临近年关，甲级写字楼市场进入传统淡季。
受年末会计年度结算的影响，企业紧控财务支出，对扩张或搬迁办公场所较为审慎，市场对优质写字楼的租赁需求有所减弱，同时供应增加导致了写字楼空置率进一步提高，租金下行压力巨大。
高力国际报告指出，成交较为活跃的天河区本季度迎来两座优质办公物业的落成，为市场投放约144600平方米的新增供应，进一步扩大企业对写字楼物业的可选空间，市场竞争更趋激烈，部分项目亦采取延长免租期等优惠措施以吸引租户。受新增供应的影响，2012年第四季度，全市甲级写字楼平均空置率较上季度上升2.1个百分点至24.3％。
写字楼租金下行压力巨大
“附近的写字楼项目越来越多，同质化竞争严重，现在大家的日子都不好过。”珠江新城一家商业地产项目的销售人员告诉记者，今年经济形势下行，除了资金强劲的大企业仍强势驻扎在珠江新城，许多企业选择离开价格高企的核心CBD区域办公，目前广州的其他几大商圈已经迎头赶上，这进一步分摊了购买珠江新城写字楼的客户，造成了巨大的租金下行压力。
高力国际研究显示，受新增供应影响，本季度甲级写字楼整体空置率环比上升2.1个百分点至24.3％。新项目的入市，使得优质办公物业密集的珠江新城板块竞争将更为激烈，市场可选择的办公场所更多。为应对市场竞争，部分项目的业主方通过提供租金优惠、延长免租期等手段吸引租户。然而受年末会计年度结算等行政因素影响，大多数企业紧控财务支出，对搬迁及扩张办公场所持谨慎观望态度。
高力国际报告指出，日趋激烈的市场竞争进一步加大业主招租压力，租金谈判空间加大，或面临一定下行压力。本季度全市甲级写字楼平均租金延续下降趋势，较上季度轻微下滑0.6个百分点至每月每平方米156.6元。
从区域上看，天河区甲级写字楼平均租金较上季度轻微下跌，为每月每平方米166.5元。一方面，得益于良好的区位条件及成熟的商务氛围，天河北－体育中心板块写字楼较受租户青睐，现有客户的扩租、续租以及新租户的进驻使得该板块市场需求相对旺盛；而另一方面，受新增供应的影响，本季度珠江新城甲级写字楼平均租金下滑至每月每平方米174.6元，较上季度下跌1.6%。而受稳定的市场需求支撑，越秀区、海珠区甲级写字楼租金均较上季度基本持平。
写字楼投资回报率较以往下降
在写字楼销售市场方面，广州市甲级写字楼销售市场延续上季度的活跃状态，近期成交量与成交均价均较上季度有所上升。位于珠江新城的富力盈通大厦于2012年第四季度入市，成交量已超过2万平方米，该板块其他在售如富力盈凯广场等项目亦录得成交量增长，个别项目季内成交量甚至录得较上季度有约30％的增幅。有限的可售供应带动售价进一步提升，本季度录得全市甲级写字楼整体平均售价环比上涨1.6%，至33110元/平方米。专家分析，销售市场的持续火爆主要得益于目前广州楼市的大环境。
业内人士指出，当前经济形势并不乐观，由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，企业扩张相较去年趋于谨慎，只有部分具备较强承租能力的优质客户，仍在中心城区积极寻找办公物业，这是导致目前面对强大的供给量，市场消化能力不足的主要原因。随着十八大的顺利召开，有望带动一系列暖化经济的新措施的出台，展望2013年，国内宏观经济将得到一定好转。利好的宏观环境，将吸引国外企业在本地开展业务或扩张市场，并进一步加强内资企业的经营信心，有望加大其对优质办公物业的需求。
另一方面，在投资总量有限的情况下，住宅市场的调控情况也成为了影响商业地产走势的重要因素，目前住宅市场销售火爆，2013年如果继续保持对住宅市场的调控力度或者加强调控，更多的资金可能会流向商业地产，这对目前高供给量的消化必然有一定好处。
值得注意的是，2013年广州写字楼市场又将迎来9个项目共约91万平方米的新增供应峰值，市场仍需要时间消化，短期内空置率水平将有所抬升，租金亦面临一定下调压力。高力国际调研及咨询部董事陈厚桥预计，有限的可售甲级写字楼的售价及资本值还有一定上升空间，但鉴于目前甲级写字楼市场出租压力较大，投资回报率较以往下降，投资者将更趋谨慎。
文章来源：南方日报
