目前深圳非住宅物业中，旺铺价格仍供不应求，价格稳定，买卖双方观望情绪浓厚。
8月29日深圳公布的《关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》规定，自2012年10月1日起，对深圳全市范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格规定计征各项税款。目前这一政策已公布20天，并将在十余天后正式实施，但记者从市场了解到，到目前，曾经因此类政策影响而在二手住宅市场上带来的“抢搭末班车”效应在非住宅市场还未出现。
记者踩盘发现，目前深圳非住宅物业中，旺铺价格仍供不应求，价格稳定，而出现价格小幅下跌的则是部分写字楼以及部分位置较差的商铺。业内认为，按计税参考价格征税细则未出，买卖双方观望情绪仍然浓厚，短期内成交虽有所受阻，但长期来看，商业新政的实施将会促进市场良性健康发展。
记者最新从深圳地税局了解到，深圳存量非住宅类房产评估价征税将与此前的住宅类房产评估价征税办法类似，即采用核实征收和核定征收并行，在交易价格明显偏低的时候才会采用核定价征税方案。税率也与此前住宅的方案类似，即个人所得税和土地增值税都按评估总价征收最多3%的税额，这种方案相比核实征收税额将会减少不少。记者还了解到，深圳存量非住宅物业的评估价水平也将与此前住宅相当。据悉，此前住宅评估价相当于其市场价的70%左右。
热门商区商铺紧俏，价格更坚挺
记者日前在深圳非住宅物业成交较为活跃的华强北片区采访发现，这一政策对于华强北的商铺影响不大，因为这一片区大部分铺位都处于饱和状态，几乎没有放盘出售的。而写字楼则放盘量略有增加，价格约有10%降幅，但部分热门地段则价格坚挺。
在华强北某中介地铺，记者了解到，目前华强北大多数地段铺位都饱和或无出售，只有背街的，极为偏僻的铺面有少量放租，而价格则与以往并没有什么区别，仍居高不下。
这名中介告诉记者，华强北除了一些山寨机的店铺，其他大部分一直都很饱和，而最近由于整体行业受到遏制，部分山寨机企业撤出，因此出现部分空铺。
而在写字楼方面，放盘出售的写字楼略有增加，尤其是150平方米以上的大面积放盘的更多一些，“在赛格广场、华强广场等这些单位，由于之前做手机的退租较多，一些业主就拿出来放租或放卖”，中介表示，最近许多做手机的企业都从大型写字楼撤走了，而那些小型的企业则继续在做。
记者了解到，目前华强北附近写字楼，赛格广场的售价在2.8万/平方米左右；华强广场的纯写字楼为3万/平方米左右；电子科技大厦与世界贸易广场2.4万/平方米左右。“目前放盘出售的价格方面没有太明显变化，有些单位价格会降低10%左右，但热门地段价格变化不大”，中介表示，而写字楼的租价则由于部分企业撤离而降价，整体约降价20%，而且出租房源较多。
华强北那些商住两用的房源仍紧俏。“像桑达雅苑、华强广场B、C座这种商住两用，可注册，价格又合算，适合创业，部分还是学位房，因此房源特别紧张，需求量相对于单纯写字楼要高，也供不应求”，中介告诉记者，也因为“十一”之后商业物业涉及到用评价系统征税，均价会有明显上浮，因此很多商家选择商住两用的物业作为办公场地。
记者了解到，目前华强广场B、C座商住两用、可注册企业的单位售价在3.4万/平方米左右，不限购不限贷，而桑达雅苑等小区的售价则在2.3万/平方米左右。
一手商铺和租赁市场将获利好
自深圳启动限购政策以来，深圳非住宅类房产由于没有纳入限购限贷政策范围中，一直都是楼市投资的热点。而由于罗湖及南山两大区成交火热，8月深圳二手商业市场成交突破近一年以来的新高，环比大涨七成多。同时，深圳二手写字楼市场呈现稳中有升景象，共成交123套，合计18435.21平方米，成交套数环比下跌1.6%，成交面积则上升18.2%。
根据美联物业（深圳）的统计，8月深圳二手写字楼样本的成交均价为44853元/平方米，环比7月下跌0.34%，同比下跌10.57%。美联物业全国研究中心总监徐枫认为，目前二手写字楼价格稳定，并且随着业主观望情绪的不断加深，各楼盘的放盘量有下滑的趋势，受二手工商物业按评估价过户政策将在10月1日开始执行的影响，价格指数在未来几个月里有较大的下降压力。
美联物业认为，深圳将于10月1日对二手工商铺的交易实施按评估价过户的政策，虽然实施的细则暂时没有公布，但可以肯定的是从10月开始，二手工商铺的交易税费将会大幅度增加，而价格方面的影响，估计业主还将保持观望态度，价格让步在短时间内不会出现；但急于套现的业主，可能会降价促销或相应承担部分税费，以降低买家的购买压力。另一方面，由于购买一手写字楼的税费较低，因此在二手市场受压的情况下，一手写字楼的成交量有望在目前的基础上继续增大。
徐枫告诉记者，二手交易按评估价过户，其实早在今年4月就已在广州市场上实施。从广州市场的反应看，二手写字楼的成交量仅在5月份出现下跌，而到6月即回升到原来的水平。因此按评估价过户虽然增加了买家的成本，但这个不利因素始终会被市场消化，区别在于消化时间的长短问题。
深圳中原工商铺部董事总经理何世胜则认为，由于非住宅类房产个体差异较大，其评估价格受到多种因素影响，因此，未来计税价格和应纳税额的确定，才是真正影响后市的关键之处。而此次调控政策的出台，对业主心态也产生了一定的影响，大多业主客户都处于观望状态，静待细则出台，但也出现小部分业主对后市抱忧的现象，主动提出议价的需求，希望赶在细则出台前卖出物业保本。
“新政策的实施必然会增加交易成本，直接影响买卖双方的入市步伐，却间接促使商业租赁市场得到利好，预计未来商业租赁市场会有周期性上扬趋势”，何世胜表示。
文章来源：南方日报
