办公楼无疑是最稳定的大宗资产配置形式之一。一方面可以分享城市发展带来的土地增值红利，持续稳定的经营收入可以有效抵御通货膨胀。随着股票时代的到来，开发商的自有办公资产正在增加，保险资本和其他财团正在支持大宗房地产的配置，基金公司正在加强对高质量办公资产的购买，政府也在大力推广Reits实施进展。大宗经营资产的管理和经营将成为房地产开发和投资领域的核心竞争力。
纵观办公楼领域，实际意义上的资产运营大多以招商租赁为核心内容，只承担大资产管理的一部分任务，而不是长期全面的资产运营视角。
保利目前拥有100多项商业资产，其中一半以上是北京、上海、广州等一线城市的地标，超高层项目超过管理数量的30%。基于对资产经营的更深入、更全面的了解，保利提出了资产经营的六大核心战略。
策略1：风格上升
办公楼呈现的风格氛围不仅是业主实力和气质的表达，也是入驻企业的第一个商业形象。对于商业活动的发展和企业影响力的传播具有重要意义。高品质、商业感的建筑印象，将无形中提升业主和企业“身价”。提升建筑形象。保利建立了统一的地标性办公楼建筑识别系统。主要包括大堂、电梯间等公共区域VI(视觉系统)，SI(嗅觉系统)，AI(味觉系统)使建筑形象更加立体、商业化、知名度更高。
升级商业形象。保利首选五星级酒店、航空公司等高端商务服务人员，进行系统的专业培训，打造具有商务气质形象、商务接待、三语解释、司仪礼仪、高端会议等综合能力的星云礼宾系统。星云礼宾不仅成为保利主要标准办公楼的标准，而且被许多500强企业聘请为公司提供专属的商务礼宾服务。同时，星云礼宾还开设了专业输出的培训课程。
升华文化内涵。保利拥有强大的文化基因。通过引进保利文化艺术、拍卖、博物馆、展览等资源，以艺术展览、社区活动、员工关怀等方式，使办公楼更具人文魅力。同时，以人文关怀频率为定量指标，为运营管理提供参考。如每年举办一次运动会、一次阅读俱乐部、一次协会、两次艺术展览、五次节日活动等。
策略二:提高业务效率
办公楼作为企业商业活动的大本营，基于精细管理和智能技术，可以提供更方便、更高效的商务服务。这将提高企业效率和办公粘性，为租金上涨提供强有力的支持。
一站式管家服务。对办公区域进行网格化管理，为各企业配置专属一站式管家。管家满足行政物流等所有业务服务需求VIP接待、商业活动等增值服务，大大提高了企业的商业效率。
智能技术应用。智能停车、人脸识别、智能梯控，提高建筑交通效率。并开发星云企业服务APP，整合报告维修、商务行政、白领商城等增值服务，打造高效便捷的自助综合服务终端。在办公楼管理中，保利以客户端和设备设施的智能覆盖率为指标，衡量建筑的智能控制水平。
战略三：企业赋能
企业的发展壮大对办公租金的持续增长具有重要意义。目前，大多数资产经营者还没有注意到对租户企业发展的支持。保利正在建立一个以企业为节点、连接无限资源的生态授权圈。基于此，办公运营商和企业已经从服务与服务的关系转变为合作伙伴关系。
保利商业政府和企业平台。保利为保利设立了5000多家办公楼企事业单位，提供企业信息交流、行业资源共享、政府与企业合作等发展服务。依托办公空间服务，使平台与企业之间的联系更加真实有力。
√保利生态圈
通过房地产、资本、文化、贸易、会展、教育等集团子公司和上下游产业链等多个行业资源的收集和开放。为大中型企业的发展和布局引入更多的资本和元素，创造更多的机会和可能性。
√星云下午茶
星云下午茶是保利独特的企业圈沟通服务。定期在建筑内举办主题下午茶，加强建筑内企业的线下互动交流，以及行业内外的信息共享。为企业开放更大的商业社交网络。
√中创孵化器
作为办公企业服务的重要插件，保利中创孵化器完成了完整的产业发展生态链的全业务布局、产出管理、政策、资金、资源、人才、财税、法律事务等专业解决方案。为创新创业企业的发展提供全方位的支持。
√政企通道
在政府和企业合作方面，保利拥有丰富的经验和成熟的模式。它可以帮助各类企业建立政府绿色渠道，争取优惠政策。支持企业跨区域布局。
