横跨整个2018年的过去一年多时间里，发生在天津土地市场的流拍停牌仍在持续。地处京津两地衔接带的武清区，则更是天津土地市场遇冷背景下最为显著的区域。
武清区一宗编号为津武（挂）2018-052号的挂牌土地，原本应该在2019年3月27日截止报名，但在当天下午，天津市土地交易中心发布了一份关于这宗地块的补充公告，“因故停牌”。
天津市土地交易中心及武清区国土部门从不披露这些原计划出让的挂牌土地“因故停牌”的具体原因。
为了让津武（挂）2018-052号地块吸引开发企业参加竞买，这宗土地在今年3月份一度有过延期。津武（挂）2018-052号地块原定在2019年3月7日完成出让，但在截止报名的3月5日当天，天津市土地交易中心发布补充公告，摘牌时间延期20天。
但最终，这宗挂牌价格仅为8400万元、最高限价1.176亿元的居住用地，还是遭遇了流拍停牌。
整个2018年，武清区挂牌了22宗居住、商业地块，以流拍停牌为终结的土地多达10宗，挂牌金额接近82亿元，占到全年22宗拟出让土地挂牌金额的41.5%。2019年第一季度，武清区土地市场继续上演了流拍停牌的一幕。
流拍土地占比逾4成
2019年开年至今，武清区挂牌成交了10宗土地，成交金额29.5亿元，几乎是接近地块挂牌底价成交。其中，成交工业用地6宗，成交金额为4750万元；成交4宗商业、居住用地，成交金额29亿元。
但原本计划在3月底实现成交的津武（挂）2018-052号地块则遭遇了流拍，另一宗拟在4月初成交的津武（挂）G2018-053号工业用地也因故停牌。
截至目前，武清区2019年已经先后挂牌了16宗土地，合计挂牌金额接近60亿元。其中挂牌工业用地7宗，挂牌金额为8860万元；挂牌商业、居住用地9宗，挂牌金额为58.66亿元。
今年以来，武清区国土部门加大了公开市场的土地供应。2018年同期，武清区仅挂牌了6宗土地，合计挂牌金额为27.63亿元。其中挂牌工业用地3宗，挂牌金额4380万元；挂牌商业、居住用地3宗，挂牌金额27.19亿元。
武清区在2018年同期挂牌土地的成交情况要远逊于今年。2018年同期武清区成交挂牌土地5宗，成交金额为5.74亿元。其中成交工业用地3宗，成交金额为5660万元；成交商业、居住用地2宗，成交金额为5.17亿元。
2018年开年以后挂牌土地成交低迷，也让外界预感整个2018年武清区土地市场会陷入颓势。
记者根据天津市土地交易中心发布的公示公告信息逐一梳理统计，2018年武清区共计挂牌了46宗土地，合计挂牌金额接近202亿元。其中挂牌工业用地24宗，挂牌金额5.16亿元；挂牌商业、居住用地22宗，挂牌金额196.7亿元。
全年挂牌的46宗土地，24宗工业用地悉数成交，挂牌的22宗商业、居住用地，仅成交了12宗，成交金额为115亿元，另外挂牌的10宗商业、居住用地则全部流拍停牌，挂牌金额为81.63亿元，占到22宗商业、居住用地挂牌金额的41.5%。
武清区2018年全年成交了37宗土地，合计成交总额为125.52亿元。其中，成交工业用地23宗，成交金额5.3亿元；成交商业、居住用地14宗，成交金额为120亿元。
尤其值得注意的是，武清区在2018年实现成交的37宗土地，全部以挂牌底价成交，成交溢价率为零。
2018年成交土地金额125.52亿元，相比2017年成交土地金额194.2亿元减少了近69亿元，同比下滑幅度超过35%，而2017年成交的土地只有31宗。
2017年武清区实现的31宗土地、合计194.2亿元成交总额里，其中成交工业用地13宗，成交金额为3.5亿元；成交商业、居住用地18宗，成交金额约190.7亿元。
武清区2017年成交的18宗商业、居住用地，合计挂牌金额为149.4亿元，按照190.7亿元土地成交总额，成交溢价率为27.6%。记者同样梳理统计了2016年武清区土地成交情况，整体成交溢价率则接近45%。
