近年来，广州市政府着力推动“千年商都”向“现代商都”跃升，打造国际购物天堂，而随着亚运盛会举办，广州国际化都市地位进一步巩固，众多城市标志性高端城市综合体纷纷建成使用，引进了众多国际顶级名牌旗舰店和大型商贸企业总部。在全新的城市商圈规划建设中，“空中连廊”建设、优化地下商业设施、推进完善交通诱导系统等一批商业配套设施，令天河商圈、珠江新城城市中轴区、万博中央商务区等核心商圈等的辐射进一步增强。
近期，随着万达集团在广州的第二个项目广州番禺万达广场亮相，再度掀起广州商用物业投资的热潮。该项目位于广州市番禺区汉溪大道万博中央商务区，总建设面积50万平方米，总投资50亿元，规划建设一座集大型商业中心、休闲娱乐中心、文化中心、商业步行街、甲级写字楼、SOHO为一体的大型城市综合体。近期该项目的招商，获得市场的热烈反应，一铺难求的场面再度出现。同样的热销场景，也出现在珠江新城的在售保利中达广场、富力盈凯广场等甲级写字楼项目。
万达落户搅热番禺商圈
5月份广州商用物业的热点，非番禺万达广场莫属。作为总建筑面积高达50万平方米的大型城市综合体，集大型商业中心、休闲娱乐中心、文化中心、商业步行街、甲级写字楼、SOHO为一体，它的落户使得整个番禺商圈的整体形象得到了极大的提升，并在推动整个华南板块的飞速发展中起着核心引擎的作用。据了解，番禺万达广场即将正式推出项目的首批商铺单位，户型从约90至600平方米不等，预计在六月份正式对外发售，具体的价格尚未公布，而SOHO等产品则预计在八、九月份推出。
据了解，番禺新规划中三大预留发展区域万博地块、汉溪地块和长隆地块，将是“十二五”期间重点打造的区域。特别是万博中心，更是以重点商圈的定位纳入到建设当中。万博商圈被定位为现代服务业总部基地和信息产业销售基地。有专家指出，这区域在未来两年将成为广州楼市新的焦点。
据介绍，万博中心的定位是现代的服务业总部基地和信息产业销售基地。在这一区域内已经密集了几大商业龙头。万博商贸办公中心本身就被定位为高级的商务区，占地达146公顷。沃尔玛旗下山姆会员店、海印又一城等让该区的商业购物更为繁荣便利。而总建筑面积超过60万平方米的番禺万达广场最新亮相，在2013年，“万博-长隆”这一区域将形成一个大型的商业群。
随着万达广场的落成，番禺作为广州的地标性中心及其在华南区域的经济战略地位得到进一步加强。随着未来项目的落成和周边商业配套的逐步成熟，万博商务区将成为继北京路、上下九、天河之后的“广州第四商圈”，广州番禺万达广场将成为番禺区的地标性建筑，广州商业地产的又一新亮点。
CBD写字楼成交理想
踏入5月，千呼万唤的保利中达广场面市，引来众多买家的高度关注。保利中达广场所在的“猎德综合体”，占据珠江新城中轴线东侧的最后一块临江宝地，海心沙、西塔等地标环绕，价值非凡。去年珠江新城CBD新项目天銮推出市场，今年保利中达广场瞩目登场，意味着保利、富力、合景泰富、新鸿基四家顶级开发商扎堆的猎德区域凝聚了CBD商用物业的所有璀璨。大型高端商场、超甲级写字楼、豪宅、酒店式商务公寓等各种形态的产品汇聚于此，无疑成为珠江新城中更顶端的“绝版物业CBD”。
而在此前的4月，保利中达广场就迎来其首位入驻大业主——广汽集团整体购入保利中达广场1号楼。谈及选择保利中达广场作为集团总部的原因，广汽集团常务副总经理袁仲荣表示：保利中达广场位于广州中央商务区珠江新城，地处广州城市新中轴线旁，地理位置优越，极具商业、文化和环境价值。广汽集团此次购买保利中达广场的部分物业作为集团总部办公楼，不仅有利于集团整合资源、改善办公环境、提升品牌形象，更重要的是，广汽集团可以借力保利中达广场良好的软硬件设施以及珠江新城作为广州国际大都市形象窗口的区位优势，建立面向未来发展的平台。而据保利地产副总经理余英透露，目前还有一家本土大型企业集团也有购入中达广场整栋写字楼的意向，双方目前仍处于洽谈阶段。
与保利中达同处CBD区域的富力盈凯广场，在今年以来同样表现出色。该项目位于地铁3、5号线交汇站上盖的核心位置，是全广州写字楼最黄金地段，也是租金最高的地段。项目总建筑面积约18万平方米，建筑高度达286米，共65层，定位珠江新城超甲级地标写字楼，更与国际顶级酒店柏悦酒店有机融合。项目自推出以来迅速成为市场亮点，在今年第一季度，富力盈凯广场凭借其优越的地理位置和高端的定位，以12.31亿元的总成交金额成为广州单个楼盘销售冠军，并且是唯一一个单季度销售额超过10亿元的楼盘。而数据显示，富力盈凯广场4月单月销售2.5亿元，1-4月累计销售达15亿，创造广州写字楼市场销售奇迹。
地标写字楼租金创新高
除了销售市场频现回暖迹象外，广州甲级写字楼地标项目的租金也在拉升。越秀地产副总经理朱晨日前透露，广州第一高楼——广州国际金融中心(即广州西塔)写字楼最高月租金已经达到320元/平方米。这一数字刷新了广州写字楼最高租金纪录。
已入驻广州IFC的世界性豪华连锁酒店集团四季酒店开业在即，344套豪华客房分布在73-98层。酒店所在高度将刷新该集团旗下酒店在全球的最高纪录。从酒店大堂伸展到近100层高的餐饮和娱乐设施，是一个璀璨夺目的充满灯光的中心庭，而客人能从处于100层高的餐厅尽览毫无遮拦的广州及珠三角全景。此外，与四季酒店同时开业营运的还有国际会议中心、雅诗阁服务式公寓等，7月开始广州IFC将实现整体营运。
