首先，自用买家在深圳写字楼交易中占据主导地位。2016年至2021年第一季度，深圳共录得42宗写字楼大宗交易，其中自用型购买占比高达50.0%，占据了半壁江山。
其次，可投资项目相对有限。从历年数据来看，深圳优质写字楼的存量中约40%-50%被散售给小业主，而另有相当一部分为总部型项目，大多无出售意向。
第三，未来5年深圳写字楼租赁市场将有600万平方米的累计新增供应，整体供应仍较充沛，将在一定程度上影响租金增长和投资回报的预期。
深圳写字楼市场要怎么投？
鉴于深圳持续高速成长的经济和办公需求、不断提升的城市定位，世邦魏理仕对深圳写字楼的投资前景保持乐观。但上述挑战的存在则意味着投资者需要结合自己的投资风格和要求选择更加聚焦、更具选择性的策略。对此，世邦魏理仕有如下建议：
建议1：核心区的优质写字楼
尽管未来5年深圳写字楼总体供应充沛，但新增供应呈现区域集中，部分核心区新增供应已经接近尾声。稳步增长的租金收益以及核心区位稀缺性所带来的长期升值预期将为追求稳定现金流、交易总价范围较高、倾向于中长期持有的机构投资者提供合适的投资标的。除福田CBD以外，科技企业集聚且供需态势将大幅改善的高新园片区也值得投资者重点关注。
建议2：产业集聚的商务园区
随着中国经济加速向创新转型，近年来商务园区的投资交易不断增长。深圳是国内最重要的创新中心之一，拥有国内领先的科技和高端制造业产业集群，以研发和产业类租户为主体的商务园区（土地性质为工业）在深圳的需求非常旺盛。世邦魏理仕建议投资者可以重点关注高新科技园、西丽、留仙洞等产业集聚度高、通达性好且便于承接周边写字楼外溢需求的片区。此外，国内首批五个以产业地产为底层资产的公募REITs中有三个以产业园区/商务园区为底层资产，这将进一步提升该类资产在大宗物业交易市场的流动性和关注度。
建议3：新型产业办公项目（M0用地）
M0项目因其所处区域的高产业聚集性以及高容积率可实现的高品质产品设计带来的良好办公体验，与商业写字楼在使用性方面并无实质区别，可实现相较于传统工业研发楼更高的租金水平。从已投入使用的项目来看，同区域、同品质的新型产业用地写字楼和商业写字楼租金水平相近。而新型产业办公项目的土地成本通常低于同区位商业写字楼的20%，加之其产业性质以及由此带来的转让限制，因而在大宗物业交易定价方面较写字楼更具弹性空间。
中短期内新型产业办公项目的集中入市为投资者提供了进入这一领域的窗口期，建议投资者应根据区域供需情况、交通条件、产业发展前景等维度优选项目，并推荐南山的前海、后海和蛇口区域为重点关注的片区。同时，因其产业用地属性，新型产业办公项目也在公募REITs试点底层资产范围之内，投资者也可以通过REITs实现退出。
商务园区和新型产业办公项目的土地性质均为工业用地，应遵守深圳关于工业楼宇的转让政策，根据相关规定，因此投资者需要对工业类物业项目投资和运营过程中的相关政策进行详细研究后进行相关的投资决策。
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