上海地铁商铺VS杭州地铁商铺（参考价格）
上海 商铺价格 杭州 商铺价格
莘庄站 5万元/平方米 下沙文泽路站 2.5-4.5万元/平方米
人民广场站 20—50万元/平方米 武林广场站 10-20万元/平方米
上海南站站 5-6万元/平方米 火车东站站 3—7万元/平方米
彭浦新村站 4.5-5万元/平方米 滨和路站 3万元/平方米
富锦路站 3万元/平方米 湘湖站 2—3万元/平方米
地铁商铺：交通枢纽站投资价值最高
市中心站商铺已进入滞涨期
上海地铁1号线中，最受人关注的，无疑是人民广场站。人民广场站地处上海商业最发达的区域，同时还是地铁1号线、2号线、8号线换乘站，一共有19个出入口，通向各个商业中心或者国际化写字楼。
该站点设置了不少商铺，大的数百平方米，小的仅10多平方米，大多是甜品店、早餐店、咖啡店，不乏一些国际品牌。
跟人民广场站比较类似的，显然是杭州的武林广场站，集聚了杭州大厦、银泰、百大等商业巨头。同样是最繁华的商业中心，又有西湖文化广场为依托，这个区域的商铺价值自然受人关注。
有投资者认为，商铺离市中心越近就越值得投资，这种观念有失偏颇。但以上海为例，由于购入总价较高，人民广场站以及类似站点的租金回报并不理想。人民广场的商铺价格上千万元，年租金回报不足1%。再如徐家汇站周边天钥桥路的商铺，单价达10-15万元/平方米，租金年增幅仅为2-3%，即将进入滞涨期。
目前，杭州市中心的一些地铁商铺，也借地铁之名肆意涨价，比如武林路上的一些商铺，甚至涨到了40万元/平方米，确实夸张了一些。
人们说“地铁一通，黄金万两”。但事实上，并不是所有地铁站的商机，都如想像中那么美。跟买地铁住宅不同，投资地产商铺更是一个精细活。
有关专家认为，地铁商铺投资能否成功，取决于很多要素，比如地段、交通、位置、管理模式等。
上海地铁1号线开通10多年，各个站点商铺的具体运营情况，也许能够给杭州提供一些参考。
首末站商铺周边新增人流决定投资价值
说起地铁受益的板块，人们很喜欢以上海莘庄为例。莘庄站是上海地铁1号线南终点站，虽然位于远郊，但周边商铺的价格，却比市区的有些商铺还要贵。
目前在该区域持有二手商铺的业主，大多是在2000年买的，价格已上涨3-4倍。离地铁站最近的一批沿街商铺，百平方米月租金可达8万元，不少店铺的转让费高达50万元。
与市中心的距离大致相同，但是上海地铁1号线北起始站富锦路站，却是全然不同的另一番光景。富锦路站附近一个面积100平方米的店铺，月租金约9000-10000元，单价则在3万元/平方米左右，大大低于莘庄站。
由此看来，并不是每一个首末站的商铺都值得投资。地铁开通到底能给这个区域带来多少新增人流量、区域规划有多少人流量、是否会形成新的商圈等等，都非常关键。
杭州地铁一号线首末站有三个：临平站、下沙文泽路站和湘湖站。其中，临平站的居住和商业氛围已经比较成熟，有些自成一体的感觉，加上地铁带来的人流，会给该区域如虎添翼；下沙作为一个新区，新建商品房云集，全新规划的意味比较浓，感觉上更像莘庄一些，商铺前景应该会不错；相对来说，湘湖站以住宅为主，人气不是很旺，商铺价值要略逊一些。
交通枢纽站庞大人流带来巨大商机
上海南站也是上海地铁1号线中，比较特殊的一个站点。它是上海中心城市的南大门，也是联系长江、珠江三角洲及中国南方其他城市包括港澳地区的重要交通枢纽，旅客量庞大。[NextPage]
火车站与地铁站无缝对接，旅客不需出站即可换乘地铁。下了地铁后，走在通道内，商铺鳞次栉比，面积从一二十平方米到数百平方米不等。这些商铺中，有食品、餐饮类，肯德基、麦当劳等国际大牌均在这里设有门店，另外还有银行和大型购物中心。这些商铺可以满足外地旅客和本地乘客的基本消费需求，而且档次也还不错，业态可与一些机场媲美。
