“中国的商业地产将遭遇大面积危机，最危险城市是谁？”这是2012年6月，财新《新世纪》提出的问题。
“天府大道南延线，距离成都市中心约15公里的地方，一个全新的金融城正拔地而起。这里将有19座超过200米的高楼，其中多个项目现已开工，部分项目几近竣工。整个成都市建筑高度超过200米的商业项目总数（含规划和在建）已超过30栋。”在财新《新世纪》看来，这个“最危险”的城市，就是成都。
与财新《新世纪》的质疑相佐证，锐理数据成都公司的统计数据显示，大成都范围内在建的城市综合体达到150个，主城区超过110个，仅其中57个项目的总体量已超过3386万平方米，从数量和总体量上看，成都已是全国之最。
自2009年起势，2010年飞速发展，2011年达到巅峰，2012年热度渐褪，四年间，成都商业地产画出了一道标准的抛物线。在这道看似简单的抛物线背后，却是千人抢铺、写字楼价格疯涨、商铺租售价格失衡、综合体领跑全国……成都商业地产市场的现状，似乎印证着财新《新世纪》的预判。一时间，成都商业地产“泡沫化”的声音甚嚣尘上，商业地产高危时代似乎已经来临。
写字楼遭遇“放量瓶颈”
作为西部经济的桥头堡，成都具有交通、人才、环境等诸多领先优势，受到众多世界500强企业和跨国公司的青睐，成为西部首屈一指的总部经济基地，成都的写字楼市场也因此驶上了“快速路”。
高纬环球的统计数据显示，截止2011年底，成都甲级写字楼市场总存量为83.9万平方米。高纬环球预计，2012年成都将有超过100万平方米供应量的甲级写字楼入市。
第一太平戴维斯的统计表明，今年成都将有18个甲级写字楼项目入市，新增供应量达到167万平方米，其中大部分项目都集中在南延线，尤其是大源以及会展两大板块。
成都报道记者9月初曾在大源片区的天府二街调查发现，一条不足千米的道路两侧，密集分布了10余个写字楼项目、总建筑体量高达130万平方米。
如此巨大的供应量让业内人士颇为担忧，这些项目进入销售周期后，难以得到快速消化。
成都的写字楼市场正遭遇集中放量、总量过大的难题，而市场“消化难”则是一颗定时炸弹，何时引爆？威力如何？没人知道。
而投资市场对于写字楼的热度也在降低。第一太平戴维斯发布的成都写字楼市场季度报告显示，截止2012年6月底，市场主要以消化存量为主，东大街空置率以35.5%高居首位。2012年第二季度，成都写字楼市场净吸纳量41,849平方米，环比下降达56.9%。
第一太平戴维斯在报告中指出，未来18个月内，成都甲级写字楼市场将迎来120万平方米的新增供应，这个数量已远远超过了现有库存量。同期内，乙级写字楼市场也将有190 万平方米的供应量入市。这意味着，未来一年半时间内，将有300万平方米供应量入市。成都写字楼市场在未来的1到3年间，将面临巨大的增长瓶颈，空置率预计将大幅攀升。[NextPage]
“铺价天花板”和“地板回报率”
“一铺养三代”的观念深入人心。在绝大多数投资人眼里，商铺是让自己的投资资金保值甚至增值的不二之选。尤其是在近年来，住宅投资市场受政策限购之下，热钱迅速流入商业地产投资市场，商铺更是成为其中的热点。
追捧的人多了，商铺的价格也就越来越高。正所谓“买涨不买跌”，在多种关联因素共同作用下，商铺价格一路狂飙，扶摇直上。
曾几何时，地处春熙路的三益公项目商铺售价10万元/平方米起引得上千人哄抢，开盘数小时内便告售罄。享有城东春熙路美誉的建设路商圈龙湖三千城商铺更是被炒到了10万元/平方米的高价，随之而来的，是整个市场平均价格的走高。如今在成都各商圈内，商铺动辄5—6万元/平方米已经不稀奇，市中心核心商圈的商铺甚至达到了16万元/平方米、20万元/平方米的天价，“铺价天花板”屡次被突破。郊区商铺单价突破2万元也成了常事，开发企业赚得盆满钵满，但这却为投资人和后期的承租者收益埋下了隐患。
商铺价格的提升带来了投资人收益预期的提升，直接就体现在商铺的租金之上。以建设路为例，目前建设路社区商业的租金水平在150元—200元/平方米之间，而这样的高租金对于大多数商家而言难以承受。商家面对高租金的望而却步让投资人的收益大打折扣，龙湖三千城社区底商更是体现得淋漓尽致，数十间商铺贴出转让或转租告示，不少商铺甚至出现空置现象。高租金带来的巨大隐患正在蔓延。与高铺价形成鲜明对比的是，商铺的行业平均投资回报率，已经降到了3%左右甚至更低，“铺价天花板”和“地板回报率”，成为商业地产市场高危的另一种表情。
“巨量危机”近在咫尺
150个！这是锐理数据成都公司对2011年成都在建城市综合体的统计数据，无论数量还是总体量，成都再次成为全国综合体之最。
从2011年至今，成都综合体的发展可谓遍地开花，城市核心区域也好，近郊新兴区域也好，乃至郊县都新增了太多的城市综合体项目。而在不少业内人士看来，这样的发展速度远远超过了一个区域乃至整个城市对于城市综合体的需求。
据CRC（成都商业地产投资顾问）联盟监测，目前成都已经开工建设的城市综合体数量已经超过100个，相比去年同期统计数据显示的88个新增加了近20个，在未来五年内还将有近1000万平方米的体量入市。
不少CRC联盟专家认为，一个普通的城市综合体需要30万人的消费需求才能完全支撑，而现在的发展趋势是体量不断在扩大，动辄超过百万平方米的城市综合体比比皆是，这对于成都这座城市而言，显然有些供过于求。成都的综合体建设状况，是否如“盲人骑瞎马，半夜临深池”？
有业内人士断言，未来数年成都商业地产市场，尤其是城市综合体将迎来一次洗牌的过程，在这次大浪淘沙般的过度阶段，不少软硬实力稍逊且缺乏亮点和自身特色的项目将淘汰出局，而这样的局面相信是所有投资者以及开发企业不愿意看到的。
2012年6月7日，《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定（试行）》正式实施，该政策对新审批的城市综合体项目在选址、体量和规划等方面提出了新的要求。这一政策，被业界视为成都相关主管部门对综合体疯狂扩张的现状踩下刹车。
文章来源：成都报道
