“两会”确定的宏观经济新政给商业地产带来了机遇，也带来了挑战。如何抓住机遇，应对挑战，让企业“稳中求进”，是众多业内人士关心的话题。今年三月份在北京举办的“中国商业地产行业发展论坛”集聚业内及相关政府部门人士，共同回顾总结2011年中国商业地产发展历程，展望并预测2012年行业发展趋势
调控政策逻辑与市场取向
此轮房地产调控已持续两年时间，收获了一些成果。两年间出台的一系列房地产调控政策之间有没有逻辑性？被称为“政策市”的中国房地产市场，未来的政策走向、趋势又将如何？
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹：关于房地产调控政策，大家疑惑，房地产政策年年出，到现在还在坚持调控，看不懂调控政策，有没有其内在逻辑？我个人认为，从研究政策的角度，从决策的角度来看，实际是有逻辑的。
当前房地产调控是从2010年国十条开始持续到现在，目前政策持续了将近两年。这一轮调控政策国务院领导一直坚持不动摇，这个不动摇指的是什么？就是抓住了一个核心，这个核心就是两手一起抓，一手控制投资和投机性需求，控制房价上涨，促进房价合理回归，总理也说现在调控成果刚刚显现，要控制调控成果；另外是大力建设保障性住房，满足市场刚性需求，发展市场的目的是让更多的人能够买得起房、住得上房，在市场不能满足的时候，要通过保障房来加以弥补。
这样的调控政策和2010年调控政策有什么区别？我个人认为发生了一个转变，要更加强调房地产业的社会功能。回顾一下住房制度改革，上世纪80年代就提出了住房制度改革。
住房制度改革之后，房地产业在市场力量驱动下得到快速发展，从2003年开始出现对房地产的宏观调控。2003年到2007年，这五年应该是中国经济增长速度非常快的五年，也是城镇化居民收入提高最快的五年。但这五年里调控调了半天，房价越调越涨，主要一个原因是供给不足。
为什么供给不足？2005年出两个国八条，2006年出了国六条，文件名字都是要稳定房价，但具体措施没有一条提出增加供给。所有控制房价稳定的措施主要是调结构。如果不能够供给，在需求大幅度上升的前提下，房价上涨就难以遏制。2010年之前，所有房地产调控政策更加看重房地产业的经济功能。
房地产业增加值占GDP比重去年末是5.6%，已经超过了5%，经济学的意义上是支柱产业，它对经济增长贡献大毋庸置疑，但是我们不能够再继续强调房地产业的经济功能。
政策出现一个转向，客观上更强调房地产业的社会功能。房地产是一个资产，不是一般的消费品，这个资产和其他资产有很大不同，在于它既有资产属性，又有使用属性，所以房地产调控政策抑制投机，满足刚性需求，主要是使产业更多强调社会功能，提供居住需求这种产品，而不是提供投资品，不是培育成投资者炒房的产业。
房地产政策调控现在和过去相比有一个重要转向，就是从注重产业的经济功能开始转向社会功能。
怎么转向社会功能，怎么满足人们以居住为需求居住福祉呢？政策目标非常明确，现在有一个说法，住房制度没有顶层设计，我是不赞成的，住房制度是有顶层设计的，就是住有所居，居者有其屋。过去大家都在考虑中国到底怎么解决住房问题，就是居者有其屋？政策上又鼓励买房子，但是又说租房子，到底怎么解决住房问题好像政策不太清晰。但是2007年十七大明确提出，要促进广大居民实现住有所居，住有所居的含义是什么？就是通过租赁和购买两种方式解决居住问题，购买已经非常普遍了，下一步要大力发展租赁市场。
发展租赁市场有一个问题，现在限购，不让大家买多套房，租赁市场怎么发展？我个人认为，发展租赁市场要做好两个文章，一是要挖掘现在住房的存量资源。我们看到过去十年平均每年新增城镇常住人口2100万左右，大量城镇化过程，农民到城市来居住。大家不要忽视一个问题，伴随着农民变成市民的过程，还有大量的中小城市的市民到大中城市居住、工作的城市之间的人口流动，这个规模依然非常庞大。有很多人在中小城市是有房子的，他到北京、上海这些城市买不起房子怎么办？他去租房，但是他们的房子在中小城市就闲置了。从过去住房制度改革到现在，中国的新建住房大概是80多亿平方米，我们已经提供了大量住房，有一些住房客观上是闲置的。如何促进存量资源有效投放租赁市场？这些是需要深入研究的。
