上半年，深圳本地经济稳步增长带动了内资企业需求加速上升，二季度深圳甲级写字楼租赁活动主要集中在中心区优质项目。而大体量的新增供应使整体空置率有所上升，但整体需求的回暖带动整体租金持续上升。
仲量联行预计下半年国内企业需求持续活跃，租金与资本值将维持增长。零售地产市场上，本地零售商的扩张需求减弱，但有海外高端饮食品牌因看好深圳的消费潜力而加速扩张；预料下半年市场气氛渐转保守，租金与资本值增长放缓。
深圳甲级写字楼租赁需求回暖
2013年上半年，全球经济复苏势头缓慢，进入二季度，大部分外资跨国企业对扩张依然持谨慎态度，但受益于上半年本地出口贸易的增长，来自中小型内资企业的租赁需求在上半年取得了稳步增长，一定程度上改善了深圳写字楼市场氛围。同时，今年3月的商业登记改革简化了申请流程，大大刺激了新商业主体的设立，短短四个月内（3-6月），新登记注册的企业达到了近14万家，其中中小型企业占比大于九成，推动了深圳市写字楼的租赁需求的提升。仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅指出：“受优惠的税收政策吸引，截至今年上半年在前海注册成立的公司已经接近1000家。鉴于目前该区并无写字楼项目，相关政策大大支持了核心片区的租赁市场，例如福田和罗湖区。”
仲量联行发现，二季度深圳甲级写字楼市场租赁问询和需求总体较一季度增加，承租能力较强的内资和国资企业带动了整体租赁市场活动，其中以内资IT和金融居多。二季度深圳甲级写字楼主要成交包括：深圳鑫荣泽投资发展有限公司在世界金融中心租下900平方米，东芝在嘉里建设中心二期租下2000平方米的面积，NYK Group在新落成的荣超大厦第七座租下两层共约3000平方米。
仲量联行认为，中小型企业的需求将持续活跃，新项目为自用为主。下半年，随着前海注册的企业不断增多和中小企业对优质写字楼项目需求的快速增长，全年深圳甲级写字楼市场整体租赁活跃度将上升，并带动甲级写字楼净吸纳量增加。预计下半年整体租赁市场保持活跃，来自内资和国资企业的需求将继续拉高写字楼需求。
仲量联行华南区研究部高级经理曾丽指出：“在这个以调整作为主题的时间节点，预计个别产能过剩的大型国企面临调整需要，外资企业将继续以节约成本为导向，这将使整体需求复苏带来不确定因素；但是，预期民营企业和新兴产业将保持发展活力，成为甲级写字楼市场需求新的增长点。另一方面，前海作为深圳引人注目的新发展区域，其发展优势及潜力将吸引新的金融企业整合其内部资源，活化深圳整体金融业环境，持续支撑甲级写字楼市场。”
新供应推高写字楼空置率
据调查，二季度深圳有三个甲级写字楼项目（共约31万平方米）竣工并交付使用，分别是位于福田区的深圳证券交易所大楼、荣超大厦第七座及位于南山区的招商局广场，使全市总存量达到289万平方米。受新竣工项目预租面积的支撑，二季度全市净吸纳量大幅攀升至24万平方米，较一季度的6700平方米大幅上升。二季度甲级写字楼租赁需求虽有所上升，但新增项目的空置面积仍将整体空置率从上季的12.4%推高至13.5%。2013年将有46万新增供应竣工，年末总存量将达到300万平方米。
受经济回暖和新竣工项目良好的预租率的支撑，上半年深圳甲级写字楼的整体租赁需求自去年四季度跌入谷底后得到快速回升，上半年的总吸纳量已达到去年全年的近2.5倍。受询盘量和需求回升支持，业主普遍提高租金。上半年，深圳平均净租金环比上升2.8%至每月每平米176元（基于建筑面积），较2012年末的租值上升3.5%。
零售地产空置率将继续上升
仲量联行华南区零售地产部总监林世松指出：“随着国内经济不确定性增加，加上国内人力成本及信贷成本增加，零售商利润普遍受到影响，导致品牌扩张需求有所减弱。”
二季度深圳优质零售地产市场无新增供应，近两年开业的优质购物中心租赁需求的稳定增加使全市整体空置率相应下降1个百分点，至7.4%。
据介绍，深圳零售地产市场下半年新增供应16万平方米，年底全市总存量将达231万平方米。随着中国经济不确定性持续，林世松预期零售商对扩张策略将继续谨慎，整体需求将有所放缓，推动年末空置率上升。预计全年租金升幅将在低位徘徊，较2012年5.6%的升幅有颇大的回落。预料下半年投资者仍较谨慎，商业地产资本值虽继续处于上行态势，但升幅将渐趋保守。
工业地产空置率将逐渐消化
在深圳保税物流园方面，全市保税区物流园总存量为194万平方米，强劲的需求消化了8.9万平方米空置面积，使空置率回落至24.4%，环比下降5.6个百分点。不过，出口增长有望继续支撑深圳保税区物流园的租赁需求。仲量联行深圳工业部地区董事陈剑锋表示：“未来12个月内再无新增供应，空置率将稳定下降，一些空置率高达30%-40%的仓库有望消化大部分空置面积。上半年保税物流园平均租金增幅已经高达11.3%，预计业主短期内很难进一步大幅提升租金，下一季度租金增幅将较为平稳。”
零售消费增速下降，国内经济不确定性增加，导致二季度非保税物流园租赁需求并无显著增长。全年非保税物流园市场并无新供应，预计未来较高的空置率将会逐渐得到消化。展望未来，深圳的零售消费增长将继续支持非保税物流园的租赁需求，空置率也会逐步下降。
文章来源：赢周刊
