2021年10月19日，深圳—CBRE世邦魏理仕发布《深圳写字楼投资之道——有的放矢》，解析深圳写字楼市场的投资策略。
中国特色社会主义先行示范区深圳近期迎来前海合作区扩容、香港北部都会区设立计划等多重政策利好。作为创新之都，深圳是中国改革开放的先行者，快速增长的人口流入也体现了独特的城市活力，即使2020年面对新冠疫情的冲击，深圳经济仍录得3.1%的增长，总量逼近2.8万亿元人民币。未来5-10年，作为先行示范区和粤港澳大湾区的首位城市，凭借先行先试的制度优势、面向未来的产业结构和巨大的人口红利，深圳毋庸置疑仍将是中国经济最具活力的增长极之一。
经济的高速发展以及随之而生的房地产需求令深圳日益为商业地产投资者所瞩目，交易活跃度在2016年后显著提升。2016-2020年，深圳大宗物业交易累计超人民币1,000亿元，较此前五年增长超过500%，增速远高于其他三个一线城市。写字楼一直以来是深圳大宗物业交易的主要资产类型，历年金额占比整体在50%以上。主要原因在于：
深圳拥有中国最活跃的写字楼租赁市场
截止2020年为止，深圳拥有商事主体总数超过350万户， 在全国主要城市中排名第一，较五年前增加100多万户。与此同时，深圳写字楼需求也迎来了爆发期。2016-2020年期间，深圳写字楼市场累计净吸纳量超过400万平方米，位居全国榜首，且较此前五年增长近80%。其背后的主要驱动力就是科技企业需求的快速增长。世邦魏理仕的统计分析显示，2018年科技企业新租面积的占比为27%，而2020年时这一比例提升到了49%。
现代服务业是写字楼租赁需求的主要来源。从深圳2010-2020年的相关数据分析来看，优质写字楼总出租面积与现代服务业增加值的增长高度同步。根据深圳十四五规划中2025年现代服务业增加值占服务业的比例达到77%等因素进行测算，世邦魏理仕预计2020-2025年期间深圳优质写字楼的需求总增量的区间值为450-650万平方米，即年均新增90-130万平方米，需求增长潜力强劲。着眼需求来源，科技和金融将继续担纲深圳写字楼需求的主引擎，头部企业的引领、配套政策的支持将进一步促进这两大城市支柱产业未来的长足发展，并由此迸发出长续旺盛的写字楼租赁需求。
深圳写字楼投资面对那些挑战？
机构投资者在深圳进行写字楼投资当前仍面临一定的挑战，其主要原因有三：
首先，自用买家在深圳写字楼交易中占据主导地位。2016年至2021年第一季度，深圳共录得42宗写字楼大宗交易，其中自用型购买占比高达50.0%，占据了半壁江山。
其次，可投资项目相对有限。从历年数据来看，深圳优质写字楼的存量中约40%-50%被散售给小业主，而另有相当一部分为总部型项目，大多无出售意向。
第三，未来5年深圳写字楼租赁市场将有600万平方米的累计新增供应，整体供应仍较充沛，将在一定程度上影响租金增长和投资回报的预期。
深圳写字楼市场要怎么投？
鉴于深圳持续高速成长的经济和办公需求、不断提升的城市定位，世邦魏理仕对深圳写字楼的投资前景保持乐观。但上述挑战的存在则意味着投资者需要结合自己的投资风格和要求选择更加聚焦、更具选择性的策略。对此，世邦魏理仕有如下建议：
策略一：核心区的优质写字楼
尽管未来5年深圳写字楼总体供应充沛，但新增供应呈现区域集中，部分核心区新增供应已经接近尾声。稳步增长的租金收益以及核心区位稀缺性所带来的长期升值预期将为追求稳定现金流、交易总价范围较高、倾向于中长期持有的机构投资者提供合适的投资标的。除福田CBD以外，科技企业集聚且供需态势将大幅改善的高新园片区也值得投资者重点关注。
策略二：产业集聚的商务园区
随着中国经济加速向创新转型，近年来商务园区的投资交易不断增长。深圳是国内最重要的创新中心之一，拥有国内领先的科技和高端制造业产业集群，以研发和产业类租户为主体的商务园区（土地性质为工业）在深圳的需求非常旺盛。世邦魏理仕建议投资者可以重点关注高新科技园、西丽、留仙洞等产业集聚度高、通达性好且便于承接周边写字楼外溢需求的片区。此外，国内首批五个以产业地产为底层资产的公募REITs中有三个以产业园区/商务园区为底层资产，这将进一步提升该类资产在大宗物业交易市场的流动性和关注度。
策略三：新型产业办公项目（M0用地）
M0项目因其所处区域的高产业聚集性以及高容积率可实现的高品质产品设计带来的良好办公体验，与商业写字楼在使用性方面并无实质区别，可实现相较于传统工业研发楼更高的租金水平。从已投入使用的项目来看，同区域、同品质的新型产业用地写字楼和商业写字楼租金水平相近。而新型产业办公项目的土地成本通常低于同区位商业写字楼的20%，加之其产业性质以及由此带来的转让限制，因而在大宗物业交易定价方面较写字楼更具弹性空间。
中短期内新型产业办公项目的集中入市为投资者提供了进入这一领域的窗口期，建议投资者应根据区域供需情况、交通条件、产业发展前景等维度优选项目，并推荐南山的前海、后海和蛇口区域为重点关注的片区。同时，因其产业用地属性，新型产业办公项目也在公募REITs试点底层资产范围之内，投资者也可以通过REITs实现退出。
商务园区和新型产业办公项目的土地性质均为工业用地，应遵守深圳关于工业楼宇的转让政策，根据相关规定，因此投资者需要对工业类物业项目投资和运营过程中的相关政策进行详细研究后进行相关的投资决策。
来 源：世邦魏理仕
标签： 深圳写字楼投资
