日前，世邦魏理仕发布了《2015年亚太区投资者意向调查》报告，对亚太区房地产投资者的投资偏好及市场前景进行了详尽分析。调查表明，中国仍然是亚太地区最具吸引力的房地产投资地，其中写字楼和工业物流板块最受投资者热捧。
世邦魏理仕研究部中国区执行董事陈仲伟接受记者采访时表示，深圳工业物业仍是最受热捧的投资板块之一，住宅的投资热情虽有所下降，但依旧让投资者保持“谨慎乐观”。而与之不同的是，由于今年写字楼和零售物业供应量大、空置率高，投资者对其的投资热情相对处于低位。
写字楼散卖是“深圳特色”
调查结果表明，亚太地区的写字楼是最受欢迎的板块。而在深圳，这种情况却有所不同。据陈仲伟介绍，相比北京和上海，深圳的写字楼市场还比较小。“进入深圳市场的商业地产投资者相对较少，跟北京、上海还是有比较大的差距。”
陈仲伟拿出的一份关于2011年至2013年的深圳写字楼大宗交易的数据，让人颇为惊讶。从交易数量来看，上海72宗，北京36宗，广州27宗，深圳仅有8宗。从交易额来看，深圳与其他一线城市的差距也非常巨大——上海110亿元，北京67亿元，广州53亿元，深圳仅有8亿元。“深圳写字楼在大宗交易上跟上海相差10倍左右。”
深圳的写字楼鳞次栉比，为什么还会跟北京上海差距如此巨大呢？陈仲伟给出了解释：深圳的写字楼以散卖为主，大宗交易并不是深圳写字楼交易的主流形式。“在一线城市的写字楼交易市场，深圳的散卖模式算是一种特色，在北京和上海几乎不存在。”他估算，深圳2011年至2013年以散卖方式出售的写字楼交易额大约为40亿到50亿元，比大宗交易的8亿元多出了4到5倍。
他同时表示，散卖为主的交易方式拉高了深圳整体的写字楼价格，让投资者的投资心态趋于保守。“买家买整栋可能只要3、4万每平方米，但是买一两层可能就要5、6万了，回报率低了。”从今年的情况来看，由于写字楼的供应量大且空置率高，投资者的热情也相对没那么高了。
工业物业最受投资者热捧
“如果从投资意愿来看的话，最受欢迎应该是工业物流板块。”陈仲伟说，深圳的工业物流物业供不应求，存在着一个比较大的缺口。“一些大型的零售商或者电商都想以深圳作为据点，布局全国网络，因此对物流物业的需求量很大。很多人都希望进入这个市场。”
戴德梁行去年的报告也反应出了深圳工业物业不断扩张的需求。2014年前7个月，深圳规模以上工业增加值同比上涨7.8%，达到3450.8亿元。其中，通讯设备、计算机及其他电子信息制造业增长13.9%。另外，同期仲量联行的报告也显示，随着深圳出口订单的增多，对保税仓库的短期租赁需求显著提高。
仲量联行华南区工业地产部总监张宁在此前接受记者采访也表示，深圳土地紧俏、产业扩大升级和城市更新促使工业物业的价值被不断挖掘，深圳工业物业投资迎入市“春天”。
产业带旺研发物业的需求
据了解，经过近年来深圳对产业布局的调整，高新技术产业发展迅速，相关企业在工业物业市场表现活跃，尤其对研发办公物业需求增长强劲。但对应的研发办公物业的供应并没有出现爆发式的增长，供不应求的局面使得新项目一旦入市就很快被消化。
陈仲伟表示，以IT为代表的高新技术产业的发展，极大带旺了对深圳研发物业的需求。“深圳的IT业发展非常迅猛，可以说在国内数一数二，所以在研发物业方面的需求是非常旺盛的。”
戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端也认为，深圳高新技术产业让市场对研发办公物业的需求远高于其他城市。她说，近年来随着土地价值的提升，大部分低附加值的制造业基本上搬离了深圳，留下来的绝大部分属于互联网、生物技术、电子信息等高附加值的高新技术产业。受益于政策和市场的利好因素，一些发展良好的高新技术企业扩张速度非常快，对研发空间的需求旺盛。以腾讯为例，为了满足企业扩张的需求，在科技园建了一栋办公楼自用，但还没等人员搬进去后就发现不够用了，又在附近租了不少办公楼。
文章来源：深圳特区报
