去年，地产名嘴任志强就曾判断，由于去年开发商拿地少、开工不足，将会导致2013年出现供应大幅减少的局面。近期，针对目前杭州土地市场的惨淡成交，资深地产评论员丁建刚也表示，如果现在开始拿地，明后年的供应缺口或许只是短暂的。记者从国土相关部门以及招商部门了解到，从上两个月开始，不少在杭开发商已经开始积极看地，考察合适自己的地块项目，频频放出拿地信号，土地市场或将马上迎来局部复苏。
杭州主城区半年住宅去化17000多套
可售库存不断创新低
从去年的市场行情冰封不动，到过去两个月仅次于2009年的火爆，主城区的楼市行情发生了逆转，存量水平线也不断下降。
刚刚出炉的楼市半年报数据显示，杭州主城区上半年（1.1-6.30）商品房总成交21830套，其中住宅成交就有17228套，超过了2010年和2011年住宅上半年成交量之和，而且该成交数字是同期上市新房源数的1.25倍。与此同时，杭州主城区住宅可售套数也不断创新低，本周一透明售房网上的可售套数还是23709套（创今年以来库存新低），昨天的存量就只有23148套了，如果不考虑新增量，按照6月份6571套的成交量计算，只要4个月就能消化完了。当然，这只是个假设，但库存量不断下降却是个不争的事实。
“照目前的情况看，市场消化的速度要比新房源上市的速度快。”有业内人士感叹道，“今年开发商通过降价促销，将本该去年出售的库存消化了，就连今年新上市的房源也能以八九成的去化率消化，整体销售率要大大好于2010年和2011年。”据了解，基于对后市走向的不确定性，开发商目前也不会选择捂盘，而是加快“去库存”速度，趁现在市场行情不错，赶紧放量推盘，快速回笼资金。像万科、滨江、龙湖、德信、中海等公司今年的开盘频率或开盘量都超过了去年，甚至出现像曙光之城、金色黎明、寰宇天下这样一个盘的销售成绩就占了主城区月成交量大半壁江山的情况。
宅地供应深陷谷底
明后年杭州楼市出现结构性缺口
随着杭州主城区“去库存”速度加快，加上土地出让量锐减，明后年杭州楼市会出现结构性缺口，这不只是个猜测。
根据相关机构今年年初对杭州主城区住宅供应做的统计看，虽然供应总量与2011年持平，但新增的潜在供应大幅缩水，而且大量存量房源以及未售的余量房源将于今年上市，导致明后两年供应后继乏力。“尤其是一些刚需房源，今年冲量冲得相当猛，如果后续宅地供应没跟上，那么到了2014年这类房源新增供应量势必减少，到时楼市肯定会出现结构性缺口。”一位资深业内人士分析说。
事实上，以去年、今年的宅地供应量来说，情况的确不容乐观。从去年开始，杭州主城区的宅地市场就陷入到空前的低谷中：去年主城区出让的宅地仅22宗，可建建筑面积189.4万平方米，是过去7年以来出让量最低的一年，宅地可建建筑面积只有上一年的62.5%；而今年至今，主城区只出让了两宗宅地，总建筑面积仅为15万平方米。也就是说，不算之前的存量，仅去年、今年的宅地供应面积来说也只有204.4万平方米，若以90平方米/套计算，可提供住宅22700多套，若以120平方米/套计，也就是16800多套，即便未来这两年市场行情不像过去这两个月这么火爆，市面上的新增住宅房源也不可避免地会出现“青黄不接”。
行情回暖，不少开发商“缓过劲”
杭州土地市场再现“拿地”信号
“如果现在开始拿地，明后年的供应缺口或许只是短暂的。” 资深地产评论员丁建刚的这句话可以看作是一个提醒，也可以看成一个信号。相比年初土地市场无人问津的境遇，现在应该用“暗潮涌动”来形容了，不少开发商已经开始到处看地、伺机出手了。
“今年年初是我们上门推销土地，现在是有一些开发商来主动联系、想要购地，而且从5月份开始，个别商业地块出现了两家以上开发商竞价的情况，种种迹象表明，在拿地这件事上，开发商的态度正变得积极起来。”国土局工作人员告诉记者。