另外，中国这么大的住房需求，我们缺乏住房的品种，是由企业提供租赁式的住宅小区，我们现在没有，也需要研究政策如何进行支持，当然政府的保障性住房也提供一些补充。所以政策目标实现住有所居，实现租买并举。
社会上总有一部分人既租不起，也买不起，怎么办？对顶层设计的配套制度建设，是我们下一步关键，如何落实顶层设计，实行配套制度建设，是非常关键的。就是以市场配置资源作为主渠道，与政府保障相结合，实现居住需求的全覆盖。
解决中国住房问题，主要是靠市场，通过市场来满足丰富多样的居住需求。政府的保障主要定位两种，第一种是托底性的保障，有一部分家庭一辈子可能都是低收入者，就业技能比较差；第二是暂时性的、过渡性的保障，年轻人一段时间收入低，工作不稳定，渡过一段时间以后，有了工作经验，收入提高了以后就离开保障。通过这两种方式来实现居住需求的全面覆盖，市场为主渠道。我认为今后房地产市场发展，特别是住房市场的发展仍然有巨大空间，而不是减少。
实现市场主渠道和政府保障相结合全覆盖政策配套落实，有许多工作要做，涉及到长效机制的建设。从房地产业本身来看它的政策调整有很多内容，过去十年整个房地产市场扩张了十倍，增长速度非常快，但是适合房地产市场发展规律的相关制度建设是滞后的，市场跑快了，我们的规划制度却滞后了。
除土地问题以外，还有房地产金融，到现在为止，房地产企业直接融资渠道有多少？特别是商业地产金融支持品种有没有？世界各个国家都有针对政策性住房的金融制度，中国有吗？这些都需要研究，我们还远远没有发挥税收的作用。
除房地产自身相关政策之外，影响房地产业发展还有背后的一些问题需要调整，否则房地产市场长期持续健康发展也很难做到。就是产业配置合理、工业资源配置的优化，以及城市均衡发展。目前为止，中国城市人口6.7亿人，现在有600多个城市，中国大城市发展的空间还非常多，要培育更多的大城市的成长，让更多的城市能够分享更好的公共资源，能够得到更优化的资源配置，包括行政资源的配置，公共资源水平不要差距这么大，从而吸引更多的人到这些城市去就业，提供更多的就业机会。
德国是世界上房价最稳定国家，从上个世纪90年代到现在，房价几乎没有怎么涨。德国8200万人口，有2000多个城市，城市发展均衡，所以德国的房地产市场除了有非常严格的市场管制制度，有非常发达的住房金融制度之外，更重要的是城市发展的相对均衡，人们在任何一个城市居住、生活、工作所得到的机会差不多，人们不需要都到大城市中去。所以今后我们城市的发展更重要的还是调整城市发展结构，发展更多的大城市，提供就业机会多、发展潜力好、对年轻人有吸引力城市的成长，长期持久地推动房地产业的发展。
随着房地产调控持续，现在政策重点转向，行业整合已经开始出现，必将持续发展，这将对房地产业的发展有很大的机会。怎么看商业地产的发展前景？就一句话，机会很大，风险也很大。
核心竞争优势：拥有超强的资本管理能力、租户网络及管理、运营管理
凯德商用在全亚洲都非常具有影响力的商业地产公司，多年来一直深耕中国市场，在面临中国持续而又严厉的房地产调控政策下，凯德又是怎么样进行战略投资决策的？
凯德商用中国总裁骆伟汉：凯德商用亚洲是最大的上市购物中心，2009年底在新加坡上市，去年在香港第二次上市。现在我们主要做的物业是综合多功能的独特服务中心业务模式，现在物业在五个国家，新加坡、中国、马来西亚、印度和日本，总共在51个城市里有97家商场。
在国内，2003年开发上海来福士后，陆续在中国各地开发了一些项目，具有代表性的项目包括上海来福士、北京来福士等等。去年客流量和租户在这五个国家都有非常明显的涨幅，尤其在中国。现在承租率高达97.4%，客流量也增长7.5%，租户销售额也增长了13.2%。在中国35个城市里有56个项目，这56个项目当中有42个项目已经开业，总面积大概是568万。
为什么进入中国市场？中国最近五年来发展增长率还是最强的。人均购物消费在中国还是非常低，这也代表了成长潜能非常高。即到发达国家的消费还有很大发展空间。