上海南站以社区沿街商铺为主，目前单价在5-6万元/平方米左右，自1号线通车以来涨了2-3倍。
21世纪不动产上海区域分析师认为，板块商业能否形成规模，主要取决于交通可达性及人流的集散能力。
比如不夜城、上海南站板块，均为火车站所在地，有公交、轨交、列车等多种交通方式，其承载的流动人口规模及人流的聚集和疏散能力都远远超过其他板块。
而徐家汇商圈就有1、3、4、9号线等多条轨交线路交汇，也往往易于形成规模化商业。
杭州的火车东站站、客运中心站、城站站，与上海南站有些相似，都是交通枢纽，运送的旅客量很大。当然，虽然旅客总量比上海南站少，但是很可能会远远超过杭州地铁1号线的其他站点。
在这些站点，开设一些快餐店、小超市、咖啡馆等业态，会有非常不错的前景。因为人流量比较大，即使弄个小摊位卖卖矿泉水，估计都会有很好的生意。
避免投资人气 尚未集聚的孤盘
地段决定商铺价值，各地铁站点由于地段不同，客流量存在差异。即使同处一个站点，站厅、过道的租金也不同。投资时应瞄准目标顾客，寻求合适站点进行商铺投资。
一般而言，距轨交站点较近或具有城市地标性质项目，其更易于升值和保值；而若能打造独特定位并顺利经营，则有望形成差异化竞争优势，租赁前景更有保障、空置率水平更低，这也易于对其保值、升值构成支持。
当然，并不是距离地铁站很近，就能够保证投资成功。比如杭州很多地铁站都规划了体量巨大的地铁上盖综合体，但很多综合体常常只是一个孤盘，自身又没有什么好的规划，这就很难吸引到足够的新增人口前来消费，商业前景堪忧。
业内人士认为，一个地铁商圈能否形成，单靠一列地铁是不够的，最重要还是要有人气。
或者这个区域是一个非常集聚的新兴住宅区，最好很多楼盘已经交付，入住率比较高；又或者这里本来就是一个大型居住区，配套很完善，地铁的开通只需要提升一下业态的品质和档次就行了。这样商铺的价值短时间内就可以提升很快，并且商圈氛围也可以快速形成。
反过来说，如果楼盘分布非常分散，或者是一穷二白的新兴区域，投资商铺确实还是要谨慎，切忌因为便宜就买入。毕竟商业最终要体现在一个个店开出来，孤木难成林。如果一个地方长期没有人气，这家店好不容易开出来，那家又倒闭了，商业的价值就很难体现出来。
大型居住区 社区商铺值得关注
上海地铁1号线从南到北，将很多楼盘连接在了一起，其中大型居住区规划站点的商铺，非常值得关注。
彭浦新村站属于上海地铁一号线的北线，距离人民广场站8站路。这个站点属于高架站，设计非常简单，并没有规划什么地铁上盖综合体，初看不起眼，但一出站，就能感觉到浓厚的居住氛围。
周边600米范围内，是一个名叫“彭浦新村”的大型社区，很多房子基本上为上世纪90年代前后建造，大多为多层，有点像杭州闸弄口新村、朝晖、景芳一带的旧房子。
彭浦新村之前入住的很多都是中老年人，但地铁开通后，很多年轻人开始入住。有原住民作为支撑，又有新住民加入，所以这个地方的社区商铺运作非常成功。虽然业态算不上太高端，但基本上没有空置率。商铺的成交均价也达到了4.5-5万元/平方米左右。自地铁开通以来，每年有5%的递增。
杭州地铁1号线上，跟彭浦新村站比较类似的站点，如滨江的西兴站和滨和路站。前者虽然新建楼盘不多，但本来就是老镇，原住民很多，后者新楼盘集聚，都已形成一定的居住氛围。又如九堡的客运中心站周边，有大型的经济适用房，还有一批新建商品房，人气也值得期待。另外，乔司站的商业也值得关注，不过因为新楼盘少，目前可销售的以二手商铺为主。
文章来源：今日早报
