写字楼投资有很多争论，其实判断写字楼价值也应该坚持猫论———不管黑猫白猫逮到老鼠就是好猫。所以，判断一个写字楼是不是好猫，只有一个标准最简单，那就是能不能逮住租金。投资写字楼，并没有多少规矩和戒条，盯紧租金，然后顺着租金顺藤摸瓜，找到写字楼高租金的秘密，这就是《成都首份写字楼供需报告》的核心内容。我们将从软件和硬件两大类别来分析写字楼的租金密码，手握密匙越多，写字楼租金越高。
租金密码1：产权形式
产权越集中越保障租金
【名词解释】
对成都写字楼市场租金的摸底调查得出的一个结论———产权形态是决定写字楼租金的关键要素之一。开发商或单一业主整体持有的写字楼，租金往往成为区域标杆，远远超过同一区域中业权分散的写字楼。成都写字楼租金前两名———仁恒置地广场、香格里拉中心，以及后起之秀中海国际中心，无一例外是单一业权写字楼。
【记者调查】
同地段同品质，租金差距大
在同一路段，相同品质的两栋写字楼物业，为什么A写字楼的租金会超过B写字楼的租金每平米50元？
天府大道侧，中国水电大厦平均租金80元/平方米，是环球中心的一倍；而在东大街，自持型写字楼与分散业权的写字楼租金差异仍在50元/平方米左右。明宇金融广场最低租金135元/平方米，时代8号90元/平方米；晶融汇租金140~160元/平方米，喜年广场90元/平方米。
记者调查后发现的另一个情况是，目前成都写字楼市场，租金排名靠前的项目都是开发商自持的统一业权写字楼，包括仁恒置地广场、香格里拉中心、来福士广场等。对此，高纬环球成都公司研究人士认为，“在当下的成都市场，业权是否统一，是决定写字楼租金的关键因素之一。伴随着成都大量写字楼交付使用，将来租金呈现两极分化是一种必然趋势。”
单一产权拥有者决定租金高低
为什么业权统一的甲级写字楼物业租金会超过业权分散的相同品质写字楼？“业权在谁手上，定价权就在谁手上。”一位长期活跃于写字楼租赁市场的资深房地产经纪人解释，“1500平米的写字楼，如果业权分散在七八个小业主手中，是很难指望他们的租赁价格、时间统一的，此外在有租赁需求的大企业面前，小业主几乎没有谈判权，砍价空间很大。开发商自持的统一业权物业，租客主要是有实力的大企业，在这种情况下业主更有话语权，宁愿放弃租客也不会大幅降价。”
某国际知名地产服务机构相关人士告诉成都商报记者，跨国公司和大企业对于办公物业的选址有一个非常重要的准则，就是要确保业权的单一性。
“成熟的商用物业特别是写字楼物业，一定是开发商或单一业主整体持有的。”明宇集团董事长张建明认为，写字楼业权是否统一，是衡量甲级写字楼的标准之一，也将在后期直接决定写字楼的服务水平。
【代表项目】
仁恒置地广场、香格里拉中心、明宇金融广场、中海国际中心、晶融汇
租金密码2：服务水平
服务水平影响租金
【名词解释】
与硬件相比，写字楼服务是软性指标，包括日常管理、清洁、维修、收发快递等标准化服务，还包括节日问候、代订机票等定制式服务。经过对一线成熟房地产市场的考察和对成都本地市场的调研发现，硬件配置、交通等因素是写字楼前期揽租的关键，而在入驻以后，管理团队的服务水平才是留租和影响租金长期水平的关键。
【记者调查】
多年不撤租，全凭服务留客
“甲级写字楼不能只体现在硬件上，细微人本关怀也是一个非常重要的方面。”在地段和硬件配置之外，服务水平成为当前成都写字楼的需求方提及率最高的一个关键词。
“在外行眼里，写字楼的租金是由地段和硬件配置决定的，但在内行眼中，写字楼管理团队的服务水平也是决定租金差异的关键因素。”仲量联行大中华西区物业与资产管理部相关人士一语道破甲级写字楼能否长期保持租金的玄机。
