目前，深圳规划和在建的200米以上高楼有74栋，未来合计有111栋200米以上高楼。如规划建设中的深圳660米的平安金融中心和518米的佳兆业环球金融中心以及480米的深圳湾华润总部大厦，三者很快就会把目前深圳最高的京基100挤出深圳高楼三甲的位置。
“摩天楼”林立，给深圳带来的“井喷式”写字楼供应，在目前楼市下行的背景下，是否会引发商业地产的供需危机？这一“问号”备受业内关注，本报记者就此展开了一番调查。
现象1
深圳未来摩天大楼最多
高于香港上海新加坡
据房地产服务公司高力国际发布的统计数据显示，深圳已建成200米以上高楼37栋，香港有38栋，上海49栋，新加坡12栋。而规划在建项目中，深圳有74栋200米以上建筑，而香港只有2栋200米以上高楼，上海也只有14栋。
数据指出，未来合计200米以上高楼深圳将有111栋，5年内要完成的则有51栋。但未来香港只有40栋，上海有63栋，新加坡为12栋。
而规划中的深圳660米的平安金融中心，和518米的佳兆业环球金融中心以及480米的深圳湾华润总部大厦都会很快把目前深圳最高的京基100挤出深圳高楼三甲的位置。
高力国际调研及咨询部董事陈厚桥表示，“这也预示，深圳未来甲级写字楼发展空间非常大，市场将会非常激烈。”
现象2
深圳物业市场水平
低于香港上海新加坡
记者了解到，从2006年到2011年，在深圳、上海、香港、新加坡四个城市中，深圳的GDP数据都是最低的。在商业地产项目中，如深圳虽然有42家已开业五星级酒店和18家已开业国际品牌五星级酒店，但上海分别是129家和79家，香港是31家和18家，新加坡是34家和19家。
陈厚桥分析说，深圳在五星级酒店品牌数量、甲级写字楼租金、已建成超高层写字楼等方面还和香港、上海、新加坡等城市有差距。
从甲级写字楼发展状况来看，租金方面，北上广深以及香港和新加坡几个城市中，深圳的租金水平也是偏低的。截至2011年第四季度，甲级写字楼租金北京是274元/平方米/月，上海是246元/平方米/月，深圳是172元/平方米/月，广州是159元/平方米/月，而香港则是529元/平方米/月，新加坡是467元/平方米/月。
观察
商业地产回报率低于7%
银行加息上升至7.05%
根据美联物业全国研究中心的研究，深圳商业地产的成交与基准利率的调整有比较密切的关系。在2010年10月加息以前，深圳商业地产（写字楼+商铺）一二手成交面积一直处于相对高位，平均达到12万平米。随着11月起的连续加息，商业地产成交面积上涨乏力，终于在2011年7月该年内第三次加息后，逐渐走跌。加上去年7月11日深圳二手住宅市场实施了评估价过户政策，也影响了商业地产的交易预期，7月商业地产一二手合计开始向12万平米以下关口滑落，当年8月备案数据只有96565平米，下行的趋势延续到2012年2月，只有5万平米成交。自3月起，商业地产的合计成交面积超过了12.4万平米，主要贡献来自二手市场，特别是商铺成交。
目前，十年期的贷款基准利率经过2010年历次加息，已上升至7.05%，而深圳商业地产的租金回报率大部分是低于7%。
未来
写字楼租金若再高
多数企业难以支撑
美联物业全国研究中心主任徐枫，曾带领团队对深圳写字楼市场需求进行调查发现，深圳写字楼市场主流客户都是盈利能力一般行业或者是公司，主要是物流、IT、旅游、金融等。“真正所谓金融在中国泡沫度还是非常高，所以我们觉得去衡量这个企业资产负债表、盈利能力等真的很难有公司能支撑写字楼租金280-300元/平方米的价位。”她认为有大厦租金上涨，甚至于“卓越地产”的写字楼定价7万元销售，这都是“天花板”价格。
井喷供应量能否消化？
供应量大已成共识
如何消化“悲”“乐”有别
徐枫认为，2012年深圳商业地产（写字楼+商铺）成交将有压力。原因在于：年内新增供应过大，特别是写字楼方面；商业地产定价偏高，下家接盘有难度；按揭利率高企，回报率难以企及，买家持货意愿不强；产品同质化程度高，彼此之间竞争剧烈，难以共赢。
对于未来的商业地产供求关系，世联华南商业部总监何学礼也表示有些“悲观”。“深圳商业供给这部分今年是非常大，但商业地产主要是写字楼今年供应量的突然爆发。”他分析说，2012年深圳二手商业成交基本上算是半休息状况，“一手也是靠几个盘通过转借的形式，以短平快的方式走了一把，能走多少走多少，二手基本上动都没有动。”
与何学礼的“悲观”所不同，高力国际华南地区董事总经理林国东显得较为“乐观”。
“未来深圳的商业物业体量其实是不大的，深圳未来有52栋超高层甲级写字楼，在外企扩张速度减慢的背景下，这么大的需求在哪里？”他分析说，要分两种类别，新的一线优质写字楼产品它面对的租金和租赁压力都比较小，因为它往往意味着更大和更好，它会重新领导市场的趋势，所以不必担心一线写字楼，内资企业的需求还是很强的，而外资企业由于西方的经济差不多到谷底了未来也会反弹，“希望在2014年后会迎来复苏，外资企业再扩张它的写字楼，而另外那些差一点的写字楼则就要担心了。”
世联行副董事、深圳商业地产部主管夏春毅也认为，“深圳写字楼市场绝对是有很好的消化空间，但需要用好的写字楼物业来刺激它，如果同一时间段市场供应比较多，那么市场消化就会放慢一年或一年半。”他举例说，罗湖的华润中心，曾经用了多年时间出租，但现在出租率非常高，空置率很低，而且它的租金几乎是最高的，“所以我们不担心深圳市场，反倒是那些非一线的城市，写字楼要经历从散卖到单一产权租赁的过渡，可能会出现供大于求的情况。”
文章来源：羊城晚报
