楼市出现反季节“量价齐升”之时，“新国五条”应声落地。“五项政策措施，释放了坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。对于商业地产而言，这或许是一个难得的发展机遇。”南宁一位专家解读道。对此，很多业内人士也纷纷表示，近两年南宁的商业投资环境不断优化，高端甲级写字楼拔地而起，在“新国五条”政策下，很多投资者会选择把目光放到商业地产的投资，尤其是写字楼市场。
这些预测也被市场所印证。近日，本报联合南宁一地产机构进行了一次《专业写字楼的市场大调查》，调查结果显示专业性写字楼兴起时间虽不长，但出租率非常高。其中，受访的57人中（均持有至少一套商用物业），有65%受访者认为，高端专业性写字楼市场需求庞大，将会成为未来写字楼的发展趋势。但如同传统写字楼一样，被访者最看重的依然是写字楼自身的价值，即考虑成熟商圈、写字楼租售的空间和后期的管理水平。
两年前，旭日阳刚因为在春晚的一首《春天里》一炮走红，如今身价倍增。其实对于旭日阳刚而言，虽然曾有被“禁唱”的波折，但《春天里》早已经超越歌曲本身所包含的意义。
当下，“新国五条”来袭，商业地产能否一如近年来的发展劲头迎来“春天里”？业内人士认为，政策的频繁出台，商业地产“乘势崛起”趋势明显，基本上已宣告住房投资需求被大幅遏制，炒房变得越发薄利。投资专家分析，由于楼市调控大多并未涉及商用物业，转战商用物业不失为明智之举。
南宁状况如何？本报记者近日对此进行了走访调查。
市场调查
市区写字楼出租率达9成
连日来，记者走访了南宁市区18家写字楼，调查区域主要以青秀区及兴宁区为主，西乡塘及江南区也有个别写字楼在调查范围内。在被调查的这些样本中，绝大多数写字楼出租率在90%以上，有部分写字楼出租率甚至达到了98%。“由于固有的建筑结构性因素，一般写字楼3%左右的空置率属正常范围。”南宁一商业地产开发商营销负责人直言，一方面，随着南宁城市的快速发展，写字楼需求旺盛，尤其是高端写字楼需求日趋旺盛；另一方面，近两年来，调控政策的频繁出台，也促使写字楼投资客群体不断壮大。“当下‘新国五条’出台后，预计高端写字楼需求趋势将更加明显。”
记者走访过程中发现，有个别写字楼出租率相对较低。业内人士认为，办公氛围不浓厚，周边缺乏办公项目与之形成相互带动；项目对外展示性及视野不佳；非纯写字楼，且管理混乱等是主因。
据统计数据显示，2011—2012年间，南宁写字楼供应面积约17.5万㎡，成交约15.9万㎡，存量不足2万㎡。档次不一，定位不明确，业主无保障主要制约了投资客的出手。“从2013年南宁市场看来，随着青秀万达广场大规模高规格写字楼以及五象新区一些国际一流规划设计的超五A写字楼的推出，将较大限度消除投资客的心理障碍，从而掀起南宁写字楼市场新的投资热潮。”某机构广西片区总经理吴宁分析。
72%受访者
曾受政策调控风向影响
与普通商铺、酒店型公寓等投资客不同，写字楼市场的客群相对较为挑剔。记者走访调查的57名受访者中（均至少拥有一套商用物业），有超过16人曾投资过写字楼项目。值得一提的是，其中15人还另持有至少一间商铺或酒店型公寓。“虽然南宁目前好的写字楼项目极少，我们也知道写字楼市场潜力巨大，但没有找准好的写字楼之前，我们宁愿买铺。”不少被访者表示。
调查中，记者发现了一个较为有趣的现象：这16名写字楼投资客中，有72%的客户当初买写字楼，是受到了国家政策风向的影响。“南宁住宅地产经历了10多年的发展，目前可以说是到了一个转型时期，面临着如何发展下去的问题，很多住宅都往社区化、城市综合体方向发展，写字楼价值的充分体现只是时间问题。”一北京投资客对记者如是说。
近日，“新国五条”细则明确出台，就有国内地产资深人士预测，住宅限购、限贷等调控持续从紧，将进一步刺激商业地产投资需求，有望进一步拉动写字楼、商铺和商用公寓价格，预计商用物业今年价格涨幅将超20%。
为一探虚实，记者日前走访了位于东葛路延长线的青秀万达广场，虽然目前该项目写字楼还未推出（据称将于今年3月中旬面市），但售楼处的客户络绎不绝。记者随后又走访了两家写字楼在售项目，虽人气不及青秀万达广场，但投资客的热情依然清晰可见。
一位长期从事商用物业投资的人士表示，房地产投资者对市场的嗅觉非常敏锐，也十分机警，一旦楼市有风吹草动，他们会很快接收到并调整投资策略。“新国五条”，足见国家对房产调控的决心。“通过研究会发现，新政里关于商业地产的内容涉及并不多，这也是近期商业地产投资火热的一大原因。”该人士称。
各界声音
写字楼是实体经济“晴雨表”
近两年来的政策调控可窥斑见豹：楼市新政剑指住宅市场投资性需求，部分市场资金开始被迫把目光投向商业地产，商业地产市场成交活跃，上市量相对于楼市调控之前整体增加约一倍，连部分中介也将业务转向商业地产代理。而如今，这种关注的目光也会指向写字楼市场。
调查显示，目前南宁写字楼市场大部分租金水平在1.5—3元/㎡/天，甲级写字楼的租金水平较高，达到3—5元/㎡/天。业内人士认为，写字楼是实体经济“晴雨表”。在宏观经济走势良好和政策背景下，南宁写字楼租金水平相对全国大多数省会城市来说，仍然处于低位。因此，近几年写字楼租金水平将会稳步上扬。
对于投资客来说，尤其投资大型城市综合体项目的写字楼，不仅可以使资金达到保值的作用，日后租金的收益以及写字楼的出售相当可期。
文章来源：南国早报
