办公楼租赁合同解除权的行使条件与限制在租赁关系中具有至关重要的意义。
一、行使条件
双方协商一致
当出租方和承租方经过友好协商，达成一致意见时，可以解除租赁合同。这种情况下，双方通常会以书面形式确认解除合同的意愿和具体安排，确保双方的权益得到妥善处理。例如，因承租方公司业务调整，需要提前退租，经与出租方协商，出租方同意在一定条件下解除合同，双方就可能的损失赔偿等问题达成一致后，可顺利解除合同。
不可抗力
如果发生不可抗力事件，如地震、洪水、战争等，导致办公楼无法正常使用或者租赁合同无法继续履行，双方可以行使解除权。在这种情况下，双方一般无需承担违约责任，因为不可抗力属于不可预见、不可避免且不能克服的客观情况。例如，一场强烈地震导致办公楼严重受损，无法满足办公需求，双方可以依据不可抗力条款解除租赁合同。
一方违约
当一方违反租赁合同的主要条款时，另一方有权行使解除权。例如，承租方未按照合同约定支付租金，经出租方催告后在合理期限内仍未支付，出租方可以解除合同；或者出租方未按照合同约定提供符合要求的办公楼，如存在严重的质量问题或安全隐患，承租方可以解除合同。
二、行使限制
法定程序
行使解除权通常需要遵循法定程序。一般来说，一方在行使解除权时，应当通知对方。通知应当采用书面形式，并明确表达解除合同的意愿和理由。对方在收到通知后，如果有异议，可以在一定期限内提出异议并寻求法律救济。例如，出租方以承租方违约为由解除合同，必须向承租方发出书面通知，承租方在收到通知后如果认为自己没有违约，可以在规定的期限内向法院提起诉讼，请求确认解除合同的行为无效。
合理期限
解除权的行使应当在合理期限内进行。如果一方在知道或者应当知道解除事由后，长时间不行使解除权，可能会被视为放弃解除权。合理期限的长短通常根据具体情况确定，一般应在发现解除事由后的一段合理时间内行使解除权。例如，承租方发现办公楼存在质量问题，但未在合理期限内提出解除合同，而是继续使用了一段时间，此时可能会被认为已经放弃了解除权。
合同约定
如果租赁合同中对解除权的行使条件和限制有明确约定，双方应当遵守合同约定。例如，合同中可能规定，只有在承租方连续拖欠租金达到一定期限时，出租方才有权解除合同；或者规定承租方在解除合同前必须提前一定时间通知出租方等。
总之，办公楼租赁合同解除权的行使条件与限制是为了平衡双方的利益，确保租赁合同的稳定履行和租赁市场的正常秩序。在实际操作中，双方应当充分了解自己的权利和义务，在行使解除权时遵循法定程序和合同约定，以避免不必要的法律纠纷。