虽然出于商业机密的考虑，开发商在拿到地块前都不会轻易透露地块的具体情况，但不少开发商对于表达拿地的想法并不吝啬。首开便热销的荣安·望江南相关负责人直言，正在杭州各城区看地。上周，记者在某写字楼偶遇建工集团相关负责人，他告诉记者，正在考察那一带的商业项目，考虑下半年在杭州再拿一块合适的商业地块。此外，据知情人士透露，德信、名城、龙湖、金地、莱蒙等公司目前也都在积极看地，有意增加土地储备。
“开发商拿地态度的转变和目前市场回暖、销售额冲高不无关系。”双赢机构总经理章惠芳说。像杭州龙湖在今年上半年实现销售额14亿元、完成了全年20亿元计划销售额70%的背景下，5月30日在绍兴柯桥以总价8.01亿元拿下两宗地块，进驻绍兴；金地集团今年在杭的两个项目回笼资金21亿元，此前在年报中就曾披露，今年将出资106亿元拿地；今年依靠曙光之城、金色黎明两个项目在30天内开盘6次、回笼资金近40亿元的滨江房产集团也在筹备拿地，日前，滨江房产集团董事长戚金兴在接受媒体采访时明确表示，准备了20多亿元去拿地，主要关注城东新城、城西、萧山以及城北的土地……
全国土地市场回暖态势明显
杭州土地市场仍处“博弈”阶段
其实，在全国其他城市，新一轮的土地储备已经拉开帷幕，以一些龙头房企为首，不仅拿地金额不断创新高，地王也开始露头。
前天，因故推迟一周出让的北京万柳地块就以折合楼面价4.4万元/平方米刷新北京住宅地块历史最高单价纪录。这宗楼面起价就高达2.4万元/平方米的地块一开始就注定成为地王，据说为了防止地价被炒高 ，北京市国土局此前还对该地块设置了“竞价上限”，但出让当天还是吸引了万科、龙湖、招商地产、融创中国、中赫置地等10家房产巨头参战，最后是经过46轮竞价、327次竞面积，以中赫置地胜出告终。
虽然不少龙头房企在此役中失利，但从6月份开始，他们已经率先在全国土地市场进行抄底。像恒大就在6月11日-7月3日短短23天里，先后在嘉兴、沈阳、广州、无锡落子，拿地额（含项目收购）达34.5亿元，其中还包括拿下了一宗广州地王。龙湖自5月底以来，也先后在绍兴、成都、厦门出手，拿地额达28.5亿元，仅次于恒大。另外，万科6月份也新增了5宗地块，总价21亿元。
“显然，很多公司的拿地步伐开始提速，回看杭州土地市场，尤其是宅地市场，为何仍处‘冰点’，应该和供需双方的‘博弈’心态有关，说白了，就是价格问题，不想再被高价地套进去。”一位业内人士直言。不少在四处看地的开发商表示，对杭州土地市场的后市仍然不太把握得准，由于地价还是偏高，所以对于出手的时机还是有些犹豫。“像7月3日出让的文新单元商业地块，最终成交楼面价为8823元/平方米，2009年成交的浙商财富中心项目地块与这宗地块一路之隔，当时成交楼面价为4705元/平方米，现在这宗地块的价格高了近一倍。再横向比比，今年4月27日出让的桥西宅地成交楼面价是9000元/平方米，从地段、地块性质、盈利前景等各方面看，都比文新单元地块要划算得多。这也让开发商也隐隐感觉到，主城区土地市场的最低点似乎已经过去，再想抄底有点难了。”一位开发商有些无奈地说。
当然，地价的不回落并不只是政府定价的问题，从去年开始，许多非房产行业的实业公司涉足房地产业，与传统房企“抢地”，间接抬高地价，也让很多传统房企头痛。“很多传统开发商都是经历了政策调控后苟延残喘活下来的，好不容易通过降价促销把房子卖出去回笼了资金，想再拿项目开发，谁知道遇上了资金实力雄厚的实业公司，一竞价，肯定败下阵来。”说到这里，开发商不无委屈。
翻看去年至今的主城区土地出让记录，传统从事房产业的公司的确少见，以往的本土拿地大户像绿城、滨江、德信等公司一律静默，取而代之的是各种投资管理有限公司或是百货、服装、石油、电子、烟草等“跨界”公司。“相比外地或是其他行业的公司，传统房企考虑拿地时更为谨慎些，但随着资金回笼状况的好转以及项目去化的情况，传统房企想要发展下去，迟早还是要拿地的。”一开发商说。
文章来源：每日商报
