“10月1日即将实施商业物业新政。一直看好的核心地段物业，每一次政府的调控都是绝佳的买入点！心仪已久的漂亮女生，平日里心高气傲。忽然，她放下身段，跟哥频抛媚眼……此时不上，更待何时？”9月18日，深圳资深投资客Jacky在微博里暗示，他将趁机低价“入货”。
8月29日，深圳商业物业交易将按评估价征税过户的消息，令地产业界躁动不已。Jacky所说“漂亮女生放下身段”，实指近期由于受到这一消息影响，市场已经有个别优质物业降价抛售。与此同时，各种避税的方法也在业内悄悄流传。
而对于10月1日以后的市场走向，由于征税细则未出，业内人士看法不一，但称如果按照土地增值征收差价30%~60%的税费，市场将陷入“冰河期”。
个别业主降价10%抛售
8月29日，深圳市地方税务局、深圳市规划和国土资源委员会发通告称，2012年10月1日起，对深圳范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格规定计征各项税款。
市地税局相关负责人近日表示，非住宅类房产主要包括了工业和商业两类，工业类主要是指厂房和仓库，而商业类主要是指办公楼和商铺等。全市范围内依法登记，并拥有产权证的非住宅房产都被纳入系统之中，根据初步统计，全市这一类房产约有28.5万个评估单元。
“福田中心区的国际商务大厦有一个盘，业主之前报价是4.1万元/平方米，政策出来后，降到3.6万元/平方米。”港置地产区域副总经理詹善麟昨日对深圳商报记者分析，福田中心区写字楼的业主大多是企业主，经济实力强，近期急于降价出售的，只是小部分一手业主，即手里的写字楼是以较低的原始价买入，即使小幅降价，也依然有钱赚。
另外，也有部分自用买家希望赶在10月1日政策实施前入市，不过，看得多，买得少，因为必须业主的红本在手，才能在短短一个月时间完成过户。业内预计的10月1日前“末班车”效应，并未出现。
“今年整个市场二手商用物业成交不算活跃，现在政策细则未出，客户更不敢乱动。”中原地产商铺部营业总监肖霄说。
与二手市场的萧条相反的是，一手商用物业显出走俏迹象。“现在我们都在做一手商用物业，香港的、外省的、深圳的，都做。”詹善麟说，由于征税细则没有出，二手交易几乎停滞，而一手物业是开发商统一报价，容易成交，也不用担心评估价过户的政策风险。
未来或现“降价潮”
尽管个别像Jacky这样的投资客蠢蠢欲动物色货源，但更多的投资客则在观望。一来大家担心细则出台税费过高，将导致未来难以出货；二来，时机未到。“土地增值税征收差价30%~60%的暴利税，就算实际征收10%~20%，那也跟大规模杀伤性武器差不多。现在绝大多数客户业主还没有意识到这个税有多厉害，所以目前的二手商用物业只是微降。等他们意识到，就开始此起彼伏的轮番降价，到那时候再入手不迟。”有不愿具名的地产业内人士对记者透露。
不过，乐观派则认为，政府不会将商用物业市场“封杀”。Jacky表示，一个健康的市场，物业交易的活跃程度很重要，预计征税细则税率会偏低。肖霄也持相同观点，认为评估价不会太高，对市场的影响有限。
中原地产市场研究部认为，10月评估价新政将对本就低迷的写字楼市场造成冲击。因为交易成本的增加，将削弱买卖双方的入市热情。不过，也将间接刺激租赁市场。预计10月将是市场对政策的消化和观望阶段。
厂房改写字楼将成重灾区
“近几年商用物业走出一波惊人的上涨行情，涨幅越大，面临征税的幅度就越大。”詹善麟说，深圳商业地产成交比较活跃的片区，集中在福田中心区、车公庙以及南山片区。其中，由厂房改造成的写字楼，原始价格和目前市场价差别非常大，面临的政策风险也较大。
例如，福田车公庙片区的苍松大厦和劲松大厦，原始价格只有2000多元/平方米，但是现在售价超过2万元/平方米，是原价的10倍。还有东门的商铺，有的原始总价只有几十万元，但是目前市场价已经达几千万。另外，南山的商铺近几年成交活跃，售价也跃升到10万元/平方米左右，但其实不少商铺原始价只有数千元/平方米。
美联物业全国研究中心主任徐枫表示，如果一个商铺的登记价为500万元，实际成交价为1500万元，而评估价为1000万元的话，那么在评估价征税后这套商铺仅土地增值税一项就要缴纳160万元，所有税费加起来则近300万，相当于实际交易价格的20%左右，数倍于原来的税费。
避税对策悄悄流传
上有政策，下有对策。10月1日的“大限”将至，各种关于规避商用物业高额税费的方法也在业内流传开来。
有不愿具名的地产中介人士告诉深圳商报记者，可以公司股权转让的形式，将名下物业转让给他人，而不用收取任何税费。对此，广东信荣律师事务所主任律师张茂荣提醒：“物业必须是公司名下，并且要100%全资收购，有可能还会将对方债务也‘转让’过来。”张茂荣说，如果是没有任何经营行为、单纯以公司名义购买物业的“空壳”公司，更改股东名字就行了，确实能规避交易税费。但如果公司还有经营行为，更改股东姓名，将会影响公司的正常运营。
另外，还有一种方法，即在住宅市场被利用来绕开“限购令”的“法院裁决过户”：购房者跟业主达成一致，通过双方产生虚拟债务关系，即业主欠购房者一笔资金（通常是房产成交价款）而无力偿还，以法院进行裁决的方式，将房产强制过户到购房者名下。但是，能够绕开“限购令”，却不能绕开税费，甚至被律师认为是“坑爹”。
“不但避不了税，税费还会增加。”张茂荣律师表示，法院裁决书上，会清楚写明房产的成交价，到房产交易中心办理过户时，会直接按照商用物业的实际成交价征收重税，还不如按照较低的市场评估价过户，税费更低。
文章来源：深圳商报
