今年上半年投资市场成交总额175亿元，同比增加40％
今年以来，上海大宗物业投资市场上的国内外投资者仍表现活跃。据仲量联行初步数据显示，今年第二季度大宗物业成交金额达到人民币77亿元，同比猛增175％。而DTZ戴德梁行的数据表明，今年上半年，上海大宗物业投资市场成交总额已达175亿元，同比增加了40％。在今年二季度中，上海大宗物业市场出现了不少金额较大的个案。
个别案例贡献巨大
仲量联行在最近发布的市场报告中指出，初步数据显示，2011年第二季度，上海大宗物业成交金额达到77亿元，较去年同期猛增175％。而DTZ戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成告诉商报记者，今年上半年，上海大宗物业交易市场的成交金额已经合计达到175亿元左右，较去年同期增加40％（去年全年为230亿元）。
细究其原因，商报记者注意到，在2011年第二季度的大宗物业市场，个别案例规模较大，成交金额居高，为第二季度大宗交易总额做出了巨大的贡献。
在今年第二季度中，位于黄浦区的综合大楼永银大厦被出售给丰树中印基金。永银大厦坐落于西藏南路218号，是一幢集办公、公寓、商业、服务为一体的高级多功能商业商务、服务楼宇，占地面积不足1万平方米，总建筑面积约6．2万平方米，由南北两座大楼组成，其中，南楼是一幢28层高的高级酒店式公寓楼（现为辉盛庭国际公寓），北楼则是16层高的永银大厦写字楼（1－5层为裙房商铺，可开设商场、餐饮、娱乐、证券公司等）。
商报记者在项目现场注意到，永银大厦坐落于淮海中路商圈，北面紧邻桃源路，正对淮海中路1号的赛博数码广场，步行至淮海中路商圈不足5分钟；东面贴近西藏南路，与新尚数码广场隔路相望，沿西藏南路向北走过金陵中路就是轨道交通8号线大世界站，步行距离基本不超过10分钟；西侧直至柳林路，紧邻大上海时代广场、时代豪庭；而南面则是寿宁路，与文元坊、余康里、金天地国际大厦等相近。
据了解，永银大厦早于2008年就传出即将出售的消息，当时有媒体报道称财富控股名下的“中国房地产机会公司”计划筹资1．74亿美元收购上海永银大厦项目。然而，这一消息一直并未得到官方证实。如今，商报记者获悉，丰树中印基金在今年二季度中，从一家香港基金的手中，收购了永银大厦，成交总金额约为23亿元，成交均价大约在每平方米4万元左右。事实上，境外投资者依然热衷于收购办公楼和零售物业，尤其是那些于2008年设立、目前已接近其投资周期末期的基金，丰树中印基金显然正是其中之一。
境外资本在上海房地产市场上虽然很活跃，但最近一段时间的大宗物业投资市场，原本由境外资本占据的市场已经由国内资本占主导地位。仲量联行数据显示，在今年二季度成交的大宗交易中，来自国内的买家已经占据交易总额的近60％，其中比较突出的个案正是发生在今年5月，SOHO中国以32亿元的价格购得位于长宁区中山西路上的新世界长宁商业中心A、B幢办公楼及地下室，总成交面积为14．22万平方米，这一项目由两栋双子塔式的写字楼组成，包括10．02万平方米的写字楼面积和1．26万平方米的商业面积（含地下商业面积），原本由香港新世界中国旗下的上海三联开发并拥有，SOHO中国在收购完成后正式将这一项目命名为SOHO中山广场，按照32亿元的收购款和办公面积和商业面积估算，SOHO中国的收购均价约为28353元／平方米。
粗略估算，仅仅是永银大厦和新世界长宁商业中心这两个成交个案，就已经为二季度的上海大宗物业投资市场“贡献”了55亿元的的成交金额。
写字楼自用买家活跃
另一方面，商报记者注意到，在今年第二季度，随着外资企业对写字楼的需求复苏以及内资企业对写字楼需求的日益增长，上海甲级写字楼租金与入住率双双有所上升，而上海写字楼投资市场活跃程度也明显提升，尤其是那些企业自用的买家。
以新加坡华侨银行为例，其斥资近人民币9．5亿从上海国际集团资产管理公司手中购得了上海国际集团广场，成交均价约为每平方米人民币41300元。上海国际集团广场位于浦东陆家嘴，总高6层，总建筑面积约2．3万平方米，在去年年底时，上海国际集团资产管理有限公司将其持有的上海国际集团广场有限公司100％股权在上海联交所网站上挂牌转让，而上海国际集团广场有限公司的主要资产即是上海国际集团广场，华侨银行收购上海国际集团广场之后宣布将迁移总部至此，并将这一项目冠名为华侨银行大厦。
自从森大厦宣布向自用客户分层出售环球金融大厦之后，这一上海顶级的写字楼也赢得了不少自用买家的青睐。商报记者从第一太平戴维斯了解到，天平保险&国华人寿买下了环球金融中心的69－70楼，成交金额为人民币5．5亿元，成交均价约为82718元／平方米；新源控股斥资2．62亿元购得环球金融中心的71楼写字楼，均价为82054元／平方米；前不久，来自法国的时尚品牌“面包黄油”又以每平方米80500元的均价买下了环球金融中心的67层写字楼，成交金额约为2．7亿元。整层写字楼面积为3354平方米，而这也是今年上半年上海环球金融中心获得的第六宗整层写字楼交易。
事实上，在当前的上海房地产市场上，位于核心区域、可供交易的办公楼和零售物业的存量仍然非常有限，在过去半年中，部分分层销售的优质写字楼项目取得了不错的销售业绩。坐落于长宁区虹桥路、淮海路口的中山万博广场于去年年底开盘，在开盘至今7个月左右的时间，这一分层销售的写字楼项目就已进入收尾阶段，购买写字楼的客户全数为企业，且多表示自用。此前，一位尚未公开身份的买家刚刚购得陆家嘴的中融碧玉蓝天大厦28层，整层写字楼面积为1980平方米，成交价格约为每平方米人民币69352元，较今年第一季度该栋写字楼的成交均价相比，高出近5．1％。
值得一提的是，当前，政府收紧银行信贷，境内房地产投资者的投资受困于资金紧缺，相比之下，境外投资者拥有越来越多的机会与国内开发商合作开发项目，或借贷给需要现金的国内开发商，因此，在将来的大宗物业投资市场，或许将出现联合收购。
文章来源：上海商报
