最近，深圳写字楼空置率上升的话题再次升温。自去年下半年以来，深圳高端写字楼的空置率逐渐上升。据专业机构高力国际统计，深圳甲级写字楼目前空置率高达23%。为什么？
小曾在深圳从事写字楼租赁业务多年。他告诉记者，今年的写字楼租赁市场是他经历过的最艰难的一年。从去年下半年开始，写字楼退租的情况越来越多，手头的放量也在上升。
深圳一家房地产中介办公楼业务经理小曾：现在市场有点低迷，客户数量少，交易率相对较低，一些业主有一段时间，半年可能没有出租。
随后，记者走访了深圳宝安、南山、福田、罗湖等地区，发现深圳高端写字楼的空置率逐渐上升。一些中介机构表示，一些甲级写字楼的空置率甚至高达30%。深圳中心区新办公楼的租赁广告随处可见。许多负责办公区的中介抱怨不断，许多商店也倒闭了。
深圳办公楼房地产中介：原办公楼楼下一般有四五家中介公司，同一公司间隔11米，12米开另一家店，现在减少到办公楼下的一家店，不会超过第二家，减半。许多中介机构转行，因为他们没有基本工资，他很难生存。
同时，联合办公、共享办公等创新形式的办公楼空置也不容乐观，中低端办公楼的影响也在缓慢显现。
深圳某办公楼房地产中介:联合办公整层有几十个单位，现在基本空了一半以上。从今年开始，空置率就是40%。
2019年以后，深圳甲级写字楼空置率不断上升。2019年第一季度，根据太平戴维斯第一季度的数据，深圳甲级写字楼没有新供应，但空置率环比上升0.2%—18.2%。
美联物业全国研究中心经理张天明：2018年下半年，全市甲级写字楼空置率约为17%-18%。2019年上半年，空置率上升到25%左右。其中，福田区空置率为16%，南山区相对较高，约为22%，其中前海相对较高。
2019年上半年，深圳甲级写字楼空置率不断上升，也给租金增长带来压力，不少业主打了价格战。
小金在深圳罗湖区地王大厦有一栋190平方米的办公楼。他以前一直在租房。就在今年3月和4月租客退租后，他又把办公楼放出了市场，但四个月没人关心。
小金告诉记者，写字楼租不出去，只能选择跟着市场降价。一开始，他把租金降低了10%，几乎没有询问者。最后，他成功地降低了25%。
中低端写字楼租金下降是普遍现象。深圳一位老牌高端写字楼招商办的工作人员告诉记者，由于企业租赁成本较高，高端写字楼更容易受到市场的影响。降低租金已经成为吸引客户的最重要手段。更重要的是，许多业主也打了一场租金价格战。
深圳市罗湖区某办公楼中介小钟：部分业主如果急需，会多下降。低区降幅将达到30%左右，高区降幅将达到10%-20%，因为高区的办公楼会比楼下的景观好。
根据高力国际发布的报告，从2008年到2017年，深圳甲级写字楼平均租金年复合增长率为5.1%，在一线城市表现最好。但截至2018年底，深圳甲级写字楼平均租金为每平方米237元，同比下降0.6%。第一太平戴维斯发布的数据也显示，今年一季度，深圳甲级写字楼市场平均租金环比下降1%.7%，同比下降4%.每平方米每月225%.8元。
美联物业全国研究中心经理张天明：目前，2019年上半年整体租金价格一直在下降，较2018年有明显下降。总体来说，是20%-30%。福田区表现相对较好。整体租金在240-260元/平方米之间，南山区租金在220-240元/平方米左右。南山区部分工业园区相对抗跌性较差，价格明显下降，部分项目下降40%甚至更高。
在深圳写字楼空置率高的情况下，福田CBD许多办公楼业主和中介都采取了各种措施，希望尽快吸引租户。
从事办公租赁市场多年的小钟告诉记者，在交易低迷、租金下降、空置率进一步提高的背景下，今年深圳办公市场的供需关系发生了很大变化，市场供过于求，租户变得更有发言权。
在深圳，一边是写字楼空置率不断攀升，租金下行；另一边则有包租公司趁低价吸纳写字楼，还给租客提供起定制化服务。中介表示，租客通过包租公司进行租赁，最大的好处是可以大幅度降低装修成本，目前他所负责的写字楼区域，包租占比达到40%以上。
另外，除了降低租金进行揽客之外，业主也开始承担起所有中介费。小钟告诉记者，以前的中介费是租客和业主各一半，但现在则是业主全部承担，甚至有租客还收起了中介的回扣。
深圳罗湖区某写字楼中介小钟：有些客户要回扣才会去跟你租写字楼，回扣有些可能会一千元不等，就是看他承租的写字楼的价格。他们也没有个明确数字，可能会要十分之一，或者是五分之一。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁：这种严重的供过于求的格局，今年是一个特例，供需两个端点都在调整，所以中间采取一些具体的操作策略，实际是为了供需关系靠得更近一点，走得更稳一点。所以，在这一方面，我们看到的今天这样一个非常复杂的现象，其实背后都是适应新形势、适应新的租赁关系。
到底什么原因导致曾经寸土寸金的深圳甲级写字楼，现在变得如此困难呢？在深圳金融产业集中的片区，央视财经记者调查发现，福田CBD写字楼空置现象或许与金融机构退租有着密切的关系。
2018年，在金融行业整顿以及监管趋严的情况下，部分金融企业撤退，写字楼业主也对引进金融类客户更为谨慎。
记者走访时，有福田区高端写字楼的招商人士明确表示，拒绝金融类企业入驻。福田区一座写字楼管理处的人士告诉记者，现在整栋楼里已经没有互联网金融类企业了。有的是主动离开，有的到期了业主方不再续租，或者直接清退，新找上门来的已经不租了。
此外，从需求端来看，金融行业整顿的影响仍在持续，而另一方面，根据深圳市市场监督管理局统计数据，一季度深圳新登记企业，同比下降13.7%。业内人士表示，短期来看，深圳的写字楼市场仍面临严峻形势。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁：现在每一个城区都在做产业转型升级，在这个转型中间，它再对旧的物业进行改造，这就形成一个新供需关系。所以，我觉得现在的整个深圳都面临着一个大的方向，就是一方面供给侧的改革，一方面需求正在提升，在这个提升和改革的空间中间，来寻找它们供需的一个新匹配空间。
深圳写字楼空置率走高，租金下挫，除了需求端的变化之外，另一个原因是深圳写字楼的供应近年来持续处于较高水平。
高力国际的数据显示，截至2019年上半年，深圳全市甲级写字楼存量达到553万平米，环比和同比分别上涨8.3%和19.3%。2019下半年，深圳预计还将有超108万平方米的新增写字楼供应入市，主要集中在南山和前海。
为了缓解不断攀升的空置率，今年6月17日，深圳市前海印发《深圳前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》。在前海片区达到一定条件的租户，每年可获得高达500万元的办公用房租金补贴，并且可连续享受三年。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁：在前海的注册公司有五、六万家，其中大部分都不在前海办公，所以说现在前海方面做出了这样一个政策吸引。它其实就是希望在外面的前海注册企业，加快回笼的速度。我觉得这个政策，可能在未来三年内还会有明显效果。
