近段时间，关于深圳写字楼成交回暖、开发商以价换量的消息此起彼伏，写字楼市场已经聚焦了越来越的关注，成为了住宅投资无方后的新的圈钱亮点。不仅住宅房企想进入，非地产企业也想分一杯羹，不仅机构企业在买入，散户买家也在挑选。
下半年商业物业集中供应 短期内将呈现出“供过于求”
数据显示，从4月份开始，尤其在下半年，将有百万平方米的商业物业集中入市。世联地产写字楼事业部总经理张栩哲指出，商业物业集中入市将拉大各家开发企业的竞争维度，也将使得深圳市场在下半年出现供过于求的局面。
下半年将有4栋写字楼入市，约20万平方米的供给也是近两年来的一个高值，高纬环球华南区董事董韶川表示。问及大量写字楼入市，是否会造成“供过于求”的局面，他含蓄表示，当新增量入市之后，深圳市场写字楼目前10%左右的空置率在短时间升高是肯定的。
由于商业物业本身的消化周期在1至2年，张栩哲认为，下半年商业地产市场从点上看是供过于求，从线上看还是合理正常的，并不会对市场造成太大压力，更不会因为供应量的增加而拉低价格。
由于深圳写字楼市场还处于上升通道，国内企业的承租能力逐步增强，同时国际需求也在稳步增大，所以不少业内人士相信，即使有大面积的写字楼入市，也不会形成明显的降价压力。
年前：八成持有，两成销售
年后：四成持有，六成销售
谈及造成下半年商业物业井喷的原因，张栩哲指出，不排除由于政策方面的原因，导致很多开发商调整节奏，将一些原本计划持有的项目放盘销售，这些在一些住宅、商业并举的综合开发商那里体现得更为明显，不少开发商都在从商业地产里拿钱贴补企业发展过程中的资金缺口。
如此以来，深圳写字楼市场租售比率也发生逆转，整体来看从年前的八成持有，缩水为四成持有。有知情人士向记者透露，田厦国际原先计划全部物业自持，但后来迫于资金压力，先后几次拿出不少单位对外发售。不少人也收到了田厦国际发来的“超甲级写字楼超低价甩卖”的信息。
同时，将入市的不少商业项目，也调整了租售结构，加大了销售比重。张栩哲承认，虽不方便透露具体项目名称，但世联所服务的开发商中，确实有调高出售比率，以回笼资金的情况存在。
记者也在董韶川处得到了同样的表述——近两年，写字楼物业持有比率在明显下滑。董韶川表示，现阶段租售比率的调整，主要是出于政策调整，导致了企业放弃持有物业作为企业资金补充，而寻求快速回笼资金，也属于一种自然调节。
“整层成交”仅属个别现象
三月“小阳春”只是周期使然
现阶段，开发商、投资客都将目光聚焦到调控之外的商业地产市场。对于3月以来写字楼市场出现的整层成交成功、交易量回升等“回暖现象”，让不少人心动不已。记者调查发现，目前深圳的整层投资行为主体多为企业、机构，尤其是金融机构。
针对近期的整层销售行为，张栩哲指出，整层卖只能是个别案例，商业物业的消化主要依赖本土企业，而深圳的本土企业又以中小型企业为主，普遍不具备整层消化的能力。相比北京、上海、香港的整层消化能力，深圳或者还需要5～6年的发展。
此外，张栩哲认为，现阶段的写字楼成交活跃，只是一个成交合理化的正常情况，表明写字楼市场开始进入2012年的成交点。董韶川也表示，每年年底至第二年2月基本处于企业决策低潮期，进入3月后，企业决策出台，也使成交进入“例牌好的季节”。冠以“小阳春”的名号，主要还是由于人们对于商业物业的关注度增高了。
文章来源：深圳商报
