央广网北京7月6日消息近期，CBRE世邦魏理仕发布《2023年上半年北京房地产市场回顾》。数据显示，今年上半年，北京写字楼市场TMT、能源基建类需求向好，二季度全市净吸纳量由负转正，录得3.9万平方米，但上半年累计总量仍为负值。同时，商务园区市场TMT重返季内新租主力需求，区域之间空置分化明显。近六成新租交易来自搬迁需求下半年市场去化压力依然严峻今年上半年，随着位于通州区域的三个新项目交付使用，北京写字楼市...
央广网北京7月6日消息近期，CBRE世邦魏理仕发布《2023年上半年北京房地产市场回顾》。数据显示，今年上半年，北京写字楼市场TMT、能源基建类需求向好，二季度全市净吸纳量由负转正，录得3.9万平方米，但上半年累计总量仍为负值。同时，商务园区市场TMT重返季内新租主力需求，区域之间空置分化明显。
今年上半年，随着位于通州区域的三个新项目交付使用，北京写字楼市场新增租赁面积14.6万平方米，完成全年新增供应总量的1/5。同时，由于新项目未有租户入驻，全市空置率因而环比上涨0.5个百分点至19.6%。
而空置率则是衡量市场去化压力的重要标尺。CBRE世邦魏理仕调查显示，经历了一季度的集中释放后，进入二季度写字楼市场问询量和带看量有所回落。伴随前期启动交易的陆续落地，二季度新租交易面积总量环比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。
数据显示，本季度市场近六成新租交易来自搬迁需求，扩租数量环比小幅增加。从行业看，软件开发和电信通讯等赛道均有不错表现，TMT板块新租需求释放。金融行业季内环比交易数量增加但交易面积缩减，其中证券租户的扩租活动增多，保险租户活动以区位和楼宇升级为主。新能源、基建类国有企业的升级搬迁及扩租活动表现持续向好。其他行业中，医药及生命科学保持稳健；消费服务类、房地产建筑及第三方办公扩租开始活跃。
本季度全市净吸纳量由负转正，录得3.9万平方米，但上半年累计总量仍为负值。其中新兴商务区净吸纳量本季录得4.0万平方米，上半年累计总量达10.1万平方米，丽泽、石景山、通州依次为全市去化前三区域。CBD、中关村等核心商务区及望京等核心拓展区退租减少，新租需求亦缓慢回升。
市场去化压力依然严峻，空置压力较大的业主积极推出特价房源来刺激市场需求。平均成交租金持续下行，同样本比环比下降0.4%至每月每平方米301.8元，燕莎、望京、中关村、王府井等子市场租金降幅靠前。上半年全市平均租金同样本比累计下跌1.0%，甲级相对乙级抗跌性更强。
进入下半年，在中关村、东二环、丽泽、奥体等区域预计将有六个项目近61万平方米的新增供应将集中放量。世邦魏理仕相关负责人表示，新增供应量的增加将继续推高空置率，租金仍会承压下行。
同时，世邦魏理仕相关负责人指出，因多个新项目已启动预租并有大面积租户签约，预计市场下半年净吸纳量表现将优于上半年。5月举办的北京中关村论坛及近期陆续出台的针对高精尖产业发展的资金奖励政策，有望进一步促进科技创新、产业升级和科技成果转化，提振企业发展信心和加快新租需求落地。
上半年，北京商务园区市场则新增供应39.6万平方米，且均为研发办公属性的物业。其中，在二季度，东升子市场一个总体量为25.5万平方米的新项目入市，定位人工智能、智能制造、软件和信息服务业。
在二季度，北京商务园区市场净吸纳量录得2.2万平方米，其中既有项目净吸纳量由负转正，但上半年净吸纳量仍不及去年同期。其中，互联网头部企业大面积腾退现象明显缓和，TMT新租需求超过医药及生命科学成为季内市场主力，录得占比超70%，其中围绕互联网教育或云计算相关的科技企业开始释放扩租或升级搬迁需求。医药及生命科学以及航空航天，装备制造等工业品制造类亦有表现。
全市空置率环比上升0.2个百分点至20.1%。从细分子市场来看，中关村软件园在TMT企业扩租以及周边老旧楼宇租户升级搬迁需求的带动下，本季度净吸纳量自2022年以来首次转正，空置率环比下降3.0个百分点至22.5%，但在紧邻的上地子市场，中小科技企业的腾退现象还在继续，使得空置率持续攀升并首次突破20%。电子城是另一个受TMT企业退租影响的子市场，叠加新租需求持续低迷，连续第五个季度录得负吸纳。而多元化产业发展的经开区以及国企聚集的丰台科技园子市场，上半年保持韧性，承接生命科学，航空航天，轨道交通和硬件科技等产业新增需求，经开区空置率降至20.6%，而丰台科技园空置率更是降至历史最低的8.3%。
全市商务园区租金报价同样本比环比下降1.1%至每月每平方米161.0元。尤其泛中关村集群业主加大租金降幅，同样本比环比下降1.5%以刺激市场新租需求。
世邦魏理仕相关负责人认为：“下半年，全市预计会迎来近59.2万平方米的新项目交付，近九成新项目集中在泛中关村集群。2023年开年以来产业利好政策相继出台，有助优化营商环境并推动人工智能、工业互联网、医药及生命科学等重点产业对新项目的去化。
