“我们不能单单看供应量，也要看到市场的需求，目前市场需要一定时间去消化爆发出来的存量，但是有可能在一两年时间就能消化完毕。”九龙仓中国置业助理董事兼总经理邵永官近日在接受媒体采访时如是表示。
当前成都写字楼供给量正在迅猛增长，他却对市场持乐观预期，而且与他持同样观点的还有不少人。在过去的数个月里，不时有媒体抛出“成都商业地产隐现泡沫”之类的观点，其依据无外乎用相关机构统计的成都数百万平方米写字楼存量除以当前市场的月均去化率，算出需N年方能消化掉或以2012年成都写字楼空置率在11个二线典型城市中最高，达到34.6%，来推断出成都有“地产泡沫”的结论。
事实上，情况并非这么简单。记者近日在成都调查了解到，当前国内经济引擎西移，尤其是成都为众多国内外财团等普遍看好，潜在的办公需求非常庞大，市场消化可能仅是时间早晚的问题。
多位业内人士表示，随着市场乐观预期日隆，对于青睐优质写字楼的买家来说，抄底市场的机会或就在眼前，甚至某机构分析师直言，“2013年一定要擦亮你的慧眼”。
区域集中度高
与其他城市一样，城市综合体近两年来席卷成都，蔚为壮观，但也引起了市场担忧。
来自四川商业地产联盟的统计数据显示，截至2012年11月底，成都开工兴建、开业运营的城市综合体达到118家，体量超过1000万平方米。四川商业地产联盟秘书长冉立春日前向媒体表示，2012年成都商业地产集中放量，但人气不足。
与城市综合体一样，成都除了倾力打造的宜居环境之外，其宜商环境近年来也被重点强调，所以写字楼扩张也迅猛异常。
公开信息显示，目前成都写字楼分布主要集中于以天府广场为核心的中央商务区、东大街、人民南路与天府新城等几大板块。
据四川中原地产发布的年报显示，2012年成都写字楼市场供应高达294.55万平方米，环比上升8.58%；成交面积164.01万平方米，环比上升14.08%。近几年商业地产迅猛发展，写字楼开发规模较大，供应放量已成市场常态，新增供应不断突破历史新高，但市场有效需求不足，成交量没有出现相应的增长，而是保持在相对稳定的水平。
四川中原地产市场研究中心主任周觅向记者表示，这两年来，成都写字楼市场确实出现了结构性过剩、区域性过剩的现象。上述年报透露，城南写字楼供应量为170.60万平方米，与2011年基本持平，持续领先于其他方位，再度成为写字楼供应的主导区域；城中写字楼供应21.50万平方米，土地稀缺限制新增供应；其他方位供应大体相当，新增写字楼进一步向城南集中。
“2012年天府新城写字楼连续两年供应超100万平方米，今年新增供应152.67万平方米，成交66.02万平方米，成交均价10889元/平方米。”上述研报特别提及。
周觅预判，未来3年天府新城新增项目体量约250万~300万平方米。“随着天府新城的强势崛起，该区域将逐步取代市中心商务中心的位置，成为未来成都的CBD。”相关数据显示，2012年成都出让商务金融用地1188亩，其中城南成功出让高达738亩，预示着城南板块，尤其是天府新城的商务潜力正在获得市场认同。
一地产资深人士透露，目前城南已找不到低于3000元/平方米的地价，比如大源组团2012年底新拍的地价竟达6000元/平方米，高新区九峰肖家河一地块已突破7000元/平方米。
成都日新伟业置业战略顾问中心总经理赖翰林也坦言，目前成都写字楼放量过大，区域之间发展也不平衡，供应端与需求端不匹配，出现一时难以消化的问题。
世邦魏理仕(CBRE)的统计数据表明，2012年成都写字楼空置率已上升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点，在11个二线典型城市中最高。
逆市坚守长线投资
在写字楼供大于求及空置率高企的背景下，成都商业地产泡沫论甚嚣尘上，尤其是城南板块多为人所诟病。
不过，在全国房地产经理人联盟四川分盟秘书长何良栩看来，虽然成都商业地产存在阶段性泡沫，但也不要忽视成都快速发展所带来的新机遇。在良莠不齐的产品供应中，多关注品牌开发企业或者地段优势明显的项目。
事实上，仅以城南天府大道中段两边为例，这里就集中了不少品牌开发商的优质项目。记者近日实地调查了解到，有新世纪环球中心、奥克斯广场、东方希望天祥广场、棕榈泉国际中心等高端商业地产项目。
在采访中，一位不愿具名的品牌房企内部人士将成都金融城及新会展板块比作是未来成都的陆家嘴，并称当前城南这一板块的情况类似于当年上海陆家嘴，并对市场持乐观态度。