“以香港中环CBD和尖沙咀区域的几个全球知名写字楼物业的运行现状来看，它们的硬件配置很多方面都已落后，写字楼之间的招租竞争，就全凭服务揽客了。”某地产企业代表告诉成都商报记者，在寸土寸金的香港，写字楼连基本的停车位配置都是不够的，但他们的物业服务可以做到，首层迎宾人员可以在第一时间叫出长期在写字楼内上班白领的名字。
软性指标保证租金领先市场
“甲级写字楼除了在硬件配置上的领先，服务水平也是一定能够与普通写字楼区别开来的。”拥有丰富甲级写字楼物业管理经验的仲量联行物业管理相关人士认为，细致贴心的服务是留客的关键。
据悉，以仲量联行为例的写字楼专业物管团队，在日常的工作中，除了为租户提供标准化服务之外，还将提供至尊服务等贴心的服务模式。比如仲量联行所管理的晶融汇项目，在标准化服务之外，还将为租户提供宾客服务礼包、服务工具租赁、管家服务、礼宾服务等。
“相比住宅物业，写字楼的物业服务水平更需要专业化，为甲级写字楼提供物业管理服务的服务人员，他们的普遍学历和从业经验都是优于普通住宅项目的。”明宇金融广场相关负责人告诉成都商报记者，“普通住宅物业的服务人员能够讲英文吗？甲级写字楼的服务人员在配置上就考虑到了这一点。”
前不久，希顿国际广场也对外发布了“金钥匙”服务标准。该联盟起源于法国巴黎，是全球唯一拥有84年历史的网络化、个性化、专业化、国际化的品牌服务组织。经过专业化的筛选，希顿国际广场在严格的审核中脱颖而出，正式成为“金钥匙”国际联盟的合作方。有业内人士认为，“金钥匙”首次入驻成都写字楼，也标志着成都将更新商务服务标准，刷新商务服务高度。
【代表项目】
明宇金融广场、晶融汇、希顿国际广场
租金密码3：品牌名气
大品牌吸附大企业
【名词解释】
同样是西服，杰尼亚要比雅戈尔贵10倍。同样是跑车，一辆兰博基尼可以买100辆吉利美人豹。商品的最大属性之一，就是品牌溢价属性。品牌名气，决定着一件商品的价值量级和含金量。同样是写字楼，仁恒置地广场最高租金可达300元/平米·月，而城南不少写字楼租金仅为仁恒置地广场的十分之一。
【记者调查】
品牌标识衍生高租金
前段时间，世界知名药商“拜耳制药”在成都租赁写字楼。其事务部相关负责人明确告诉成都商报记者，总部要求务必选一线、国际级的办公楼宇，以匹配公司世界500强的形象。最终，拜耳制药以220元/平米·月的租金水平，成功进驻仁恒置地广场。
去年，世界500强企业美国杜邦成都公司入驻仁恒置地广场，租金亦超过200元/平米·月。同期，世界500强企业美国陶氏化学成都办事处入驻位于人民南路科技商务区的来福士广场。这家世界500强排名第152位的巨头，看中的正是来福士广场国际化的品牌标识。
今年5月初，位于东大街的明宇金融广场落成，美国花旗银行、日本邦民财务两大跨国公司签约入驻。据明宇相关负责人透露，项目整体租金水平超过120元/平米·月。5月21日，具有百年历史的全球信息产业巨头IBM签约入驻城南通威国际中心，租金接近百元/平米·月。近期，城南超甲精装写字楼“希顿国际广场”也向媒体公布签约入驻企业名单，卡塔尔航空、韩国起亚、中国联拓等世界500强企业以及多家跨国公司赫然在列。
在人南商务核心区，新投入运营不久的来福士广场向成都商报记者独家披露了签约企业名录，其中，不乏苏格兰皇家银行、日立数据、华硕电脑、朗盛化学、希捷科技、新加坡胜安航空、丰田通商等跨国企业或国内知名公司。“整体租金超过150元/平米·月，”凯德相关负责人告诉成都商报记者。