从2017年底开始，武清区土地市场将要遭遇的频繁流拍停牌已有预兆。2017年11月中旬，天津市土地交易中心发布了一宗编号为津武（挂）2016-076号地块，原计划在2017年12月中旬出让成交，但最终“因故暂停挂牌出让”。
目前，这宗流拍停牌的津武（挂）2016-076号地块仍未重新入市，这是2017年武清区全年唯一一宗流拍停牌的土地，自此之后当地土地市场开始频繁出现流拍停牌，并延续至今。
流拍后降价再入市
整个2018年，为了让武清区这些流拍停牌的土地完成出让，当地国土部门颇费周折。
武清区在2018年8月份~10月份连续挂牌的多宗商业、居住用地出现流拍停牌，其中顺利成交的3宗居住用地，得益于当地国土部门在挂牌期间调整降低了土地竞买保证金，其中两宗地块竞买保证金降至一半，另一宗地块竞买保证金减少了40%。
同时，当地国土部门对土地出让时间进行了延期，而且放宽了缴齐全部土地出让金的时间。这三宗地块挂牌时，根据挂牌条件，原本约定拿地的开发企业应在成交后的数天内缴齐全部土地出让金，但当地国土部门之后放宽至2个月~3个月时间。
经过土地出让延期、下调竞买保证金、放宽开发企业缴齐全部土地出让金等调整变更后，这三宗居住土地终于实现了底价成交，给武清区增加了18.34亿元土地出让收入。
这一时期最终流拍停牌的5宗居住用地，当地国土部门曾经对地块竞买保证金连续下调，但依然没有吸引开发企业问津。
例如，编号为津武（挂）2016-060号地块，根据挂牌条件要求缴纳的竞买保证金为6.56亿元，其间连续下调至3.24亿元、1.782亿元，最后却仍然流拍停牌。其他4宗居住用地也都陆续调低了竞买保证金，同时对地块摘牌时间进行了延期调整。
另外一宗编号为津武（挂）2017-045号居住用地，该宗地块最早在2018年5月份挂牌出让，当时地块挂牌起始价为6.4亿元，竞买报价设置最高限价为7.68亿元，但在2018年6月份公告“因故停牌”。
之后的2018年9月份，津武（挂）2017-045号居住用地重新挂牌上市，不过地块挂牌起始价已经从6.4亿元降至4.8亿元，降价四分之一，竞买报价设置的最高限价也相应由7.68亿元降至6.725亿元。
但即便挂牌起始价大幅下调，津武（挂）2017-045号居住用地也还是没能完成出让。2018年10月份，天津市土地交易中心再次发布公告称，该宗地块“因故停牌”。
2018年武清区的土地成交集中分布在一些核心板块，包括武清区下朱庄街道天和城板块、高村学府道、商务区光明道、新兴路等区域。
据统计，2018年武清区成交的14宗商业、居住用地里，武清区下朱庄街道天和城板块占其中3宗地块，合计成交金额为12.18亿元，占比超过10%。
2019年迄今，武清区之所以能够实现29.5亿元土地成交金额，主要由于位于武清区下朱庄街道天和城板块的两宗居住用地在今年3月底实现成交，推高了这一时期的土地出让收入，这两宗居住用地成交金额占比超过90%。
据悉，位于武清区下朱庄街道的天和城板块，已经密集扎堆了碧桂园、万科、恒大地产、保利地产、花样年、旭辉控股、蓝光发展等众多大型开发企业，成为武清区最为核心的房地产开发板块之一。
“当地土地市场比较惨淡，主要是受大环境影响。但今年已经有所回暖。”一位大型房地产开发企业高管评价说，“天津武清一直是我们投资的重点区域，但目前没有具体在武清区的投资计划，投资项目要看形势、政策、行情等因素。”
针对当地土地市场过去一年来频繁出现的流拍停牌、低溢价成交情况，以及后续应对安排、供应计划，记者已经向天津市武清区宣传部门发函了解相关原因。截至发稿，天津市武清区宣传部门在电话中答复称已经在协调了解相关情况，之后将作进一步回复。
（原标题：天津武清土地市场遇冷 记者：余燕明、冯颖）
文章来源：中国经营报