组织型零售行业主要从商务中心和百货来组织零售行业，在国内来看也有很大空间。新加坡已经达到65%，中国只是20%，所以接下来还有很多购物中心的需求。
从消费跟GDP增长的角度看，中国非常大的市场，我们在中国有很大的希望。城市化有4.8%-5%的成长率，对我们来说有很大的市场。人均收入的增长也非常高，将会更好地刺激消费。接下来四年能够进入销售行业、进入商业房地产行业也具有很大吸引力。
正因为有那么大的市场，我们去年开了三个购物中心，包括上海凯德龙之梦，北京精品购物中心。今年对我们来讲是很重要的一年，2012年我们将开七个项目，包括北京太阳宫项目将在年中开业，还有山东日照、东北哈尔滨，也会开两个来福士项目，包括宁波和成都，年底在西安也会开两个项目。
凯德商用如何能够在这个行业取得优势？我们的业务模式是比较独特的，从政府手上拍地或者从开发商手上买下购物中心，或者把已开业的项目买下来。我们可以自己去投资开发建立购物中心，也可以自己去经营管理购物中心，资产的管理和资金的管理都是我们自己公司管理，所以从整个价值链来看都能够在各方面操作。尤其是资本管理这方面，对于管理商场来说非常重要，我们在这方面有独特优势，因为我们有多元化的投资能力，还有多元化的融资渠道。我们利用私募基金和信托基金能够持有这些项目，当然也有传统的银行贷款。在新加坡和香港上市以后，也比较容易从资本市场获得一些股权融资或是债权融资，对我们来说有一个很好的资本管理能力。
租户网络对我们来说是非常大的优势。现在国内有5000多个租约，代表的4000多个不同品牌业态，每开一个商场，租户都跟着我们去，打造一个更好的购物中心。我们本身是不做零售业的，所以对不同的商家都一视同仁。无论是餐饮，还是服装，都有很多的品牌在我们的商场里。
怎么拉动客流呢？市场推广活动非常重要，在这方面我们有很多经验，也能够融入在五个国家内不同商场的经验，做出更多的活动。
租户进入商场后，我们也给他们增值。如何把他们的设计做得更好，能够做出比较独特的门店，更好地吸引顾客，这也是我们非常重要的优势。物业管理方面无论是环保、安全、培训，都达到了国际标准。
对于凯德商用说，要继续在中国发展，必须具备三大能力，第一是资本管理，第二是租户的网络和管理，第三是运营管理。
[NextPage] 商业地产不确定性与风险控制
只选城市中最好地段是其一直的投资思路，每个项目都成为一件公共艺术是其追求的目标。认为地点和设计师是房地产“基因”的恒隆地产总裁陈启宗，又是怎样把握商业地产市场不确定性和控制风险的？
香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗：讨论商业房地产不确定性和风险控制，首先要把定义搞清楚，到底商业房地产是怎么回事？作为商业房地产商应该问自己两个问题，第一是为何，第二是如何。
为什么要做商业房地产？我个人观察，中国内地真正以商业房地产为主的发展商不太多，主要还是以住房为主，但在住房领域开发一段时间之后，发现有几个大问题，第一，市场波动很大；第二，盈利很可能不稳定；第三，政府的参与可能会越来越多。政府参与又从两方面说，第一是调控。第二是政府甚至会直接参与，就像去年出台的在五年之内建3600万套保障房，第一年就要开工一千万套，我听了这个数字大吃一惊。我翻了一下记录，2010年全国商品住房大概是930万套。去年政府根据温总理说的要开工保障房是1000万套，也就是说比前一年所有商品住房的总量还要大，你要是住房发展商很容易得出一个结论，我的饼小了很多，所以不少房地产商会向商业房地产挪移。
他们没想到，住房开发跟商业房地产开发是不同的领域。
第二个问题，是如何。住房房地产是一个量的较量，必须做大、做多；住房房地产也是一个速度的较量，必须盖得快，能够快快进到市场，特别是你要贷很多款，资金流转需要回笼时就需要快，所以住房开发是量的较量，是速度的较量。
