深圳楼市近期赚足市场眼球：2000万元起步豪宅“秒光”、学区二手房价格动辄上调百万元、前海周边房源集体冲击“10万+”……各种消息传来，深圳楼市似乎整体火热一片。
来源：中国证券报
作者：黄灵灵
深圳楼市近期赚足市场眼球：2000万元起步豪宅“秒光”、学区二手房价格动辄上调百万元、前海周边房源集体冲击“10万+”……各种消息传来，深圳楼市似乎整体火热一片。
然而，中国证券报记者日前采访发现，除热点片区外，深圳还有很多地方“这里的黎明静悄悄”，有的楼盘价格不升反降，更有商业办公地产在疫情冲击下空置率创新高，库存仍在增加，成为高悬在楼市头顶的“堰塞湖”。
地域分化明显
某楼盘被认为是深圳市龙岗区大运片区的标杆楼盘，2009年开盘价1万多元，在2015年那一轮上涨中迅速飙升到每平方米4万元，成为很多购房者的“心头好”。然而，2016年以来，这个楼盘滞涨。贝壳APP显示，如今一套89平方米的三居室售价为350万元，而2016年一套同面积的三居室成交价为330万元。
“一起买房，搞得朋友没得做。”这个楼盘的业主王先生说，2016年他和朋友一起买房，朋友买的是深圳市宝安区某楼盘一套50平方米的两居室，都是首付100多万元。现在，朋友的房子售价780万元，可王先生的房子还在“原地踏步”。“原来我们一起交流买房经验，后来他那边涨得快，两个人有点儿生疏。这一轮，他的房子涨上天，我们就不怎么说话了。”
“分化”是深圳楼市这一轮上涨的主题词。当前，这一现象愈发明显。
有的“火箭上天”，有的“泥足深陷”。南山区、宝安区等靠近深圳前海的房子单价集体冲击“10万+”，有的房源单日挂牌价涨超百万元；罗湖区、龙岗区等东部片区一些房子就是降价也无人接手。龙岗区布吉片区一房源在中介APP上挂出“业主变现，降价急卖”的字样，自3月以来经历13次降价，挂牌价共计调低55万元，但至今仍未卖出。
从深圳二手房市场整体报价变动区间看，深圳中原研究中心数据显示，上周（4月6日至12日）业主报价上升的房源占比为56.06％，较前一周减少0.07％。报价下跌的房源占比为32.99％，较前一周增加0.44％。
一边是无房可卖，一边是大量抛盘。热点片区热点楼盘“一房难求”，有的中介机构工作人员因业主不接电话，跑到业主家门口敲门，只为问一句：“您家房子卖不卖？”龙岗区有的片区二手房挂盘量就超过6500套，而王先生的那个楼盘仅一期挂盘量就达170套。
“三个世界”
中国证券报记者调查发现，当前深圳楼市可划分为“三个世界”：南山区、宝安区等西部片区是热火朝天的“第一世界”；罗湖区、龙岗区等东部片区是风平浪静的“第二世界”；深圳的商业办公楼盘则是冰天雪地的“第三世界”。疫情之下，深圳楼市走势呈现“魔幻折叠”。
在商业办公楼盘中，写字楼面对的挑战最大，空置率上升、租金下跌、供应持续增加，一些指标创历史新高，短期难见起色。
“从去年开始，写字楼租赁就比较清淡，今年可以算是‘寒冬’。”去年盘下3000多平方米两层写字楼的“二房东”谢先生说，他有个朋友在福田区的CBD有一层办公物业，此前租金是每平方米300元，现在降到每平方米180元都很难租出去。
戴德梁行最新研究数据显示，受疫情影响，从今年农历春节到一季度末，深圳甲级写字楼市场基本处于停滞状态，已成交的租赁或买卖活动几乎都在春节前完成。一季度，深圳写字楼空置率上升到24.6％，全市租金环比上年年末下降3％，为每月每平方米235.21元。
戴德梁行报告指出，考虑到疫情彻底结束后商业经营或能较快恢复，低空置率的成熟商业项目租金调整压力相对较小。原已承受招商压力的新项目或是空置率较高存量物业，将不得不面临更严峻的市场竞争环境，租金降幅将进一步扩大。
第一太平戴维斯报告显示，截至一季度，深圳写字楼市场总存量达738万平方米，11年内扩容4.5倍。预计深圳2020年将迎来未来五年内甲级写字楼供应高峰，全年预计有134万平方米新增写字楼面积交付，且未来五年新增供应总计达507万平方米。深圳写字楼平均空置率将持续走高。
供求关系是关键
深圳楼市之所以分化严重，供求关系是关键。作为一个县级版图上承载的省级经济体，深圳管理人口逾2000万人，土地面积不到2000平方公里，商品房不到200万套。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，深圳住宅市场体量较小，供求关系比较紧张，使房价稳中趋涨。近期银行资金比较宽裕，资金可获得性高，这也成为助推深圳一些地区房价上涨的因素之一。
细分来看，贝壳网数据显示，南山区、福田区、宝安区的在售二手房源保持在3000至5500套左右，前海、后海、科技园、蛇口等热点片区在售房源只有400至900套左右。这些地方提供的工作机会多，房价上涨也就不奇怪。反观东部一些片区，工作机会相对较少，供应量还大，房价平稳也在情理之中。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，疫情之下，投资者避险情绪增加，对其他资产认可度不高，但却看好房地产市场，这会导致资金涌入房地产。
“此轮行情是否可持续，主要取决于后续银行资金流向房地产市场的松紧度把控。如果资金流收紧或银行对企业资金用途严加监管，那么，深圳楼市可能会降温。”李宇嘉说，“没有杠杆加持，房价上涨是不可持续的。”
