前天（6月17日），国家统计局公布了房地产1-5月全国楼市数据和70个大城市房价。很多地产人看完数据，心都凉了半截。
单纯从数据上看，确实不太乐观，517救市效果明显没有达到预期。但情况也没有想象中那么糟糕。
前不久，中金公司发布的《中金2024下半年展望| 房地产：耐心与信心同等重要》研究报告，更指出，政策端持续发力，楼市有望维持稳中回升局面。
1-5月数据依然不乐观但也无需过度悲观
5月17日，中央出台重磅救市政策，包括降首付、降利率、去库存、保交楼，被媒体称之为“史诗级”救市政策礼包。当时明源君也在《中央出手！王炸级政策来了》一文中进行了详细解读。
但从5月份数据来看，救市政策似乎并没有起到立竿见影的效果，先来看两个比较扎心的数据。
首先，1-5月新房销售还在持续下滑。
2024年1-5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。
新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。今年已经过去5月，但销售额才达到3.5万亿左右，按照这样的态势下去，今年全年新建商品房销售额可能会跌破10万亿。?
再看新开工面积，1-5月房屋新开工面积只有30090万平米，同比下降24.2%。
此前有行业大佬分析过，按照城市化率、国外经验保守估计，我国房地产应该能保障每年10-12亿平米的新开工面积。现在来看，数据还差得很远。
表1 2024年1—5月份全国房地产开发和销售情况
其次，全国房价依然处于普跌阶段。
除了成交量，全国房价也依然处于调整阶段。
5月二手房70城市全部环比下调。新建商品房住宅销售价格环比0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。就连一线城市也没止住下滑，北京、广州、深圳都有所下降，只有上海和太原微涨，68个城市下调。
来源：大伟看楼市
看完5月数据，确实令人心凉。但也不需要过度悲观。
一方面，5月单月商品房销售面积和销售额环比有所上涨。
5月单月商品房销售面积7390万平米，环比4月上涨了12.2%，5月单月商品房销售额7598亿元，环比4月上涨了13.2%。
而且单月商品房销售面积、销售额同比降幅均收窄，市场出现边际改善迹象。
另一方面，新政效果有所显现，预计6月商品房销量会进一步提升。?
随着517去库存政策陆续落地，救市效果预计会在6月数据中有所体现，所以6月的商品房销售面积和销售额预计会有更大幅度的提升。?
因为中央5月17日宣布救市政策，但政策从发布到落地，差不多就5月底了。比如上海、深圳、广州，都是在5月底才宣布下调首付比例和贷款利率。
而从新政两周后的楼市数据来看，部分热点城市成交量都有所提升。
比如广州新政发布后的首周，成交环比大幅增长40%，上海受“沪九条”新政作用，当周外环小户型成交量就增加了5%。
政策持续发力
楼市有望维持稳中向好
相比单月数据，大家可能最关心的还是，房地产到底什么时候才能见底回升？
前段时间，中金公司发布了对下半年房地产市场的展望。明源君认为，有几个观点值得关注。
一、下半年一、二手房总销量或同比转增
中金预计，2024年下半年一、二手房总销量或同比转增，全年同比微跌5%。
一方面，预计已出台的需求支持政策能在中短期维度内带动一、二手房总销售企稳略有回升。
从517新政后的热点城市成交量来看，确实已经取得一定效果。但效果的持续性需要在6月份验证。
但假如6月以后政策效果又消退了？预计还会有新的政策继续出台。6月7日，国务院常务会议明确提出要继承研究储备新的去库存、稳市场的政策措施。
中金预估，新房现房收储政策可能在下半年陆续贡献新房销量，从而带动总销量在下半年同比转增2%（上半年为-10%），全年同比跌幅收窄至-5%。
另一方面，新房有效库存的净消化以及二手房在定价上的相对优势，可能使得今年二手房销售面积占比再提升4个百分点至43%。
图表：预计2024年住宅口径一、二手房销售面积合计约为14.9亿平
注：新房销售按照统计局口径新房同比增速估计，二手房销售按照中介口径二手房同比增速估计；年化值为过去1年累计值
资料来源：国家统计局，中指数据库，搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
二、二手房成交占比将进一步扩大
之前，明源君在《地产刚需，真没了》一文中分析过，去年以来，我国二手房成交占比不断扩大。
中金统计数据，也进一步验证了这一判断。据中金公司统计，2022年一、二手房销量同步下跌，但从2023年开始二者呈现“一跌一涨”态势。
以最近一年的销售面积来看，二手房相较于三年前略有增长，而新房相较于三年已降逾四成，分化十分显著。
图表：各口径新房和二手房销售数据走势
图表：2023年以来住房总销量整体走势平稳，但一、二手房分化显著
注：新房销售按照统计局口径新房同比增速估计，二手房销售按照中介口径二手房同比增速估计；年化值为过去1年累计值
资料来源：国家统计局，中指数据库，搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
一二手房市场分化，有供应端的原因，比如作为新房供给主体的房企主动收缩投资和供应，购房者转向存量房。
除此以外，保交楼和定价差异也是导致二手房销售占比提升的重要原因。据统计，2023年二线和三四线城市二手房均价相比新房低了12%和16%。
中金公司认为，如果出台传统的政策支持购房需求，例如放松限购限贷、利率下降等，购房需求可能会优先流入二手房市场而非新房市场。
只有单独针对新房市场的举措，例如新房购房补贴、新房收储等举措，或更利好于新房市场。
图表5：2024年1-4月住宅口径二手房销售面积占比约达42.5%
注：新房销售按照统计局口径新房同比增速估计，二手房销售按照中介口径二手房同比增速估计
资料来源：国家统计局，中指数据库，搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
三、房价拐点需要关注二手房挂牌去化周期
房地产供求关系新形势下，判断房价拐点需要高度关注二手房挂牌去化周期。
四、房地产政策还有优化空间
中金认为，目前房地产政策已经历四轮调整完善，形成面向“稳需求”、“保交楼”、“稳信用”、“新模式”的四维政策框架。但从每一轮政策出台后的一、二手房总销量和房价表现来看，政策取得的积极效果是稳住和提振中短期销量表现，但尚未能扭转价格走势。
对于未来政策方向，有两个可行方向，一是以降息和城中村改造提振需求，二是以更大力度来压降库存。
从需求端来看，一方面，当前百城首套房贷利率与无风险收益率差值尚未达到历史最低水平，仍有进一步压降空间，用以提振需求。
另一方面，以非实物安置形式为主的城中村改造或能更快提振当期需求，但其潜在增加远期供给的问题有所掣肘。
从供给端来看，当前“消化存量”的政策仍主要以新房现房为收储主体，政策目标更侧重于“保交楼”，如能将其提至“降库存”（包括新房和二手房）层面，或有望稳定价格。
数据及内容参考：国家统计局、《中金2024下半年展望| 房地产：耐心与信心同等重要》
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