无良业主将房屋租给他人当仓库、做宿舍、开公司，严重影响邻居日常生活；物业公司将车位偷偷租给非本小区车主；顶楼业主将楼顶封掉做私家阳光房……近年来，这些与居住权属、物业管理相关的民间纠纷频繁发生；而当矛盾升级、双方进入司法程序后，又因为缺少相应的明确法律规定，导致案件处理后执行困难。
有鉴于此，最高人民法院日前正式公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《建筑物区分所有权的解释》)和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《物业纠纷的解释》)，并确定从今年10月1日起施行。专家指出，这两部司法解释将有效增强《物权法》等法律规定的可操作性，从而缓解因居住权属、物业管理等引发的纠纷和矛盾。其中围绕“拒交物业费”、“居改非”、“车位”等多发性纠纷的相关司法解释，有很强的针对性。
焦点一：无正当理由不得拒交物业费
司法解释：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
过往案例：欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型，如住在低楼层业主拒交电梯费、因出国房子空置着而未享受服务不交物业费，因物业服务不到位而拒付物业费……
专家解读：最高人民法院民一庭负责人表示，实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，比如业主提出其因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务，比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，所以不应得到法院支持。
焦点二：“住改商”应经有利害关系业主同意
司法解释：业主将住宅改变为经营性用房(即“住改商”)，未按照物权法第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。
过往案例：“住改商”即业主将住宅改变为经营性用房，在上海又叫“居改非”。近年来本市擅自“居改非”的违法势头有上升势头，2008年的调查显示，有近50%的受访业主反映在自己的小区存在“居改非”。对此，业委会成员、人大代表、管理部门对“居改非”否定态度的均超过70%；业主持否定态度的近70%。
解读：按照物权法第77条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。据此，《物权法》第77条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。《物权法》施行后，在实践中的做法是，按照多数决定来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反了《物权法》第77条的立法目的，实际效果并不理想。
焦点三：车位“首先满足业主需要”
司法解释：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
过往案例：车库车位从来就是小区业主和物业公司开发商的矛盾焦点，尽管《物权法》已经明确对于车库车位的权属定义，但开发商或私自提高车库的出售数量，或物业公司对于车位的管理费用不尽合理等案例，屡屡见诸报端，媒体报道过的就有“抵抗物权法 瑞虹新城强卖车位”、“上海康城保安为停车费与司机扭打”、“中远两湾城物业公司小区乱停车遭七次扎胎”等等。其中以2007年的瑞虹新城“强卖车位”较为典型。那年5月1日起，瑞虹新城二期地下车库停车位全面停租。在地下车库停车的约190位业主面临选择，要么花十几万元购买车位，要么寻找新的停车点。
解读：最高院民一庭负责人解释，规划确定的“配置比例”具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。
如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。车位、车库纠纷的处理是一个复杂问题，司法解释的规定还有些具体原则，但思路是明确的。在审判实践中，各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下，结合纠纷具体情况妥善处理相关案件。待审判实践经验的积累足够丰富之后，也可择机就新问题、新情况作出单行批复。
焦点四：共有部位界定更明确
司法解释：从现实生活出发规定，除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。如车位、摊位以及规划中已经列入特定房屋买卖合同的露台，都应当认定为专有部分；而建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶以及通道、楼梯、大堂、消防、公共照明均属于共有部分。而如果不属于业主的专有部分，也不属于市政公用部分，或者其他权利人所有的场所以及设施，都将认定为共有部分。
过往案例：2007年春节，静安区武定西路一小区的高层建筑里，19楼某室的一套两房两厅正在装修，其卫生间的外墙一侧竟新开了一扇窗。楼内的其他业主发现后，请物业几次前往阻止，在劝说无效的情况下，有业主联名将19楼某室的业主告上了静安区人民法院，诉其损害了建筑物外墙的公共部位。经判决，该业主须在规定时间里恢复原状。
解读：认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键所在，实践中很多建筑物区分所有权纠纷就是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分，如建筑区划内的道路、绿地等，司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。所谓“天然共有部分”即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。
因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。
文章来源：文汇报
