报告认为，新冠肺炎疫情将导致北京写字楼市场空置率继续攀升，租金将继续面临下行压力。疫情过后北京零售行业会逐渐迎来报复性反弹。
新地产财经讯 4月15日，戴德梁行发布《北京写字楼市场2020年第一季度报告》及《北京零售市场2020年第一季度报告》。报告认为，新冠肺炎疫情将导致北京写字楼市场空置率继续攀升，租金将继续面临下行压力。疫情过后北京零售行业会逐渐迎来报复性反弹。
一季度亦庄开发区写字楼租金跌幅最高 智能健康加码写字楼市场竞争力
报告数据显示，一季度北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量分别为-36782平方米和-28643平方米，市场空置率则分别为13.8%和8.0%，分别环比上升0.3和0.4个百分点。一季度北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币377.5元和423.7元，分别环比下降1.3%和1.0%，同比下降5.6%和3.5%。
数据显示，在北京市各商圈中，丽泽金融商务区空置率最高，达80.6%；金融街商圈最低，为3.0%。租金方面，金融街商圈水平最高，为707.87元/平方米/月；亦庄开发区商圈租金水平最低，为139.59元/平方米/月；而在租金涨跌幅上，亦庄开发区商圈跌幅最高，环比下降4.8%，望京酒仙桥次之，为2.7%。存量方面，中央商务区水平最高，约为303.9万平方米；丽泽金融商务区水平最低，约为41.2万平方米。
戴德梁行认为，2020年一季度，受疫情影响，部分企业租户暂缓选址和扩张需求，加之经济下行压力使得一些敏感的企业租户出现退租及缩减面积等现象。对此，写字楼业主则给予更为松动的租金价格和采取加大免租力度等优惠条件来吸引企业租户。
戴德梁行预计，在疫情尚未结束前，随着经济增长的持续放缓、企业盈利下降和租赁需求疲软，写字楼市场空置率或继续攀升，租金将继续面临下行压力，预计未来2-3个季度写字楼市场租赁活动将恢复到疫情前水平。此外，未来楼宇的智能管理、安全管理和绿色健康将成为提升写字楼市场竞争力的主要因素，而能够应对突发公共事件的写字楼将更加受到企业租户的信任与青睐。
戴德梁行北区研究部主管魏东指出，一季度北京全市写字楼市场净吸纳量约-3.7万平方米，为史上第二低，仅次于2008年四季度的-13万平方米。而上海一季度写字楼市场净吸纳量为-9万平方米，导致与北京差距较大的原因在于上海是以民营企业及外资企业主导的经济体，而北京则以国有企业为主导，当疫情“黑天鹅”来临时，国有企业抗风险能力则强于民营及外资企业。
一季度北京零售市场三里屯商圈租金最高 实体商业将更注重社交功能
报告指出，2020年一季度，除位于东四环大郊亭桥附近的芳园里ID Mall进入试营业外，北京零售市场无其他新项目开业，全市优质零售物业总存量为1412万平方米，其中购物中心存量达1219万平方米，占比达86.3%。
2020年一季度，在北京各主要零售商圈中，中央商务区存量最高，约为94万平方米；西单商圈存量最低，约为20万平方米。而在租金方面，三里屯商圈水平最高，为1500-2800元/平方米/月；东二环朝外商圈水平最低，为500-1750元/平方米/月。
戴德梁行认为，受疫情影响，北京零售市场的“夜经济”和“首店经济”发展将在短期内受到遏制，尤其是“夜经济”几乎将处于停滞状态；“首店经济”的步伐也会因疫情放缓。但是相信疫情过后零售行业会逐渐迎来报复性反弹，这两个经济主题也会在政策的支持下迅速恢复，尤其是以餐饮为主的“夜经济”会更加的规范化。
戴德梁行分析称，受疫情影响导致人员返工时间推迟，城市更新项目和在建项目进度也相应推迟，2020年整体零售市场供应节奏也将放缓。由于供应有限，未来北京零售项目仍主要以品牌的升级迭代为主，核心商圈的重点项目一铺难求的局面还将继续，且租金仍将保持上升趋势。
魏东指出，在疫情期间，拥有全生态链的品牌表现相对突出，虽关闭线下门店，但由于其积极进行线上营销，销售额反而超过去年同期。她预计，疫情之后或会有更多品牌大力发展线上营销。
戴德梁行北区商业地产部主管孟祎也认为，目前实体商业纷纷“拥抱”线上，未来或将形成“线上+线下”的全渠道营销。她指出，线上、线下并不存在对立，而是采用不同的营销方式。线上或将运用更为丰富的运营方式，成为线下实体的有效补充。而对于实体经济，她认为未来实体商业将更注重社交场所的搭建，以促进业态多元化。
孟祎还谈到，北京商业市场需注意以下三点，一是存量商业的改造升级，目前在北京老城区有越来越多的商业项目面临整体改造和提升，后疫情时代会有更多项目会从中发现机遇。二是伴随着硬件的升级，商业市场的软性服务将会随之得到提升。三是各大商业项目需要做好5G系统的搭建、消费者全渠道的打通以及运营服务的升级，这些都或成为未来北京商业转型提升的关键要素。（文章来源：新地产财经）
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