来自美联物业的数据显示，2012年2月深圳二手写字楼共成交了35套，合6154.66平方米，样本二手写字楼的成交均价为46933元/平方米，环比1月下跌1.55%，同比上涨9.97%，较2007年基期上涨153.29%；二手写字楼样本的平均租金为177元/平方米·月，环比下跌0.26%，同比上升9.68%。2012年2月深圳二手写字楼租金回报率为4.51%，二手写字楼在价格下降、租金稳定的情况下，租金回报率正慢慢回升。
“二手甲级写字楼的均价没有承继1月的升势，反而再次进入下行通道，楼市浓厚的观望情绪是影响均价下跌的重要因素。但二手写字楼租金稍有回调，目前正处于蓄势待升的过程中。”何倩茹说。
2月深圳全市二手写字楼的平均租金为137元/平方米·月，“华强北片区的租赁价格在去年3月份下挫后，终于在上月出现比较明显的回升趋势。电子零配件市场在经过1年的整顿后步入新一轮的发展阶段，相信是租金价格回稳的主要原因。”何倩茹透露。
一方面深圳具体单个写字楼项目的价格显得相对稳定，并没有出现大起大落的情形，另一方面二手写字楼租金的不断上涨则使其租金回报率呈上升趋势。根据美联统计，2012年2月深圳二手样本写字楼租金回报率为4.51%，环比上升0.05%。
而从深圳全市看，2月二手写字楼的租金回报率已经达到4.92%，由于价格稍微回落，租金稳定上升，租金回报率录得了较大的上升幅度，而且几乎到达5%的安全线。何倩茹表示，得益于租金的明显上升，华强北片区的租金回报率也回升到3.76%。
“2012年写字楼市场将引爆投资者的热潮。”深圳中原副总经理贺晓丽表示。
商铺投资回报：有3%到4%就可以出手
过去几年，深圳商铺租金一直维持在每年10%的涨幅，而写字楼的租金形势也不错，良好的租金回报，构成了商业类房产投资回报的主要部分，这些住宅之外的商业地产产品一直受市场青睐，而在住宅被限购后更是吸引不少住宅买家关注。
“商铺的预期也很不错，这么多年商铺租金都呈现稳步上升趋势，后期的潜力也很好。”深圳中原商铺部区域营业董事丁长申说。
“福田中心区、龙岗中心区现售渠道销售的一些甲级写字楼也得到热销，这表明市场并不缺乏投资需求，只是投资者出手时更为谨慎而已，他们如果寻找到有投资价值的物业，也会毫不犹豫地出手。因此预计进入3月后，加上一些利好因素的叠加作用，写字楼市场的交投会逐渐进入兴旺阶段。”美联物业全国研究中心主任徐枫说。
彭小姐这两个月已经是第三次专门出来看商铺了，她的需求很简单，就是被限购后需要寻找住宅的替代品来实现自己资金的投资需求，而现在资金实力有限的她则将深圳原特区外成长空间潜力巨大区域的商铺作为首选。
家庭已拥有两套房产的彭小姐在目前限购令的背景下无法购买住宅，但是手里依然闲置有一部分资金的她，并不甘愿把钱丢在银行里，最近几周彭小姐将眼光转向了商铺。
“我有的资金原本就只够买一些普通住宅产品，但现在限购就想投资一个小面积的商铺，投资写字楼则感觉还不具备足够的经济实力。”彭小姐告诉记者。
上周，彭小姐看了大芬村附近的一个商铺，虽然开发商方面信誓旦旦地表示租金回报有8%，但由于该商铺同一个租户租用的面积被分为数个业主共同持有，彭小姐担心如此分散的产权恐后续收租麻烦因而放弃。彭小姐告诉记者，对于她这种刚考虑投资商铺的人来说，开发商的实力和租户是否有租约等都是她的考虑因素。
租金回报率的具体计算方法为：年租金回报除以房屋总价，深圳由于高房价，住宅的租金回报一般多在3%以下，在豪宅片区甚至更低，房产有超过4%的租金回报一般都被视作为高回报。
深圳中原商铺部区域营业董事丁长申告诉记者，深圳新近入市的新建商铺并不多，尤其大体量的商铺不多，对外发售的主要都是新建商品房小区所附带的社区商业，而且都是新建的原特区外社区。
据统计，除去已入市在售的亿淘街、星河时代时代金街和田厦国际中心写字楼外，全市仅有4个全新的商业地产项目将在上半年开售，总计供应量约13.1万平方米，其中商铺仅有两个，位于南山区的卓越中心大道商铺和龙岗区布吉的万科红二期商铺，其余的为银信中心写字楼，还有位于福田区的花样年福年广场写字楼。此外，购房者还可以关注位于平湖的和黄御峰园商铺，首期将有3000平方米，算是新近市场上大体量的新建商铺了。
在布吉的万科红销售中心，销售人员告诉记者，目前该项目即将推出的二期商铺带租约，4、5年后租金回报可达6%—7%，其租金回报在前几年将会呈现4%—7%的不断增长的过程，目前该项目最小有二三十平方米的商铺可售，价格从3万—9万/平方米不等。
“总体上商铺的预期都是不错的，后期潜力很好。”丁长申说，商铺这么多年其租金都呈稳步上升的趋势，租金上升其租金回报就很稳定，目前市场上二手商铺的租金回报多在3%—4%，在罗湖等主要商业区，相对新建商铺租金回报略高些，有5%—6%。
“如果是旺区，租金普遍有3%—4%的回报就可以出手了。”丁长申说，如果单位带有租约则要意识到，以前的租约往往签订有一定周期，一般其租金都会跟目前的实际市场有差距。
低价商业物业更受投资者欢迎
“如果现在仍希望进入房地产投资市场，写字楼是另外一种较为简单的选择，风险较街铺又会更小。”高力国际广州公司总经理林明瀚表示，和街铺相比，那些项目里的格子铺，风险更高，甚至比股票的风险还高。
张先生就把他的投资转向了写字楼，一手写字楼往往售价过高无法承受，二手写字楼相对租金回报更高，张先生在分析了自己的经济实力和市场状况后告诉记者，中心区的写字楼价格太高，罗湖人民南等商圈倒是不错的选择，但直到现在他未出手，“现在这个市场还要看一看再说”。
在罗湖人民南的一处中介地铺，置业顾问告诉记者，人民南的写字楼的确是市场上“性价比”很高的投资产品，比如嘉里中心，均价3.2万元/平方米左右就可以买到，租金回报却可以达到每平方米150元/月左右，算下来租金回报超过5%，“最近嘉里中心买卖就成交了一套115平方米低层的单位，总价和一些福田的普通住宅差不多”。
根据统计，深圳一手写字楼已连续4个月没有成交，目前仅靠一些作办公用途的商务公寓来支撑市场。业内人士认为，一手写字楼价格高企，导致入门门槛被抬高，压抑了投资需求，而价格略低的、现售渠道销售的龙岗中心区某写字楼项目则为一手市场带来了一丝生气。
而商业地产中的商务公寓则呈现活跃状态，商务公寓在上个月成交了39套，面积合共2116.2平方米，环比分别上升了6.8倍和5.4倍。
“目前市场上这些可用作办公的商务公寓反而成了香饽饽，其总价较低、回报率较高，而且具有较容易出手转让等优势，是商务公寓成交量大幅度攀升的主要原因。”美联物业全国研究中心的何倩茹表示，而在售商务公寓中，以总价在200万元左右的单位成交量最多。由此可见，在目前市场环境较低迷的情况下，低价位的物业还是比较好出手。
文章来源：南方日报
