戴德梁行，被称为国际五大银行，最近发布了第一季度各大城市甲级写字楼报告，分析了北京、上海、广州、深圳的报告，可以总结出以下几点：
第一季度，京沪广深租金略有下跌，其中深圳下跌最大，为-3%，北京下跌1%.3%，上海跌0.8%，广州最抗跌，跌幅只有0.6%。
2.北京甲级写字楼最新租金水平最高，378元/m²二是上海261元/月m²深圳每月235元/月m²广州最低月190元/月m²／月。
3.深圳第一季度空置率最高，达到24.6%，其次是上海21%，北京13%.广州最低8%，5%.2%。广州也是四个一线城市中唯一一个空置率下降的城市。
甲级写字楼存量.租金水平.空置率.从租户实力等指标来看，北京是中国第一个商业城市。目前全市租金水平最高的是金融街，平均租金超过700元/m²/月，远超朝阳CBD（381.67元）.陆家嘴（341.9元）.福田CBD（261.5元）.珠江新城（206.7元）。
值得一提的是，中关村仅次于金融街的北京写字楼租金，其次是北京CBD，说明朝阳CBD北京的存在感远不如陆家嘴.上海珠江新城.广州。
和北京一样，上海商务区也呈现出多中心分布趋势，静安核心区租金最高，354.5元／m²二是陆家嘴(341.9）.徐家汇核心区(305).1）.竹园（271.4）.黄浦（280.4）。
这说明浦西的实力比浦东强，广州人羡慕上海老城区的繁荣。
为什么广州写字楼空置率这么低？我认为这首先与写字楼的存量有关。与京沪深相比，广州甲级写字楼供应最少。
根据戴维斯的数据，北京、上海、广州和深圳是中国甲级写字楼存量最大的四个城市，其中上海和北京的甲级写字楼存量面积超过1000万平方米，而深圳.京沪只有1/2左右，均在500万平方米左右，但深圳的股票略高于广州。
有人可能会问，既然广深写字楼的存量差不多，为什么深圳的空置率明显更高？有两个原因。一是近年来深圳新增写字楼规模较大，深圳湾.前海大量办公楼集中上市，广州金融城.琶洲.鱼珠等商务区的写字楼还没有集中交付。
另一个原因是产业结构。虽然广深经济总量相当，但广州的基础是商业城市，服务业占比较高，达到71.62%与上海相当，低于北京。深圳的基础是工业城市，第三产业的比例较低，只有60%.9%。
众所周知，办公楼的租户主要是服务业。广州作为一个商业城市，写字楼的供需关系一直比深圳紧张。而且深圳把自己定位为科技创新城市，这意味着深圳必须保持相当高的二产比例(很多高科技产业属于二产)，客观上限制了三产的发展空间。
当然，广州写字楼空置率低也与城市的商业文化有关。企业主普遍提倡沉默赚钱，不喜欢杠杆.玩概念.赚快钱。两年前，大量的钱。P2P企业暴雷.许多互联网公司的资链断裂，导致许多城市甲级写字楼整层空置，但在广州，这种现象相对较少。
广州这种商业文化，在良好的环境中，更多的损失，许多工业部门会错过增加杠杆的机会。当环境较差时，它更有弹性，不那么容易闪电，办公空置率长期稳定在低水平，这是一个体现。
当然，我并不是说空置率越低越好。相反，我认为办公楼的空置率不仅应该太低，而且应该保持一定的空置率。事实很简单，如果空置率太低，租金上升压力大，企业选择太少，空置率稍高，租金上升压力小，企业选择更多，更容易租到满意的办公楼。
从这个意义上说，我认为广州写字楼的空置率太低（前两年一度低至4%），最好上升到10%左右。我相信等到琶洲.金融城.鱼珠.南站.南沙等商业区建成后，广州写字楼的空置率可达到这一水平。
值得注意的是，在广州，珠江新城.琶洲仍然是企业进入的首选，越秀.租户在体育中心继续流失，空置率连续两个季度上升。这意味着广州商务中心区东移势不可挡。
至于深圳，很多人批评它的写字楼空置率太高，尤其是南山和宝安，空置率超过30%，前海甚至超过40%。
我认为这是政府积极干预的结果，而不是糟糕的经济表现。我们应该知道，深圳最大的压力是高商业成本造成的工业外流，增加了办公供应和空置率，有利于稳定租金。
事实上，与住宅相比，深圳写字楼的租金水平得到了很好的控制，至少没有像住宅那样直接赶上北京和上海。
未来，随着前海商务区的成熟，大量企业正式迁入后，深圳写字楼的空置率有望下降到20%以内，但仍远离理想区间的10%。
根据深圳各区的情况，罗湖区需求持续外流，空置率在上升，福田相对稳定，南山需求强劲，但供应也较大，空置率也在上升。这表明深圳商务中心区的西部进展势不可挡。
广州东移，深圳西移。
