近日，南都记者接到爆料称，赛格广场写字楼租金售价同比去年降了一半。经调查，赛格广场并非个案，同区域的华强广场、电子科技大厦等物业价格都出现了大幅的下跌。而在关外，甚至福田CBD区域，也出现部分写字楼租售价格下降的现象。在经济大环境并未出现明显起伏的状况下，已经走火两年多的“不限购不限贷”的写字楼为何开始不灵了？
华强北写字楼租售价下挫一半福田CBD也有写字楼降价10%
“谁都没有想到，整个价格会有50%的跌幅。”美联地产负责该片区的区域经理张斌表示。赛格广场被认为是深圳电子市场的标志建筑，其售价和租金都是伴随着电子行业的起伏而相应起伏，而在2009-2010年左右，由于深圳“山寨机”行业处于顶峰，这里的写字楼售价一度达到顶峰，每平方米的售价高达4.3万-4.4万元左右，而租金在当时也是全市甲级写字楼租金最高的地方，超过200元/平方米/月。
现在赛格广场写字楼放盘价为2.6万-2.8万元/平方米的水平，租金在100-120元/平方米/月区间浮动，比高峰期缩减了一半，成为整个深圳价格落差最大的写字楼。张斌表示，“赛格广场是随着整个电子市场的萎缩而逐渐滑落，并非急转直下，售价和租金从2010年底就已经开始进入下跌通道。”并且，华强广场、电子科技大厦等物业的价格也因为相同原因出现了较大幅度的下跌，华强广场因为楼龄较短售价稍高，电子科技大厦的均价约为23000元/平方米。
经过南都记者调查，华强北区域写字楼出现租售价大跌，尽管与旧改围蔽、单一业态不景气等原因相关，但写字楼市场的“寒意”，不仅仅在华强北有所体现。据中介人士透露，位于龙岗的珠江大厦，已经开盘两年多了，目前写字楼出租率还只有30%，售价也比开盘时降低了近一半。随着关外写字楼一手供应的不断增加，也给二手写字楼带来冲击。宝安的滨海大厦，现在二手售价3万多，租金100元/平方米，而在去年下半年该项目的售价是4万元/平方米，租金是120-130元/平方米。
即使在福田CBD区域，也有部分写字楼出现售价下降的情况。这也是在商业地产连续走火两年多以来的首次。位于该片区的卓越大厦就出现了一定的售价降幅。据中介介绍，这里的售价还是比以前便宜了，现在售价4.5万元/平方米有成交，而在2009、2010年的顶峰时候，项目卖过5万元/平方米，“现在有个业主正在卖写字楼，放盘价5万元/平方米，议价空间小，半年多了，还没卖出去。”
相比写字楼租售价下跌，部分国际知名企业开始选择便宜的写字楼，同样让人焦虑。“全球500强的IBM从某甲级写字楼搬走了，因为公司缩减成本。”历来，一些有实力的知名企业的办公诉求也是写字楼经济“晴雨表”中的一个重要指标。据深圳高力国际代理服务部董事简家宏表示，同属世界500强的一家日本企业，也从福田CBD核心区，搬到了车公庙附近的一家甲级写字楼。“也是出于成本考虑，但不会降低写字楼级别要求。实际上，一些国际知名企业更容易受到经济环境不好的冲击。”
下半年写字楼市场压力更大专家断言写字楼市场将陷低迷
写字楼市场究竟怎么了？从2010年限购开始，写字楼、商铺为代表的商业地产，就被市场猛烈追捧。其中写字楼的表现也非常强劲，不仅市中心各种写字楼层出不穷，即使关外等区域也出现一波又一波的行情。投资写字楼，也成为不少投资者投资住宅受限后的选择。
春江水暖鸭先知。对市场波动最为敏感的，应属二手市场。中原工商铺中心区区域总监田慧就表示，上月写字楼成交量，同比去年同期大降了30%。而且目前市场成交主要靠一些一手写字楼和市中心区域的甲级写字楼。并且，市场投资氛围也不如以前，纯投资者很少，多数为自用加投资的期望持有。
简家宏表示，随着写字楼市场供应的突飞猛进，写字楼市场的分化已经开始。一些具有优势资源的甲级写字楼租售价还会上扬，而一些不具优势的普通写字楼，特别是一些地理位置不好的写字楼，未来供应会越来越多，现在已经开始走下坡路，未来租售价也会受到冲击。
同时，写字楼供应还在不断增加。来自高力国际的市场研究报告显示，2013年第二季度，两栋甲级写字楼相继入市，为市场带来总计100645平方米的甲级写字楼新增供应。整体空置率与上季度相比轻微上升0.3个百分点至15.2%。下半年，深圳预计有包括福田科技广场、SCC深长城金融中心等约32.8万平方米的新增项目落成入市。预计未来短期之内甲级写字楼租金将面临向下轻微调整压力，而空置率会有所上升。考虑面临下行压力的租金水平和较高的售价水平，深圳甲级写字楼租金回报率预计将有所下降。
在业内人士的分析中，写字楼市场出现转淡的种种迹象，和当前整体经济形势不佳，企业需求缩减等深层次原因有关。中联地产二手房研究院总经理肖小平甚至断言：“从全国房地产市场来看，鄂尔多斯、贵阳率先出现崩盘症状，这看似个案，背后其实蕴藏着行业大势的驱动力。华强北写字楼市场的现状，或许就是整个深圳写字楼市场出现低迷的前兆。”[NextPage]