李东在接受成都商报记者采访时表示，近半年来，国际级知名大企业频繁现身租赁市场，“因为企业实力较强，他们普遍要求最好的商务地段、最知名的超甲写字楼、而所支付租金水平一般在150元/平米·月以上。”
专于商业地产研究的成都新港地产执行董事张红兵也认为，“具备国际知名度的大品牌写字楼对大企业有着天然的吸附力，而这种吸附的最直接表现，就是衍生出超高的租金。”张红兵表示，这是一个正常的逻辑链条，其核心，在于写字楼的品牌溢价。
【代表项目】
仁恒置地广场 香格里拉写字楼
租金密码4：资源优势
政策、资源为租金护航
【名词解释】
资源，之于不动产的意义，在住宅方面毋庸置疑，商业地产特别是写字楼的售价与租金，同样与资源优势息息相关。
【记者调查】
区域规划，为写字楼积累租客
东大街沿线的写字楼租金，近年来可圈可点。自2008年东大街被定义为金融总部聚集地后，这一主要发展方向的明确在很大程度上增强了进驻企业意向和写字楼项目开发商的信心。据不完全统计，东大街已经聚集各类金融机构、保险机构、证券机构等300多家企业，是西部城区金融机构种类最为齐全的区域。得天独厚的政策优势以及浓烈的金融氛围吸引着包括汇丰、渣打、荷兰银行、中英人寿、中保、中德安联等海外知名金融企业的陆续入驻。
李东在接受记者采访时表示，2008年东大街被确定为金融总部聚集区，政策的利好吸引了大量金融企业进驻，也吸引了大量的开发商涌进这个区域开发。目前，东大街已形成国际商务、金融、会展等国际高端商务产业聚集区，吸引了大量实体商务产业强势入驻。
同样，城南的金融城板块作为一个特殊的板块，发展势头也十分猛。尽管城南写字楼竞争异常激烈，但金融城区域的写字楼发展相对健康。吸引大量企业选择入驻金融城写字楼的，是金融城总部商务区的总体规划，作为成都市13个市级战略功能区之一，金融城总部商务区将重点承载西部金融业管理机构及其运营后台。
除了政策利好的资源优势，区域稀缺性也让一些写字楼的租金出现了一枝独秀的局面。记者通过采访得知，中海大厦平均租金达到100多元/平方米·月，而金沙万瑞中心，租金稳定在90～100元/平方米·月。高力国际成都公司总经理蔡孟颐表示，写字楼市场有严格的地域属性，城西作为成都居住起步最早的传统住宅区，在高档住宅集中的区域，其居住人群一般对商务、商业服务都有较强的需求。“物以稀为贵，城西写字楼的租金自然就高了。”
租金密码5：建筑标识
越容易看见越好出租
【名词解释】
标识感，一眼看得到，容易记住，是不动产的一笔无形财富。香港的IFC、成都的香格里拉中心，从地段、外立面，都极具地标性。近年来，陆续拔地而起的超高层建筑对高度、体量和外立面的比拼，都在增强写字楼的无形价值。
【记者调查】
拼高度，为了被看到
在北京，坐出租车的乘客只需要说“国贸”，司机就谙熟于胸。“地标”，给人极强视觉冲击力，更容易被记住。在成都市中心，2010年建成的仁恒置地广场高达180米，租金最高已达300元/平方米·月；地处东大街的明宇金融广场也是东大街金融CBD区域目前远远就能看见的最高写字楼，其独特的弧形外立面也具备极强的标识性，而据记者了解其租金在120元/平方米·月；地处东二环路的华润大厦高度200.9米，租金也是120元/平方米·月。
目前在建的不少写字楼都在高度上相互比拼，东二环天府门廊的成都ICC（环球贸易广场）280米；天府大道的GTC·环球时代中心 243米，银泰中心220米；城西珠江新城国际高层写字楼集群248.39米；而成都国际金融中心、中大国际广场，均超过250米，保力国际广场、龙之梦新城均超过300米，成都绿地中心则将是成都最高的标志性建筑，高度468米。
体量大，容易成地标
