在甲级写字楼售价暂停上涨的情况下，租赁市场却火爆依旧，不少大客户整层租赁甲级写字楼。在政策重点扶持的利好刺激下，业内人士昨日表示，只租不售仍为四季度甲级写字楼市场的主流格局，今年单一产权写字楼的市场占比预计将达46％。
大客户动辄整层租赁
皇庭集团将福田中心区皇岗商务中心整栋“拿下”，租期20年；生命人寿保险“豪取”车公庙东海国际中心9000平方米租赁面积；建行、TOUCH则分别租下绿景纪元大厦4000平方米的单位；日本东芝在福田中心区“扩容”，续租卓越时代广场2000平方米的单位……
甲级写字楼租赁市场频现“大宗交易”。记者近日从市场上了解到，不少甲级写字楼赢得整层租赁的大客户青睐。5月竣工的绿景纪元大厦新确认约10个楼层的整层租赁客户，出租率已实现60％；同样位于福田区的嘉里建设广场二期在三季度开始接受预租，18％已确认了租客，月租高达240～300元／平方米；京基100进入最后装修阶段，预租总面积增至两成。
世华地产调查研究数据显示，与写字楼买卖市场低迷不同的是，2011年第三季度几大片区写字楼租赁成交较为活跃，不乏整层租赁的客户，令2011年第三季度大面积物业成交比例上升，1000平方米以上的物业成交比例相比第二季度增加了1.86％，500～1000平方米的物业成交比例增加了1.95％。
受益于政策重点扶持
甲级写字楼租赁为什么赢得大客户的青睐？记者了解到，政策扶持和总部经济成为深圳甲级写字楼租赁频现大宗交易的两大原因。
福田区对单一产权（只租不售）和主产业集约化程度高的楼宇给予重点扶持。具体扶持包括：对新建、保持产权单一、自用率60％以上的总部型楼宇，可给予业主最高100万元的奖励；对实施只租不售、统一经营的商务楼宇业主单位可给予最高300万元的奖励。“十二五”期间，福田区将通过资源整合，新增商务办公空间500万平方米，吸引国内外总部企业入驻，并在人才住房、停车、用餐等方面提供强大的后继服务支持。
政策扶持给单一产权甲级写字楼的发展带来了几许“春色”。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，政策利好增强了开发商坚持持有物业的信心，同时，深圳产业转型和总部经济的发展也给甲级写字楼的租赁市场提供了良好的发展前景。在单一产权大行其道的深圳甲级写字楼市场，国内外大企业整层租赁的现象越来越普遍，未来需求仍然旺盛。
“近期，确实有不少大型企业看好深圳经济和未来发展，并落户深圳，作为总部基地，福田中心区甲级写字楼成为这些企业的首选。”仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅说。
只租不售仍为主流
想在福田中心区买到写字楼并非易事。记者昨日在福田中心区采访时了解到，这里的商用物业多选择只租不售，并且有增多态势。卓越世纪中心、荣超第五座、免税大厦、大中华国际金融中心、皇庭·皇岗商务中心、嘉里建设广场等甲级写字楼都不对外销售。
2011年末，有不少单一业权的项目竣工，大部分只接受半层或以上的大面积租赁需求。现有的部分写字楼，如东海国际中心和卓越世纪中心，均以整层出租为策略，以获取更高的租赁回报。
仲量联行分析展望，深圳甲级写字楼市场前景乐观。随着经济的复苏和深圳产业结构的调整，国内企业的增长将是写字楼市场需求的主力。深圳写字楼市场的持续回升主要与深圳金融业、高端服务业、IT产业三大支柱产业的全面复苏有关。其中，以银行和证券为代表的金融业对写字楼的需求最为集中，对整个租赁市场起到主导作用，未来深圳写字楼等商业物业租赁需求仍非常庞大。
夏春毅称，由于经济形势好转，刺激更多企业搬迁升级或扩张，对于高端写字楼的需求不断增加。从2009年开始，单一产权占写字楼市场的比例每年不断上涨，今年预计将达46％，明年将升至51％。
仲量联行最新研报称，深圳三季度商用物业需求持续旺盛，甲级写字楼空置率降至三年最低，租金更升至历史高位。
[NextPage] 空置率降至三年最低
租赁市场走俏，带来空置率的降低。仲量联行最新研报称，全市甲级写字楼空置率稳步下降至2009年以来最低水平，为9.9％，环比下降2.9％。三季度深圳甲级写字楼租赁市场净吸纳量6.7万平方米，略低于上季度。2011年至今总体净吸纳量较稳定，每季度基本维持在平均值7.2万平方米左右。
“金融、银行及证券等行业对写字楼的需求大增，令空置率持续走低。录得的新成交中，银行和保险业的成交占36.5％，专业服务类和房地产业的成交量分别占总成交的19％和20％。” 仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅说，“由于福田中心区租金增长较快，本季度租金较低的南山区空置率下降较快。”
美联物业商业组高级区域经理赵先锋称，近期南山中心区甲级写字楼的空置率小于5％。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，9.9％的空置率表明深圳甲级写字楼的市场需求强劲，处于良性发展轨道。
三季度租金创历史新高
记者从仲量联行了解到，三季度中期，深圳甲级写字楼租金上升至历史高位，增长12.1％，达到168元每平方米。
嘉里建设广场成为福田中心区甲级写字楼租金的“领跑者”，平均月租接近210元每平方米。现在福田中心区甲级写字楼租金水平纷纷向200元／平方米看齐。
热点片区的租赁价格仍将保持上涨趋势，世华地产市场研究总监肖小平分析主要有以下几个原因，其一，贷款利率提高，不少业主提高租金以转嫁成本；其二，大开发商的加租举措不断，在一定程度上刺激了小业主的加租心理；其三，上半年商业地产售价涨幅较大，大多数业主认为租金也应随之上涨。
四季度平均租金料微升
美联物业全国研究中心何倩茹认为，从美联物业楼价租金指数走势图可见，高端写字楼的租金从2009年开始持续上升，近期维持高位震荡走势。即使写字楼空置率今年一直在低位徘徊，但充足的供应使租金的上升速度受限。另外，目前深圳的写字楼市场有从买卖市场向租赁市场转向的趋势，相信随着更多只租不售的写字楼项目入市，租金的升势会在目前的基础上更趋放缓。
对于深圳甲级写字楼租金的未来走势，夏春毅表示，鉴于对全球经济衰退的预测，部分外资企业暂停扩张计划，总体租赁需求将会放缓；企业对高租金承受能力有限；非中心区租金向中心区靠拢，预计四季度平均租金微升。
文章来源：深圳商报
