11月30日12点整，耀江物业北景园物业服务中心正式从北景园荷风苑撤出。“业主缴纳的这点物业费根本无法维持小区服务。”服务中心主任陈伟忠表示，他们的撤出其实也很无奈。
这已经不是第一家因为入不敷出而宣布“撤离”的物业服务企业了。
但是，早些时候北京建外SOHO却出现新老两家物业和开发商三家共同争夺物业权的事。北京市威廷律师事务所的毕文强分析：“我们的物业费，我们的住宅专项维修资金，我们的地上公共车位的经营，以及我们的电梯广告、户外灯箱广告，都有可能产生巨大收益，这也是为什么物业公司在各个小区争夺市场的原因。”
物业服务企业的生存环境到底如何？物业管理到底是块香甜的蛋糕？还是一块鸡肋？
物管作用开始凸显
随着人们生活水平的提高，越来越多的人在买房的时候开始注重物业管理。“买房只是一次短暂的购买行为，而居住却是几十年的事。优秀的物业管理不仅能创造良好的生活、居住环境，同时还使得物业的设备及功能等始终保持着与社会发展的同步性，便于延长房屋的使用寿命。”新买房的小张说自己当初选择现在的楼盘就是因为该楼盘拥有良好的物业服务企业。
根据杭州市物业管理协会和浙江工业大学房地产研究所2009年2月联合发布的报告《杭州市物业服务企业生存环境及应对措施研究》，截至2008年1月-9月，杭州物业管理服务在管建筑面积达6437.6万平方米，其中住宅建筑面积5026.7万平方米，办公楼建筑面积346.1万平方米，商业营业用房建筑面积213.3万平方米，工业仓储房建筑面积71.7万平方米。截至2007年底，杭州具有一级资质的物业公司已达12家。
“目前，物业服务已经覆盖到不动产管理的所有领域。从商品房到经济适用房、拆迁安置房。从住宅物业到办公、工业、医院、学校、机场、码头、运动场馆，从单一类型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型，物业服务在城市建设快速发展的推动下，不再局限于新建商品房项目的‘小打小闹’，而是成为城市建设中不可或缺的力量。”浙江工业大学房地产研究所所长虞晓风教授说。
随着杭州住房制度的改革和商品房市场的不断发展，杭州物业服务业进入了一个蓬勃发展的时期。虞晓风教授认为，“物管的作用越来越显著，特别是在维护小区的稳定、社区的稳定和打造‘生活品质之城’、解决大量的下岗工人，以及延伸建筑物的寿命、可持续方面都发挥了很重要的作用。”
三大难拷问物管行业
“我们不得不走。荷风苑都是小高层，共800户，入住率90%，物业费0.8元/平方米。去年，小区近30%的业主不缴纳物管费，今年有近50%的业主不缴费。”原北景园物业服务中心陈伟忠说，“小区有50多台电梯，每年每台电梯维护费最低就要5000元，业主缴的这点物业费根本无法维持小区服务。”
“盈利难、收费难、用工难，我们的经营是一年比一年艰难。”浙江南都物业管理有限公司南都物业品牌执行总经理沈慧芳提出的这“三大难”引起了杭州众多物业服务企业负责人的共鸣。杭州市物业管理协会副会长、杭州坤元物业服务有限公司总经理房春生介绍，杭州的物业管理费收费标准整体偏低，随着物价指数的上升，很多物管公司所管理的项目都很难盈利。
根据《杭州市物业服务企业生存环境及应对措施研究》对30个住宅小区的调研，物管亏损的占了33%，大部分项目，物管公司只能做到保本、微利。沈慧芳介绍，很多公司的“微利”都是建立在物管企业内部的挖潜改造上的，比如减员、截流等。“首先，物价指数不断上涨，水费、电费、垃圾清运费……什么都在涨，成本一年一年增加；其次，劳动力成本逐年上涨。杭州市最低工资标准从460元涨到了960元，可小区维护所需的人员不会减少。”
成本增加，可是收费却很难。房春生介绍，杭州相当一部分小区的收入只是一个名义上的收入，实际到账的收缴率比较低。“好的小区达到90%，大量都是维持在70-80%，有的甚至是50%以下的。这样也容易造成物业管理行业恶性循环，收费收不下来，可能就会减少服务的投入。”虽然国家规定，物业管理服务企业可以预收物业管理费，可实际上缴率一直不高。“目前，物业管理还属于典型的赊账消费，物管公司往往需要垫资，可以说越大的物管服务企业，这方面的压力越大。”
有关最受争议的经营性收入，比如地上公共车位的经营、电梯广告，以及户外灯箱广告等，其实并不能为物业服务企业创造利润。根据《杭州市物业管理条例》修改草案和《物权法》的规定，物业维修资金的增值收益和物业共用部位、公共设施设备的经营所得都归全体业主所有的，除非业主大会另有决定，都必须转入物业维修资金。“只要是正规的物业服务企业，所有的经营性收入都要公示，所有的账目都要对业主公开，而且这些钱全部要用于小区的维护，并不会变成物业服务企业的利润。”沈慧芳说。
此外，物业服务企业提到最多的是“用工难”。物业管理行业的从业人员流动性大，专业人才也比较缺乏。“随着中西部开发的推进，越来越少的劳动力愿意出来打工。对物业服务企业来说，用人危机一年比一年明显。”
细分市场是未来趋势
尽管物业管理行业面临种种难题，可其中也不乏翘楚，著名的房地产“五大行”都是物业管理出身。第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行和高力国际并称房地产“五大行”。如今，他们代理项目的门槛非常高，一些中档或中档以下的项目寻求“五大行”代理时，会遭到对方的拒绝。他们通常接收商业和写字楼项目，而很少涉及住宅项目。他们在上海的住宅部门，只承接单价约300万元人民币以上豪宅的物业服务。
业内人士指出，商业、写字楼项目的盈利性相对住宅项目要好一些，而高端项目的盈利性相对低端项目也会好一些。“从收费角度来看，商业项目、办公楼项目和一些新的住宅项目会比老小区项目容易些；从收费标准看，也是前几类更高一些。”
“商业、写字楼项目的设施、设备多，责任也大。高端小区虽然收费高，但是服务要求也高。比如我们的东方润园项目，虽然物管费是4.8元/平方米，但是功能耗费就高达2元。我们在每个楼道都配了小管家，人力成本也不可小觑。”沈慧芳介绍，虽然收费高的项目的盈利性比低收费项目要好一些，但是整个行业的利润率普遍不高，要想赢利，还是要练内功。“要优化内部的人力资本和优化管理模式，合理控制成本，发展品牌。”
“要在市场上立于不败之地，就必须提升自己的竞争力，比人家做得更专业，有自己的特色。”戴德梁行浙江区物业经理竹叶在今年年初杭州物业服务与品质生活研讨会上曾经建议杭州的物业管理学会细分市场蛋糕，开辟出属于自己的专属领域，比如专做写字楼物业服务。
“我们正在探索多品牌同时经营，按照不同定位，将打造三大品牌。一是高端的管家品牌，二是普通的物业品牌，三是为老小区服务的三级公司。不同的定位，提供不同的服务。我们希望可以提供更专业的服务。”沈慧芳表示，浙江南都物业管理有限公司已经意识到细分市场的重要性，正在探索新模式。
文章来源：每日商报