对写字楼来说，建筑的总体量和规模也十分重要。例如成都环球中心，190万方的建筑体量让其成为全球最大的单体建筑。有大体量规模，涵盖五星级酒店、购物中心等业态而形成多个高端业态组合的综合体写字楼还有GTC·环球时代中心 、棕榈泉国际中心、希顿国际广场、来福士广场、复地·复城国际、西环广场等一批备受市场关注的物业。其中已经交付使用的来福士广场的甲级写字楼租金在180～220元/平米·月，希顿国际广场租金在100～120元/平米·月，棕榈泉国际中心则是只售不租，由企业整层购买。[NextPage]
立面越显眼，越有话题感
不难发现，一些写字楼对建筑外立面的设计也是创意十足。如来福士广场由国际杰出建筑大师Steven Holl担纲设计，其异形结构与多面切割让建筑风格看起来特立独行。希顿国际广场的设计方将由迪拜七星级帆船酒店的总设计ATKINS公司担纲，均采用三角形水晶体设计。
“建筑立面越特别，设计有国际感的写字楼让人很容易识别。”成都写字楼信息网总经理李东认为，成都不少写字楼都中规中矩，因此在设计上加分的写字楼有很强的优势。
【代表项目】
GTC·环球时代中心 、成都棕榈泉国际中心、希顿国际广场、环球中心、明宇金融广场
租金密码6：交通到达
楼下四通八达 何愁租金不给力
【名词解释】
写字楼周边交通条件、通达性，是企业选择办公物业时的重要指标之一，因为这决定着未来使用者工作的便捷度。地铁站远近、周边公交线路是否发达、自驾车是否方便，对于写字楼而言都十分重要。
【记者调查】
地铁沿线 上盖物业最紧俏
纵观成都写字楼集中的区域，大多分布在地铁1号线和地铁2号线沿线上。而“地铁”也成为写字楼最重要的“配套”。
以地铁1号线世纪城站上盖物业地铁大厦为例，这个没有进行过宣传的楼盘，投入使用后入住率很快就高达85%，租金在85～100元/平方米·月，远远超过两公里外的新希望国际、蜀都中心、美年广场等。
此外，直接成为出地铁口上盖物业的写字楼还包括地铁1号线上的棕榈泉国际中心、仁恒置地广场、汇日央扩、来福士广场、GTC·环球时代中心 、奥克斯广场、茂业中心；地铁2号线上的九龙仓·时代1号和8号、明宇金融广场、摩根中心、信德·环球广场；此外还有未来地铁4号线的上盖物业光华中心、珠江新城国际写字楼集群。据记者了解，上述已交付使用的写字楼，无一例外租金均价在100元/平米·月，高出同区域离地铁较远的写字楼。
“距离出站口越远，价值量级就会逐层递减。”成都新港地产执行董事张红兵指出，从一线城市和成都地铁上盖物业的租金水平已经显示，距离地铁口越近的产品无论租赁还是销售，都优于其他距离较远的地铁概念物业。
开车好到达 节约上班时间
开发商最喜欢提及“地段”，对于办公人群来说，最好的成熟地段并不意味着方便到达，特别是对于地铁交通较远的楼盘，开车容易到达十分重要。“我们项目在邻益州大道旁，虽不是天府大道南北主干道上，但开私家车走天府二街、益州大道都更方便，附近有11条公交站，接驳地铁线也就1站路，到任何地方都很方便。”复地·复城国际项目相关负责人表示，私家车主开车方便到是项目的优势之一。
大多数自驾上班的人群，怕太远、怕堵车、怕绕路。以天府广场旁的城市之心为例，要想从成都的东面和南面到达城市之心，需围着天府广场绕上一圈，期间要经过4个红绿灯，再加上上下班交通高峰时段车流量大，这一圈绕下来起码也要七八分钟。再对比人民南路上的汇日央扩广场和来福士广场，因为前者有从滨江西路、滨江中路、人民南路等多条道路选择，开车就更容易到达，而后者无论从哪个方位来必须从人民南路往北的方向才可以到达。
