前不久，一则《福田未来5年“再造”74座招行大厦》的微博引发了地产业内人士对深圳写字楼巨量供应的热议，甚至有投资客直指现在投资写字楼是“陷阱”。随后又有媒体报道称：未来5年，深圳新增的写字楼建筑面积约为600万平方米，而每年深圳市场对写字楼的消化量将小于80万平方米。一时间，“井喷”、“供过于求”、“风险大”……业内对未来深圳写字楼市场的担忧情绪十分浓厚。记者为此采访了权威机构的专家。专家认为这种担忧是对数字的误读。
释疑1 两个数字放在一起易产生误读
未来深圳写字楼市场究竟会新增多少供应量？按照深圳的经济发展速度，是否会消化不良？是否会出现高空置率甚至烂尾的风险？世联地产工商写字楼事业部总经理张栩哲等权威人士的观点恰恰相反：深圳写字楼不是过剩，而是稀缺！
张栩哲告诉记者：未来5年，深圳新增的写字楼建筑面积约为600万平方米，而深圳市场每年对写字楼的消化量则小于80万平方米。这两个数字本身并没有什么大问题，但问题在于把这两个数字简单地罗列在一起，很容易使不了解深圳写字楼市场特点的公众产生误读。
深圳写字楼市场有其特点和优势。5年600万平方米的巨量供应对于国内其他城市来说可能是难以承受之重，但对于深圳来说不仅不是供过于求，从某种意义上说甚至还是稀缺。
释疑2 其实远不止600万平方米
“5年600万平方米”，这个数字已经很惊人了。但据世联地产提供的数据，未来5年深圳写字楼供应“其实远不止600万平方米”！所谓的“5年600万平方米”仅指到目前为止已经报了规划并且确认了指标的项目，并不包括大量的城市更新项目以及原关外的一些“工改工”项目。比如城市更新项目现在已经遍地开花了，但指标还未确定下来，所以也就无法统计。原关外的一些“工改工”项目也存在同样的问题。
而且这个“600万平方米”中也不包含目前正炙手可热的前海深港合作区的项目。前海目前已经签了100多家企业，这些企业进来后建多高的楼多少面积都还没确定，也没法统计。前海的供应量其实是可以无限级增长的，企业需要多少，只要那块地盖得了，就可以建多少。100米高的楼不够，就建200米、300米甚至更高的。
如果把这些都算进来会有多少？粗略估算一下，仅仅是原关外的“工改工”项目恐怕都不止600万平方米。
释疑3 深圳写字楼市场特点是“只租不售”
如此巨量的供应，深圳写字楼市场真的不会消化不良？真的不是过剩而是稀缺吗？专家普遍认为：深圳写字楼市场的特点是以持有为主，“只租不售”已经形成趋势，真正可流通可销售的非常少，非常稀缺。
“深圳写字楼市场明年新增供应估计将近63万平方米，但新增供应中很大一部分是企业总部大厦。”荣超地产相关负责人表示：光中心区就有10多座总部大厦在建，但真正投放到市场进行租售的物业只是极少量。
比如前面所说的“600万平方米”中有400多万平方米都是长期持有的自用租赁型物业，约占70%，可销售型物业仅有185万平方米，约占30%。从分布来看，“600万平方米”的供应量中南山和福田占了近80%，而自2010年以来，政府在出让南山和福田地块的条件设置上，都显示出了明显的“总部经济”用意，70%以上的地块要求自用率在60%~90%以上，而且10年以内不准出售，这是政府出让土地的前提条件。
福田中心区也有相当一部分是定向招拍挂的总部物业，和后海一样都有很高的进入门槛，可对外销售的很少。
至于前海更是一个特殊的圈子，几乎所有项目都是自用的，而且是定向的，给了哪家企业就只能是这家企业，别的想进也进不去。
这么算下来，深圳未来写字楼供应量看上去很多，但真正可流通可销售却很少，其中品质较好的就更加稀缺了。像宝安中心区以及福田中心西区的一些物业未来商务价值很可能飙升甚至炙手可热。
有媒体在报道“5年600万平方米”巨量供应时用了“井喷”、“血拼”等等说法，专家认为也是不了解写字楼市场特点的误读。写字楼项目由于体量太大，开发周期一般需要5~8年，只能是逐步放量逐步消化而不可能是“井喷”。如果把可销售的185万平方米摊在5~8年里，恐怕“血拼”的就不是如何卖楼而是如何买楼了。
释疑4 前海规划引来大公司大租客
对于媒体和公众的担忧情绪，业内专家普遍表示理解：5年600万平方米的巨量供应，放在国内其他城市确实是难以承受的，甚至以深圳现有的产业结构来看这个供应量也肯定是过剩了。但如果放在深圳未来发展，特别是深港融合这个背景来看，这个供应量是远远不够的，无论是数量还是品质都还有很大的提升空间。
谈论深圳未来写字楼市场必须首先谈前海，前海这个大背景定义了深圳未来写字楼市场的格局，只要这个口子一开，大量的香港企业将涌入深圳来拓展国内市场。前海已签约的100多家企业中，港企超过了1/3，未来还会更多。香港已有很多年没有新的写字楼供应了，写字楼月租高达1200元/平方米，是深圳的6~8倍，很多港企的办公条件是很差的。随着前海规划的落地，深港进一步融合，很多有高承租力的港企将会进入，5年600万平方米的供应量恐怕还远远不够。
更令人期待的是，前海将带动深圳的产业升级和产业结构的多元化。以前深圳的产业结构特别单一，不像北京、上海、广州那样有很多产业可以支撑高端商务市场，支撑高租金，甚至可以按每平方米每天多少美元来结算。但前海规划一落地，深圳靠近香港、辐射内地的特殊地理位置将吸引很多境外大企业将其中国区总部、亚太区总部从香港搬过来。而对于这些全球选址的大公司来说，租金从来都不是他们考虑的问题。
这个前景并不遥远，到2020年前海规划就要落地了，届时真正需要担忧的不是写字楼过剩，而是数量不够多品质不够好。
释疑5 “投资陷阱论”是危言耸听
至于网络上所谓“投资陷阱和噩梦”的议论，张栩哲认为是故作惊人之语、危言耸听。高端商务市场根本就不是全民投资的产品，当然也谈不上什么“投资陷阱和噩梦”。
写字楼的门槛很高，不是一般人玩得起的，只有一些有实力的投资者和专业的投资机构才能从容迈过门槛参与角逐。对于这种有实力的投资者来说，一般的市场波动是没有什么影响的，因为他们扛得住，能长期持有；而没有实力的投资者则根本就不适合进入这个市场。
文章来源：深圳晚报