但商业房地产是绝对不可以用量和速度来衡量的，否则，都是水平不够的。有些房地产商说一年要盖12个商场甚至18个商场！难怪他盖出来的都是垃圾，好东西是不可能那么快就盖出来的，所以“如何”是个大问题。
住房盖了是要卖的，商业房地产基本是不可以卖的，要卖只能整栋的卖，不可以分层卖。但我也知道，中国的房地产整个领域还处于一个非常初级的阶段，也就是商场切开一层一层或是一个单位一个单位进行出售，这会破坏整个商业房地产领域，是很可惜的一件事。
做房地产开发还要有文化的理念，你那么快地盖，盖了又卖掉，不可能有文化的理念。只有那些慢慢盖，盖起来以后不卖，自己拥有，才会真正有文化的理念注入到你产品里。
我多次跟人说，恒隆的产品每一个都是公共的艺术。工程院院长徐匡迪先生曾经跟我说了一句话，他说每天上班都看到你的恒隆广场，就很舒服。
可惜的是在国家大发展的过程里，很多垃圾大楼被盖起以后，在视觉上污染了大家。我住20楼，早上把窗帘打开一看，对不起，都是垃圾，没有给我半点文化的培养，我觉得这是很可惜的事。
关于风险，商业房地产真正的风险就是财务的风险，特别是只租不卖的话，现金流就成为非常重要的一件事。风险投资很容易应付，就是不要借那么多钱。不借那么多钱，就不会出问题，所以恒隆在以往的六年里都是零负债，而且都有净现金在手上。
为什么不借那么多钱还能够开发呢？我给出两点，照着这两点来做，将来就能够不太借贷，也仍然能够做商业房地产。这两点也是所有搞房地产的金科玉律。
最重要的是地点、地点、再地点，只选最好的，次好的千万不要盖，在这个领域里特别是在高档商业房地产里，在某一个区域或者在某一个城市，第一跟第二的回报率基本相差两倍到三倍，其中一个原因就是选地址好不好。当然选址不是唯一要素，那块地开发的很多条件非常重要，你的设计也非常重要。房地产是有基因的，就是地点和设计。
第二个原则就是低买高卖，这个机会，要在市场逆转的时候。我从1995年到1998年四年之内没有买过一寸土地，我曾经从2001到2004年四年里也没有买过一平方米的土地，但是当机会来的时候，就是别人都没有钱的时候，银行贷款也不敢贷款的时候，那才是我的机会。
最后还有一个风险，这个风险不是对房地产商的风险，而是对国家的风险，就是商业房地产做不好，就会污染老百姓的视觉，就是在制造垃圾，就是在浪费资源。土地资源是非常珍贵的，钢筋水泥也是很珍贵的，从国家的角度不应当浪费如此多的资源，浪费在盖垃圾大楼上面。
商业房地产升级路线
商业房地产发展至今，变得火热起来，有人提出要警惕商业房地产中的泡沫和风险。商业房地产是不是到了一个升级时代？商业房地产的升级应该延寻怎样的路线和策略？
首创置业董事长刘晓光:商业房地产在走上升级的趋势，这是第一。其次，从我们的实践当中也确实是这样，比如我们过去做商业地产比较简单，盖了一片住宅，有写字楼，有商场，最早的基本卖掉。后来我们做奥特莱斯时，觉得我们在升级了，从大的地产商转移到盖商业地产，如果没有很高的专业性，将来就会有很多问题。后来我们又进步了一点，找好的国际上的商业管理公司，共同合资，把他的理念、管理和商品价格引进来。现在发现还不行，还要再进一步，世界上还有很多做奥特莱斯的公司，大家做的不一样，谁做得最好。
中坤集团投资董事长黄怒波：商业模式肯定要升级，而且不但升级，一定要创新。金融危机之后一切都在变，我们以前讲商业地产的时候，就想盖一个大商场，卖一些百货的东西，就像零售店一样。但是现在大的问题来了，电商来了，电商来了会把这些都杀死。如果再靠你店里的衣服可能就不如网商了，网商特别便宜。电商把物流的成本大大降下来，而像王府井商业中心成本就大大上来，我认为商业模式正在出现一场革命。
现在盖商场盖在哪里？比如大钟寺，过去一招招一个大商，现在的问题是，没有人来。过去吃完饭去逛商场，现在根本用不着，拿手机就解决了，传统商业模式落伍了。怎么办？突然发现特多的教育机构进来，引来快餐又火了，从简单的购物消费，到精神文化消费，城市生活休闲，最好建成网络不可替代的吃饭、电影院等等。