“目前成都分布写字楼最多的天府大道两侧，有益州大道、剑南大道等多条纵横相接的道路，因此即使离地铁站较远，上班人群却有多条道路可选择。其次是东大街两侧，虽然高峰期主干道比较拥堵，但因为写字楼集中在3公里以内，因此还是比较便利的。”李东表示，大多数写字楼会分布在城市主干道上，车流拥堵是一定的，因此要判断自驾车的通达性，只能看其区域内交通组织是否合理，有多少条道路可到达，期间是否需要绕路。
【代表项目】
棕榈泉国际中心、GTC·环球时代中心 、复地复城国际、明宇金融广场、九龙仓·时代1号、信德·环球广场、珠江新城国际写字楼集群
租金密码7：内部配置
硬件直接决定入驻企业舒适度
【名词解释】
硬件是写字楼的基础，内外公共装修标准、设备设施、中央空调管式数量、停车位数量……硬件也是衡量写字楼品质的重要标准。写字楼硬件配置高与低，直接关系到后期的租赁情况及租金水平。
【记者调查】
是否甲级写字楼 先看硬件配置
仲量联行依据成都写字楼市场做出的报告认为，目前甲级写字楼的定义至少要满足以下硬件的设施标准中的80%以上。这些标准有：商业用地，写字楼建筑面积不低于2万平方米。外立面采用玻璃、铝板及天然石材。单层建筑面积不低于2000平方米，净层高不低于2.7米，平均得房率不低于70%并且可以灵活分割。在日用配套方面，停车位和电梯都需要充足，还得安装可变风量的中央空调。洗手间设施充足，进口名牌洁具。大堂和公用区域装饰豪华舒适，大堂挑高2层或以上，走廊宽敞。完善先进的5A智化系统、国内通讯网络服务商均可进入大厦。双回路供电、并备充足后备电源……
尽管市场上几乎所有的销售型写字楼都以甲级写字楼自称，但随着交房潮到来，很多写字楼在租赁市场已经现原形，城南一座去年刚交付的写字楼，因为净层高太低，出租率不太理想。对于写字楼来说，硬件配置相当重要，搞不好硬件就会出现“硬伤”，想补救都补救不了。
高力国际成都公司总经理蔡孟颐认为，硬件配置与使用舒适度密切相关。写字楼电梯数量及品牌、停车位配比、卫生间设施、强弱电系统、空调新风系统等, 都是用户在硬件甄选中最关注的方面。
更高要求：人性化低碳节能
随着写字楼市场的更新换代，租客对写字楼的人性化、低碳节能的商务空间的追求更高。戴德梁行成都公司写字楼部的负责人表示，良好的送风系统开始成为不少企业选择写字楼的硬指标。
希顿国际广场相关负责人表示，现代企业对健康安全的办公环境要求越来越高，它涉及到包括网络安全、资讯安全、员工身心健康等方面。作为成都低碳环保型写字楼代表之一的希顿国际广场，使用的LED灯比传统节能灯节能50%以上，光效和光利用率更高。
GTC·环球时代广场升级创新30余项硬件标准，以5.75米的层高打动了很多企业和投资者。同时在空调系统方面则采用顶级空调及国际上最先进的新风系统，楼宇智能控制系统辅助，三重节能，自带除尘系统，并配备美国约克纳米消毒器及香氛系统。
信德·环球广场则是金牛区CBD区域的首座甲级写字楼，由香港著名设计师梁志天担纲设计的全单元式玻璃幕墙外立面、挑高星级入户大堂等公建部分，处处彰显现代写字楼建筑的超高品质。18台德国高速电梯、地下三层宽敞车位配比、星级标准卫生间、每层特有的阳光休息厅，都增强了准业主的信心。
企业进驻率高的中海国际中心的硬件也值得一提，全景落地窗环绕式大堂、360°采光无柱式开间设计。尤其是独具匠心的CEO行政卫生间和双层挑高景观阳台更是引领了成都商务办公的发展潮流。
【代表项目】
希顿国际广场、中海国际中心、GTC·环球时代中心、成都棕榈泉国际中心、信德·环球广场
租金密码8：综合配套
没有配套何谈租金
【名词解释】
