2016年全国主要城市楼市升温的同时，房地产大宗交易也在放量。
据仲量联行统计，年内全国大宗交易市场成交首次超过2000亿人民币（下同），其中上海市场首次突破1000亿。
仲量联行上海及华东区投资部总监邵律分析认为，“这一庞大的交易量主要得益于国内买家支撑，他们除了积极进军海外市场，在上海和北京等主要内地市场也非常活跃。”2016年，国内投资者在中国商业地产市场总成交量中的比重占86%以上，高于过去几年的75%左右。
大宗交易除写字楼需求强劲外，零售地产、工业地产、物流地产增长也很快速。邵律指出，投资者在非常高度竞争的投资市场内，为了寻求更好的投资机会，不得不参与到一些此前认为非常规产业中，这也是国内资金在投资发展中的必经之路。
上海超过1000亿的交易主要集中在第四季度，而北京的交易更多集中于城市更新项目，涵盖酒店改办公、商场改办公等业态，这也反映北京办公项目稀缺。
一名业内人士认为，广州、深圳大宗交易金额较低，是由于这两个城市的散卖型物业较多，当地中小型企业买家也很活跃，而一旦散卖就失去了整栋销售的机会或者更多的套现机会。“实际上，机构或者个人买家对广州、深圳的兴趣越来越高，但始终寻觅不到合适的项目，这与北京有点相似。”邵律指出。
中资崛起大宗交易
资本流动性从2016年下半年逐步趋紧，但中国资本领军国内投资市场的趋势短期不会改变。与此同时，金融创新将促使资产证券化的发展。
综合五大行分析，2016年大宗交易中，中资占了90%，包括大型保险机构、通过基金管理人进入。
邵律指出，房地产市场繁荣的另一面是，金融创新涌现。“2016年很多笔大宗交易背后都有资产证券化等一些金融创新因素的介入。”这种趋势也将延续到2017年。
2016年上海十大大宗交易中，上海世纪汇广场以200亿元成交价高居榜首，这也是迄今为止亚洲最大单体交易。该标的卖方是“超人”李嘉诚旗下长江实业集团，买方为中国人寿保险、亚藤资产管理公司。
不过，长实与和黄均有亚藤资产管理公司股权，这表明港资仍以关联机构的形式在内地布局商业地产。2015年亚藤资管还收购了东亚银行大厦以及位于新天地的新茂大厦。
1月17日，恒基兆业也以23.3亿元在徐汇滨江拿下两块商办地。
邵律表示，由此可以发现，港资并没有撤退内地市场，而是在最近十年的发展过程中，中资迅速崛起。过往上海比较重要的地标性建筑都以港资、新加坡基金打造为主，但是在过去10年，中资发展远超预期。换言之，中资的崛起，也是外资获利套现的一个动力。
分析指出，此前多数企业习惯于买地开发建造区域总部，但因为上海土地稀缺，一些国家级银行或机构不得不转而收购项目。
值得关注的是，在上述十大大宗交易总金额554亿元里，万科旗下万丈资本以两宗大标的、总耗资60亿元的资本占其中比例达10%。
开发商转向做GP
万科旗下资产投资管理平台万丈资本主攻存量物业。记者梳理公开资料发现，该公司成立于2015年中，投资标的以一线城市核心区位为主，目前聚焦上海。
2016年，万丈资本的上述两栋上海核心区物业收购，分别是企业天地3期与中区广场。据知情人士透露，上述两个项目，万丈资本也引入了LP。“为了提高资金管理效率与加快扩张，今年万丈资本在并购方面的压力开始显现”。
据悉，2017年万丈资本计划对上述两个项目进行增值改造，以提升收益。并通过金融创新的方式加速并购，比如成立基金投资项目，由万丈资本做GP，引入优质资本作为LP。
远洋地产也在做轻资产转型，比如东海商业中心，就是远洋地产通过某境外基金公司收购，远洋地产作为GP。
“万丈资本、远洋资本这些公司的母公司主业是房地产开发，在轻资产转型中，学会利用社会上的资金，实现做业主、管理人的转化。”邵律指出，目前上海商业地产项目供应并不算充足而资金相对充足的情况下，2017年将会有更多GP涌现，这更有利市场内零散的活跃资金参与并实现净资产增长。
险资不再会像去年一样拍地、举牌，而会集中于常规、安全的投资渠道，他们对大宗房地产交易的关注度渐高。邵律说，“万丈资本这样的资金管理平台，如果充当GP的角色，就有机会联手更多资本进入市场。”（原标题：2016年上海大宗物业成交首破千亿 开发商试水转型GP 记者：唐韶葵）
文章来源：21世纪经济报道