据了解，作为广州甲级写字楼的标杆项目，西塔的租金水平一直处于全市领先地位，其最高月租金从去年初的260元/平方米，升至去年底的300元/平方米，近日项目63层的一套写字楼单位更创下出320元/平方米的新高。据朱晨透露，目前整个项目的招商出租率已经超过八成，其中写字楼出租率已经超过六成。朱晨表示，随着今年7月西塔整体运营后，也将会带来这一区域租金的上涨，预计上涨幅度在10%左右，届时月平均租金可能会超过300元/平方米。
专家观点
资产保值需求促进商铺投资热
知名财经评论家叶檀表示，5月份房地产市场成交量出现大幅度的回升和反弹，包括商业地产这块。从楼面价来说，比如4月份，大杭州商业地产的楼面价最高只有六七千元，现在已经在1.1万元左右。从2011年开始，房地产市场出现了两大特征，第一个特征是投资性需求被刚性需求所替代；第二是商业地产取代了住宅地产的主导。5月份，中国平安开始大举进入商业地产领域，如果把100%的钱全部都投入商业地产，大概是6000亿，接下来，像家乐福这样的大卖场都将进入了商业地产领域。
据叶檀的了解，近四年来，商业地产增长势头强劲，近两年，北京、上海写字楼租金增速已经开始超过纽约、伦敦、东京的租金增速。她认为眼下并不是所有做生意的人要买商铺，或者所有对商业地产了解的人要买商铺，现在是所有想资产保值增值的人都想买商铺，所有的资产增值率想达到10%以上的人想买商铺。根据她的分析，现在的住宅租售比在逐渐下降，商业地产的租售比在逐渐上升，这两者越靠越近，到最后整个商业地产的成交额就会出现跟住宅地产持平的情形。现在房地产的投资已经出现了逆转，现在房地产投资的热点已经变了，未来的房地产投资会否继续热下去？叶檀判断将会继续热下去，从她掌握的数据来看，从珠三角这一区域来看，相对其他的地区泡沫要小一点。
CBD“含金量”提升抵消淡市因素
珠江新城甲级写字楼租金屡创新高，日前广州国际金融中心最高租金更达到了每月每平方米320元。对此，仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示不感到十分诧异。他分析，对于一栋超高层甲级写字楼而言，租金差异幅度可以很大。租金不仅仅体现大厦自身硬件和位置的优势，它还反映了其他因素。例如坐向、景观、楼层、单位门向、车位配置、未来扩充弹性、续约及其他非财务条款安排，等等。珠江新城中央商务区的基础设施建设日渐完备，不断吸引大型商户相继进驻。
尽管去年至今外围经济气候仍较反复，广州的商业地产仍然在良好的市场基础上平稳发展。2012年，全市甲级写字楼新增供应量预计约达60万平方米。随着写字楼项目供应空前增加，持续上升的空置率将使租金受压，维持相对其他一线城市较低的水平。优质的硬件且相对合理的租金成本吸引了众多有实力的内资及跨国企业利用租金下调的机会进行升级及扩充性搬迁，2011年历史性55万平方米甲级写字楼的净吸纳量，以显示产业升级在南中国切实地进行。除了扩迁自市内其它区域的传统甲级写字楼租户以外，还有不少来自周边城市的企业，如中山、珠海及东莞等。
吴仲豪表示，就仲量联行写字楼团队正在洽谈最后阶段的甲级写字楼搬迁需求总面积已达2万平方米，当中包括金融业、信息科技和专业服务业，并会在未来十周相继落实选址方案。仲量联行相信珠江新城现正进入快速成熟期，外围负面因素及自身喷井式供应大幅被其“含金量”快速提升所抵消。除了甲级写字楼，“含金量”提升还包括中央商务区内的住宅及区内白领一族的生活质素。
番禺万博商圈进入爆发期
在日前举办的一个论坛上，广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，以往广州的商业要越过珠江是很难的，因为广州的商脉在珠江北岸，但广州南拓为这个商脉的南移提供了最佳时机，商脉的南移为番禺的启动提供了一个动力，内外部的动力合起来形成一个外部条件，眼下万达落户番禺，正好引爆番禺商业。在他看来，万达的亮相，并使得其所在的番禺万博商圈从城市的边缘开始向独立商圈发展转变。
王先庆在论坛发言中表示，目前在万博商圈，动辄三四十万平方米的项目有好几个，但在广州市民的心中，这个地区的商业还没有凝聚成一个整体，没有形成一个阶段性启动的标志。万达在这个区域投资刚好填补了缺少大规模商业的空白，所以当番禺万达广场这样的项目进驻，使整个区域的商业进入一个新的发展阶段。
在王先庆看来，一个区域的商业是否能成功，或者说能形成一个城市的都市型商业，不是多就可以，也不是规模大就可以，一定是量和质的统一，而这个质一定要有大量品牌商家的进驻。王先庆表示，这个品牌一方面是指开发商的品牌，另一方面则包括进入这个商业项目的商家品牌。番禺万达广场能够聚合大量的商业品牌，整体推进，造就了一个城市中心，在这样一个相对远离商业中心的地方再造一个商业中心，这种品牌的集体进驻为整个商业的整体带动和品质的提升提供了一个大的机遇，也提供了好的条件。
文章来源：南方日报