餐饮、商务、会议、展览，当越来越多配套服务出现在写字楼内时，综合配套体系势必成为决定写字楼租金高下的重要一极。从去年开始，成都市面上新增写字楼项目无不把配套能力作为卖点之一重度推广。
【记者调查】
位于总府路的时代广场写字楼，建成于2005年，是成都甲级写字楼最具代表性的项目之一。目前，时代广场平均租金水平超过100元/平方米·月，且入驻率长期超过95%以上。通用电气、索尼、东芝、渣打、和记黄埔、法领馆等世界500强企业和世界知名机构，都长期在这里办公。
“一个投入使用近十年的写字楼，为什么还能保持较高租金，并深得优质租户信赖？”时代广场开发商四川泰然集团总经理朱宏认为，软性的综合配套及服务能力是构成时代广场核心竞争力的重要内容。泰然集团专门为时代广场成立了诚悦时代物业管理有限公司，其具体工作一方面提供高效的物业管理，另一方面对入住企业进行专业化商务服务，如活动策划、小型会展、餐饮供应等。
和记黄埔是时代广场的长期租户，其内部负责人说，时代广场的综合服务能力，还体现在采纳承租企业的意见上。“有一次，因为下雨，我进入大堂时跌了一跤。泰然集团高层获知消息后专门派人慰问，并着手整改了大堂前的地面铺装砖。这样的诚意，很让人感动。”
“写字楼的综合配套能力，最重要内容之一，还有配套商业的布局。”成都新港地产执行董事张红兵表示，写字楼打造配套商业需要确保几个条件：商家能够盈利，开发商能够经营，充分满足办公人群配套需求。其中，最后一条十分重要。事实上，很多写字楼项目正是由于配套定位缺失或混乱，而很难吸引到优质客户进入。
成都香格里拉写字楼堪称写字楼优质综合配套体系的典型，其内部不仅有企业必须的银行、邮局等配套，同时还有满足公司中高层人员商务需求的私人健身会所及高档餐饮，也有满足广大员工日常需要的便利店及员工餐厅，更重要的是，它还能提供满足外籍人士及出国人员服务需求，相应的酒店配套甚至已成为企业年会、盛典等活动的指定举办场所。因此，香格里拉吸引了大量的国内外知名企业。
“如今，新推出的写字楼大多注意到了综合配套能力对后期租赁的提振用作。”有业内人士表示，写字楼配套体系不仅要针对自身写字楼人群，还要尽量吸引周边消费人群。配套定位是否准确，客观上决定日后招商及写字楼招租运营的成败。
在对符合八大密匙的楼盘进行梳理后，记者发现，有不少写字楼在多个关键因素里反复出现，提及率非常高。其中最为突出的是明宇金融广场、时代广场和仁恒置地广场，同时具备极强的建筑标识性、交通到达性，且都是自持性物业，租金水平也领先市场水平。
从本报记者调查分析中显示，仁恒置地广场具备业权统一、市中心地标建写字楼、地铁口物业、品牌名气四个方面的综合素质，这就不难解释仁恒置地广场在成都写字楼市场“最高租金”的表现力，其物业最高租金可达300元/平米·月，不但超出行业水准，还是不少甲级写字楼租金的4倍。
而位于东大街的明宇金融广场也是业权统一的持有性物业，是目前东大街最醒目的标志性建筑，距离地铁2号线站口仅数十米，具备一流的物业服务水平。根据记者调查，该写字楼租金均价在120元/平米·月，代表着成都高端甲级写字楼的租金水平。
“仁恒置地广场的独特性在于位于写字楼本来就少的市中心黄金地段，加上品牌效应明显，交付使用的时间在2010年，正是成都对顶级写字楼非常渴求的时代，因此各方面因素促成其高昂的租金。”NAI新巢地产机构总经理蒋鹏分析表示，明宇金融广场则是成都顶级写字楼市场水准的真实代表，无论是开发商自持的产权形态还是建筑在区域内的识别度，交通便捷度都体现了高端写字楼应该具有的租金水平。
文章来源：成都商报
