一般而言，写字楼的价格要高出住宅价格近三成，而在郑州局部地区，住宅楼比写字楼每平方米贵近3000元。有人认为内含机遇，投资写字楼，就是投资“垂直印刷机”；也有人认为，所谓机遇只是看起来很美，郑州写字楼现有存量，足够销售10年。写字楼对于投资者而言，是机遇，还是危机？
临近地段 住宅楼比写字楼每平方米贵近3000元
今年5月10日，东风东路与金水东路交叉口的绿地之窗，一套400平方米的写字楼，售价544万元，均价约1.36万元/平方米。
该地段写字楼在不同房产中介的价格在1.3万~1.5万元/平方米。
该地段的地理位置优势显而易见，毗邻CBD，距离郑州高铁站仅300米，周边环境、交通等堪称上佳。
自此向西两个路口，阿卡迪亚小区住宅房，网上报价在1.8万~2.5万元/平方米。据业主周先生介绍，两个月前，他在该小区买了一套二手房，由于房主急需用钱，所以售价较低，成交价为1.65万元/平方米。
都以最低价来算，临近的住宅楼比写字楼每平方米贵了近3000元。
住宅楼价格高于写字楼价格现象不仅出现在郑州，在国内一线城市则更为突出。以上海今年一季度转手的新天地白金大厦为例，售价约为6万元/平方米，而同区位的住宅售价则在8万~10万元/平方米。
原因分析 限购政策导致倒挂现象产生
正常的房产市场，相近地段的商业地产项目售价应该比住宅项目高出30%左右。
河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰说，如果住宅价格高于同地段商铺和写字楼价格，就是倒挂现象。
是什么原因造成了商住倒挂现象呢？李晓峰认为，此轮出现的商住倒挂现象，首先与供求关系有关。
由于政府对房地产进行调控，针对住宅推出用地限制、销售限购政策，这就导致一些住宅类房产开发商拿地困难，进而转战三四线城市；而一些不想离开的开发商，只能两条腿走路，一方面等待，另一方面利用商业用地建设写字楼。而这两种方式，直接导致了住宅紧俏，写字楼数量相对较多。按照市场规律，供大于求，价格就下落；求大于供，价格就上升。这从一定程度上解释了商住倒挂现象产生的原因。
其次，郑州作为省会城市，住宅发展告一段落，现在进入写字楼发展时代。目前，郑州写字楼价格相对比较低，与商铺和住宅价格倒挂，未来增长的空间大。
观点碰撞 写字楼即将进入“爆发期”
SOHO中国董事长潘石屹曾经表示，仅从租金回报率这个指标来看，如果公寓和住宅是3%的话，商业地产至少是6%，基本上是翻一番。而作为商业地产主力的写字楼，其投资回报率更是在6%~8%。
李晓峰表示，21世纪的第一个十年里，是住宅称霸房地产市场，第二个十年里，写字楼将成为房地产市场的主角。
他曾就郑州写字楼市场做了深入的分析：郑州写字楼即将进入爆发期，目前商业地产正是投资的最佳时机，或引发郑州写字楼投资热潮。
现有存量够卖好几年
河南财经政法大学教授刘社在最近所做的一个内部报告中提到，目前郑州市场上的写字楼（包括建成、在建）数量足够未来销售10年。而其中百分之八十的写字楼，都集中在高铁站、郑东新区。
“即便郑州写字楼一间不建，存量足够消化6~8年。”河南商业经济学会常务副会长、秘书长宋向清说，郑州还有十几栋写字楼在建，且都是20层以上。
而商业地产不受限购影响，再加上开发商乐观投入，很有可能进一步加剧写字楼供大于求。因此，写字楼价格继续下跌的驱动力仍然存在，投资写字楼仍然存在巨大风险。
如何投资写字楼
宋向清认为，写字楼投资，主要有三大要素：时机、地段、物业。
实际上，在价格比较合适的情况下（时机因素），地段的选择确实极为重要，一是周边是否有大量写字楼，进而形成写字楼集群效应。二是区域内的独特优势，比如新老城区交界处等。物业是衡量写字楼价值的另一个指标，物业服务品质好，即可保证可持续性。
据了解，目前郑州老城区写字楼租金约为每天每平方米1.3~1.5元，高铁等地段价格在1.8~2元。实际上，郑州作为二三线城市，中小企业居多，合适的地段、不太昂贵的租金可能会成为在写字楼办公的企业首选。
本地格局“三足鼎立”
在美盛置业董事长高重恒看来，目前，郑州的写字楼分为三大世界。
第一世界：兼顾政务、商务的中央政经区，比如省政府附近；
第二世界：是发展成熟的CBD写字楼区，虽然存在一定的问题，但其影响力仍不容小觑；
第三世界：交通枢纽地区，如正在开发修建的地铁沿线地段。
未来几年，郑州周边的新开发区、工业园也将成为写字楼成长的新土地。
郑州写字楼历史
历史上，郑州写字楼发展经历了三个不同的阶段。
第一阶段：专业写字楼现身。最初，郑州并没有真正意义上的写字楼，企业的办公楼“藏身”于住宅之中，主要选择既可办公又可居住的地产。1997~1998年间，未来大厦、裕达国贸等专业写字楼的出现标志着郑州进入专业写字楼办公阶段。之后，经三路的写字楼也曾一度成为郑州写字楼的标杆。
第二阶段：CBD商务写字楼阶段。CBD建成前，办公楼多是单个、独栋分布的，之后才开始成片地建设，并且更加注重交通、人气、周边配套等。
2005~2008年随着郑州CBD的发展，写字楼市场进入成熟发展期，CBD商务外环则从内部结构、用途上，坚定地转身到纯写字楼，直至绿地中心、千玺广场等众多的写字楼奢侈品一一亮相。
第三阶段：后CBD阶段。很多在CBD商务区写字楼工作的白领经常抱怨的一个问题就是吃饭难、住宿难、停车难。这主要是商务区缺少生活服务设施，使得CBD写字楼的优势不太明显，从而进入后CBD阶段。开发商开始从政治、经济、交通、生活等角度考虑写字楼的布局。
文章来源：河南商报