楼宇GDP指数。保利将与区域政府合作，建设和观察重点地标项目“楼宇GDP”总量及其动态增长。GDP指数不仅体现了办公楼对企业发展的赋能价值，也体现了建筑对财税的吸附能力。
策略四：提升经营水平
办公楼作为一种经营资产，收入的增加和运营成本的优化是股权方面的核心焦点。此外，办公资产的估值增长也主要依赖于经营现金流的改善。
租金稳步上涨。凭借规范的招商体系、丰富的市场化实践经验和定制的项目招商策略，保利可以在同一地区同类型办公楼项目中保持卓越的业绩。例如，北京蓟门一号、广州保利中心等项目的平均租金超过市场的20%-30%。
改善租户结构。保利非常擅长经营租户关系。物业管理、企业服务、投资运营三线整合，对企业的办公需求、业务状况和变化意向进行系统的控制和管理。从长期经营的角度，不断优化租户结构，确保项目收入的稳定和增长。
优化运营成本。在建筑系统的运行中，保利专注于两个指标:节能指标和设备设施的完整性。通过信息手段和智能工具，自主研发物业管理EBA系统，优化运营策略，降低建筑能耗；标准化维护策略，保证设备设施的完整性，延长使用寿命，大大降低办公楼的运营成本和固定资产的损失。广州保利国际广场项目已经管理了20多年，设备设施完好率保持在98%以上，每年节约空调能源成本45万元以上。
战略五：资本化运作
以提升资产价值为目标，保利积极探索各种资产融资方案，搭建商业资本平台，打造资产融资平台“大资产管理”生态系统。“降低企业杠杆率，盘活企业存量资产，推动资产证券化”探索和实践保利在房地产领域的资本化运作，将为资产运营带来更高维度的解决方案。
CMBS运作。“中信·保利地产商业1号资产支持专项计划”发行规模35.信用评级30亿元AAA，发行利率4.88%，同期房地产行业同类产品新低。资产抵押率67%.72%，接近同类产品抵押率上限。基本资产为保利国际广场和保利中心。是广州核心区一线江景优质办公楼。现金流稳定，租金率和租金指数居该地区办公楼前列。
类REITs运作。“中联前海开源·保利地产租赁住房一号专项资产支持计划”总发行规模50亿元。保利地产作为底层物业资产，采用储物架和分期发行机制，是中国第一家中央企业租赁住房“类REITs”，也是第一个发行单个存储架“类REITs”，具有里程碑意义。
策略六：品牌溢价
对于办公楼来说，其资产价值还包括无形的品牌价值。特别是地标性项目在城市和地区具有深远的影响力，其品牌溢价更具弹性。
中央企业保利品牌的祝福。作为中央企业第一个房地产品牌和集团全球500强影响力，保利接管项目的资产运营将为办公楼带来中央企业品牌的大力支持。
影响塑造和沟通。保利长期以来一直深入从事办公市场，深入了解各类项目的优缺点，了解业主和租户的品牌需求，具有成熟的地标性影响塑造和沟通策略，以及国家推广资源渠道。为项目投资、估值、交易等，奠定坚实的品牌基础。
办公楼管理的三个阶段
保利认为，办公楼管理可以分为三个阶段。注意初级阶段“物”管理，这是1，以设备设施、安全和清洁管理为核心.0时代；随着服务业的发展，进入“以人为本”，关注于“人”的2.0时代；保利预见的30.以企业为基础，强调企业的发展环境、员工的文化环境，最终实现资产增值的核心目标。
保利定义“办公楼的经营价值”
基于23年的商业资产运营沉淀和5000多家企业的客户服务经验，保利提出了自己的行业3.0时代的想法。保利以企业为基础，结合设备设施完好率、满意度、企业发展指数、资产估值等10个量化指标，从楼宇智能控制、员工人文、企业发展、资产增值四个价值维度，全面构建新时代办公楼运营价值体系。
随着时代的发展，的发展，办公楼的资产经营不仅是物业服务、投资租赁、大宗交易如此简单，而且是一个复杂、多样化的综合性专业，需要通过各种专业障碍。它是为了抓住资产优化营优化和稳定的增值需求，再加上保利的深度业务部门整合能力“物管+资管+企服”全维资产运营解决方案，将成为办公资产方的得力助手。