研究数据
中原：7月写字楼成交量降了30%市场中的纯投资客明显减少
“写字楼市场不好，市场成交也有所萎缩。”中原工商铺中心区区域总监田慧告诉南都记者，从上个月的数据来看，7月成交量同比去年大概降了30%。“上个月公司成交为60多套，而在以往一个月成交可以达到100多套。”不过，她也表示该项统计还有商务公寓计算在内，因此数据并不算特别准，仅能作为参考。
值得关注的是，目前市场成交主要靠一些一手写字楼和市中心区域的甲级写字楼。并且现在市场中的纯投资客相比以前也明显减少，更多是一些自用加上投资意向的客户。由于甲级写字楼不会饱和，放盘量不大，企业放盘的价格也不降，而投资者投资意向并不强，市场处于一个僵持阶段。但她也表示，未来肯定会有一些调整，包括前海片区发展起来后，经营企业产业链集中，写字楼市场肯定会有所调整。
美联：写字楼成交速度变慢超1000平方米的成交困难
据美联物业样本监测，7月深圳二手写字楼成交均价为45103元/平方米，环比上月上升0.06%，同比上升0.21%，较2007年基期则上涨143.42%。样本的平均租金为178元/平方米/月，环比上升1.04%，同比上升1.91%。
虽租售均价仍显上涨，但涨幅减小，而且去年“十一”起商业地产按评估价过户的政策影响依然笼罩在二手写字楼市场上，令写字楼成交量减小、成交速度变慢，超过1000平方米的写字楼单位消化周期长，成交困难，基本都需要分拆成小面积进行出租和销售。
“商业地产的价格极具黏性，涨价容易降价难，因此价格的反应相对滞后。”美联物业全国研究中心主任徐枫说，她预计受下半年新增供应量增加的影响，写字楼租金上升将会受阻。而且目前深圳二手写字楼价格普遍偏高，交易环节的税费也高，投资客再入市都很谨慎。
戴德梁行：下半年将增40万平方米甲级写字楼年内租价将“止升企稳”
2010年至今，深圳甲级写字楼租金一直在上涨通道，今年上半年仍有6.05%的涨幅，达到每月每平方米193.02元。但进入下半年，深圳写字楼市场将出现较多新增供应，包括深交所新楼、招商局广场、投行大厦及中航中心等陆续入市，届时市场将新增逾40万平方米的甲级写字楼办公面积，带来较大的新增供应压力，同时也一定程度刺激需求的释放。结合企业当前谨慎扩张的态度，我们预计下半年写字楼市场仍将以平稳为主，快速转冷的可能性不大———写字楼租金上涨压力出现，年内甲级写字楼租金或将止升企稳。
“中长期来看，2014年后超过100万平方米的年度供应量将给市场带来巨大的消化压力。”戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端补充，“但由于新供应多为总部企业自用物业，这部分物业出租压力相对较小，对租户的背景、租赁面积等要求较高，也正因如此招商周期可能拉长，市场整体空置率被拉高。”
趋势探讨
“未来写字楼空置问题将更凸显”
肖小平中联地产二手房研究院总经理
从全国房地产市场来看，鄂尔多斯、贵阳率先出现崩盘症状，这看似个案，背后其实蕴藏着行业大势的驱动力。深圳华强北写字楼市场的现状，或许就是整个深圳写字楼市场低迷的前兆。
写字楼比住宅更能紧密地反映市场状况。目前整体经济形势不佳，企业需求缩减，加上总部经济、旧改综合体和前海效应集聚，未来写字楼供应量将大幅上升。因此，空置率的问题将愈加凸显。
但是，价格与交易量胶着的状况将持续一段时间。主要原因是实业的萎缩导致业主缺乏新的投资渠道，加之长期以来楼市树立的信心让其不急于离场，没有降价销售的动力。因此，整个写字楼市场的交易量会下跌。
由于商业地产评估价征税政策的实施，二手写字楼交易税费高企，让不少投资客在入货装修后再次推向市场获利不丰，回报率低，炒楼只赚了辛苦钱。这也大大降低了更多资金投入交易市场的热情。
因此，如果市场不出现更好的资金出口作为契机，写字楼市场将不会出现大的波动，继续胶着。
“非优势资源型写字楼投资危险”
简家宏深圳高力国际代理服务部董事
现在深圳能买到的一手写字楼中心区没几个，以后3-5年，中心区能买到的甲级写字楼越来越少，而关外反而越来越多。从供需关系上来说，物以稀为贵。并且，随着很多开发商成熟起来，现在很多一手甲级写字楼开发出来后，开发商都倾向于持有，因此，长远价值空间大。相比之下，一些乙级写字楼以及不占地理优势的写字楼，未来供应是会越来越多的，因而成长性并不看好。而且从目前的市场表现来看，部分这类的写字楼竞争力已经开始下降，未来售价、租金都会受到冲击。因此，他建议，投资写字楼，应该建议选择一些差异化、不可复制的产品。
文章来源：南方都市报