“10年前，陆家嘴8000多元/平方米仍鲜有人问津，但现在没有6万元以上是买不到的，尤其是商业更是一铺难求，新鸿基当年以700美元/平方米买下的商业后来整体售出价已达到惊人的6万元/平方米。”上述内部人士举例称，即便是顶级住宅价格2007年平均单价仅35000元左右，但到2011年一路飙升至12万元，涨幅逾200%。
对于商业地产投资，周觅亦表示，任何投资收益都需要时间，像房地产这类相对稳定的物业投资项目和其他投资产品相比，其回报周期长是自然的，不能只看3~5年，而要看5~10年左右的中长期。
例如，对于与新会展中心隔街相望的东方希望天祥广场项目，据该项目一内部人士介绍，项目交房虽在2015年，比周边晚了一年，但公司考虑到未来客户的投资收益，近期还推出了2年免月供的优惠措施等，项目2012年7月开盘至年底已消化1000多套公寓，至今仅剩百套左右，而其写字楼部分2012年10月实现合同销售3亿元，至12月份又揽金1.5亿元。
“去年以公寓为主，2013年将力推写字楼，出于整体品质的考虑，后期自用客将占到1/2。”上述项目相关人士称，从性价比来看，项目市场价已接近成本价，就品质而言，配备了24部高速电梯，紧密衔接世纪城地铁口，这是周边其他项目所无可赶超的。
吉信行方圆置业2012年研报透露，城南写字楼月均成交面积两极分化严重，东方希望天祥广场及中航国际广场月均走量高达3000/平方米。
据了解，2012年新世纪环球中心、东方希望天祥广场两个不同定位、不同性质的高端商业项目均奇迹般地实现合同销售10亿元以上，某地产机构还将其作为典型案例进行研究，并称在当前市场泡沫之下，占据成都写字楼半壁江山的城南板块的市场需求其实并未消失，而只是在寻找更好的投资产品。
城南机会
业内人士普遍认为，一座城市的经济总量和未来发展空间决定了写字楼的总量和未来发展空，写字楼是经济的晴雨表。
“成都正在加快国际化大都市脚步，预计5~6年可达到上海、北京的水准；同时，据统计，成都甲级写字楼的保有量为100多万平方米，远低于北京、上海，仍然有巨大发展空间。”吉信行方圆置业表示。
截至2012年12月底，在蓉落户的世界500强企业达233家，居中西部首位。其中，境外企业177家，境内企业56家。另据相关机构调查发现，这些实力企业选址绝大多数将会定在城南CBD片区。
今年6月份，举世瞩目的全球《财富》论坛将在成都举办。在去年这一盛会举办权落地成都时，《财富》杂志总编辑苏安迪表示，成都地处中国快速发展的西部地区的中心位置，对跨国公司而言，它已成为一块充满活力的磁石，是高等教育的中心，也是从汽车、物流、技术到服务等多种行业的领跑者。
2012年底，成都双流国际机场的旅客吞吐量突破3000万人次，继续加冕中国“航空第四城”。在业内人士看来，在当前中国经济向西看的大背景下，成都作为西部地区的核心城市，将极大地突破四川盆地这样的地域限制，实现与世界各地经济的频繁往来，将明显加快国际化进程。
从成都自身来看，据四川省经济信息中心日前发布的《2013四川经济蓝皮书》显示，成都2012年的经济总量预计将突破8000亿元，今年或将跨进万亿俱乐部，经济增速将达到13.6%。即便是在2011年，成都的经济总量已跻身全国主要城市10强，位列第8位。
其中，位于城南的成都高新区在2012年实现工业总产值2230亿元，成为四川省首个超2000亿元工业园区，特别是去年新引进了重大项目44个，总投资391亿元，包括博世集团、德国联邦铁路、德国安联保险、施耐德公司4家《财富》世界500强企业。
目前，成都城南地区的跨越式发展，势必会吸引更多的实力企业进驻，从未来几年看，这些企业将对城南优质写字楼形成强大的市场需求。
“目前乙级写字楼主导市场。”周觅表示，2012年成都乙级写字楼供应量为177.70万平方米，约占60%比重，成为供应的主导类型，但乙级写字楼面临市场同质化严重的问题。
周觅还提到，2012年成都甲级写字楼供应12.49万平方米，仅占4%的市场份额，由于甲级写字楼更倾向于开发商自持，新增供应占比持续减少。“优质写字楼还是抢手的。这两个月销售确实很有起色。今年1月优质写字楼成交21.5万平方米，同比增长362%，其中在13个受重点监测的优质写字楼中，城南占了11个。”
当前，成都中心城区写字楼存量日益稀缺，而城南板块日益成为优质写字楼的供应主力，但针对供应偏大且不少投资者持币待购的现实情况，何良栩认为，对于那些类似城南的价值洼地，虽然当前环境多少制约其价值真正表现，但可关注发展趋势和进度，往往也能带给投资者更大的惊喜。
文章来源：每日经济新闻