另外，中国正在向服务业经济转型，中国从来不是服务型的国家，没有服务意识。这个服务体系出来，就会支撑一个新的商业模式产生，商业模式不但升级，而且一定是场革命。商业地产商们，一定不要再走落后的业态，就像过去总批评Shopping，现在我也批评商业中心，希望都做成城市生活休闲广场。
今典集团董事长张宝全：商业升级是客观的，除了数量上的升级以外，也要有一些本质上的改变。商业升级的本质是什么？我们在不同的领域会有不同的形态，我认为本质就是消费转型。当一个国家人均达到3000美金的时候，消费发生了转型，到6000美金的时候，这个转型已经非常成熟，形成大面积的产业化，这个消费转型的本质就是从功能消费向体验消费，就是所谓的文化消费转型。
比如很多年前，我们经常去百货公司，冬天到了，咱们去买一个棉帽或棉鞋，它就是功能消费，也包括百货公司这样一种商业形态，它也是在功能消费时代的典型商业模式。所谓的体验消费是什么？体验消费的本质是生活方式的消费，是消费价值的所在。十年前，找人办事，送一瓶雀巢咖啡，还带上一瓶伴侣，现在还有人送吗？一定是去酒吧、咖啡厅。去哪一家酒吧？选择什么样的地点？什么样的环境？包括怎样的喝法，是今天消费的价值所在，这就是体验型。
这样一种消费的转型，必使我们在商业的本质和供应模式上发生变化。这种产业化最重要的寓意在于，生活方式的转型，新的生活方式再形成新的产业模式，这一点我们必然要走过。
大连万达商业地产股份有限公司副总裁陈平：升级有一点误导。我们看一下全国的购物中心，有的购物中心连传统百货都打不过。购物中心来了，传统百货不好生存了，我们到有些城市一看发现不是这样，传统百货销售额上去了，而新的购物中心看上去很好看，销售额根本上不去，所以在这个问题还没有解决的时候，就谈升级，说激烈一点，恐怕有点急功近利。
我想说的一个是稳中求进，另外是细分与精准。购物中心有它自己的任务，百货有百货的任务，电商有电商的任务，不是谁来谁就死。现在太多的购物中心，不要轻视传统百货的力量，多年积累的消费者的习惯不是那么容易改变的。作为购物中心仅仅是形态的东西摆在那里，消费者不认帐，可以说购物中心是体验的、时尚的、休闲的，但它为这个东西愿意出多少差价呢？这个需要精准，需要走到市场上去看，而市场的反映我更希望是先把“稳”字做好。我们需要在传统的商业当中，一个购物中心形态来了，它应该先活下去，购物中心的成本是巨大的。现在大家不缺吃的，不缺穿的，是时间导致你要去那里的，但是到那里如果不掏钱买东西，你的购物中心怎么活下来？购物中心先要活下来，我认为现在还真的不要急于创新。
从2005年宁波万达购物中心开始到现在，从形态上，包括从业态的构成上，有没有发现很大的变化？没有。所以我们这么多年一直在做精细化，过去我们先理解购物中心是什么，应该摆什么东西，另外购物中心如何跟这块土地的灵魂找到共鸣。
中国商业地产联盟副会长王永平：商业地产升级是当前迫切需要思考的话题，这两年商业地产的投资非常热，十年前人们在问什么叫商业地产？那时候人们还不太熟悉。五年前人们在问谁在做商业地产？概念炒得很热了，但真正专业化、品牌化发展的公司并不多。而十年后的今天，人们在问谁还没有做商业地产？目前的这种热很多是一种同质化。
现在商业地产的竞争就跟改革开放一样，过去摸着石头过河，现在进入深水区了。深水区的竞争一定是更高层次上的竞争。竞争的方向在哪里？我们过去仅仅从温饱型向小康型发展，经济在转型，我们商业的消费也有一个转型。未来的商业地产，第一是高品质，它的东西更好、更保真、更安全；第二是时尚感，这种提升也不是所有的东西都是奢侈品，而是时尚；另外是强调体验，这一定是趋势，但是这种转型一定要建立在脑袋不能发热的时候去做，所以今天我们的主题确定为稳中求进。就是首先要从大跃进的发展当中冷静下来。我想起了印度诗人的一句话，“我们不能走得太快，我们要放慢我们的脚步，我们等等我们的灵魂”。商业地产同样有这样的问题，这句话也映衬了官方语言，就是稳中求进，我们要把速度放下来，要做一些品质。另外，需求是有限的，现在商业地产增长速度跟消费增长速度是不同步的，跟人口规模增长是不同步的，这种不同步造成要么是超前，要么是泡沫化，所以现在提升级是很重要的话题。
文章来源：联商网
