上次写自贸区概念房时，有粉丝建议写自贸区写字楼。毕竟写字楼的坑比自由贸易区的概念房大很多，所以今天小生就和大家聊聊写字楼。
事实上，早在2015年，就有专家提出，我国办公楼已严重过剩。但由于近年来房地产在中国的支柱地位，基本上大部分社区规划都是绿灯。
此外，由于技术数据因素，近年来写字楼规划中没有整体数据规划，无数写字楼如雨后春笋般涌现。但在接下来的16年、17年里，这些写字楼过剩现象被一片火热的楼市所掩盖。
然而，如今经济寒冬，写字楼终于露出了最苍白的背景色。
惊人空置率
在新区规划中，写字楼已成为必不可少的标准。例如，天津滨海新区几年前正赶上国家大战略发展滨海新区的时期。
北塘、响螺湾等几个大型商业办公区拔地而起。但是“潮水”当我退去的时候，我发现北塘、响螺湾等一批商家卖不出去。即使到目前为止，天津的商业办公楼空置率仍然很高，原因是天津的经济水平根本没有那么多的办公楼。
此外，还有写字楼空置状况曾被央视点名的深圳。根据高力国际2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告：目前深圳甲级写字楼平均空置率达到23.福田区空置率为16%，南山区空置率为22%，前海最高地区为65%.7%！
除了热议的天津和深圳，其他城市的写字楼空置情况并不乐观。北京甲级写字楼空置率上升至11.5%，达到8年来最高值；上海优质写字楼空置率为18%，是10年来最高值；
而这些写字楼高空置率的城市还是一线和直辖市，其他三四线写字楼的空置率只会超过。
需求动荡
原因是企业不多，办公需求也不多。归根结底，住宅是toC市场，写字楼是纯投资物业，是toB的生意。
住宅的目标用户是每个需要稳定居住的人，而办公楼的目标用户是公司的数量和劳动力白领的数量。但一个城市的公司数量和劳动力人口相对有限。
根据国家统计局的数据，从2011年到2018年，中国15-59岁的劳动人口减少了近4000万，预计未来还会继续减少。toB，在很大程度上，观众必然会大大减弱。
人们买房，买的是生活需求，以及城市的就业环境，城市能提供的医疗、教育、文化氛围。只要城市人口源源不断，就能进一步使住宅价格坚挺。但办公楼并非如此，办公楼受经济周期等因素影响很大。
无论是经济低迷、商业区变化、产业转型、城市产业结构调整，还是办公楼本身后期维护差，配套设施跟不上，都会造成巨大影响，因此不确定性很高。
例如，在过去的两年里，社会融资加速下降，共同基金行业受到了很大的影响。此外，部分办公楼供应的增加直接反映在办公楼空置率的上升上。
空置率上升，最受伤的是写字楼投资者，为了让原投资获得收益，只能降价出租。
以上述深圳为例，2019年上半年深圳写字楼租金一直在下降。
与2018年相比，降幅达到20%-30%，其中南山区部分工业园区租金下降40%，收入几乎减半。
因此，投资写字楼，不仅要面对空置，还要面对收入的动荡，不是每个人都能玩。
想象很美好
在新闻和娱乐头条上，我们经常看到一位大亨买了半栋写字楼的消息，租金上涨了很多，一位明星为女儿买了几栋写字楼作为保障。
因此，公众对办公楼的看法难免期望过高，总觉得买了之后可以躺着收租，也可以赚很多钱。
众所周知，真正好的生意，好的写字楼，比如城市地标，往往是有钱人玩的游戏。前期愿意投入大量资金，即使被套也不会影响正常生活。
但对于普通人来说，可以接触到的办公项目往往是100平方米左右的项目，甚至有些办公楼只有50到60平方米，与公寓没有什么不同。
这样的项目，即使真的如销售所说，能发展起来，几十平的写字楼能租给什么样的公司？能收到多少租金？
这些租金显然很难实现他们躺着收租过米虫生活的愿望，毕竟，投资不大，但梦想天上掉馅饼，显然是不现实的。更何况在全国写字楼高空置率的现状下，能否租出去还不得而知。
变现难
办公楼的实现往往比普通住宅楼难得多。但大多数人认为变现难主要是税费，但小生认为并非如此。
写字楼赚钱的时候，就像印钞机一样，一点都不愁卖。毕竟只要有收入，就会有人急着买单(当然赚钱的时候基本没人卖)。
实现困难，主要是在逆境中实现困难，一旦二手市场出现下很难不认识，一般商店或办公投资老手，一旦购买这类商店，就准备长期持有。
当发现亏损时，租不出去，收无法覆盖投资时，很难卖出去。毕竟买家稍微打听一下，就知道房子是什么情况了，根本没有接盘人，只能烂在手里。即使急着用钱，大多数银行也不会接受办公楼的抵押贷款。
因此，面对办公楼投资的巨大不确定性，如果没有大量的投资资金，建议谨慎使用办公楼作为配置之一。如果没有深厚的技能，没有足够的房地产经验，没有足够的资金，就不要轻易碰这种产品。
