盐仓镇上的SHOPPINGMALL
海宁盐仓，钱塘潮水拍打着堤岸。眼下，在这个古老的乡镇，一股商业地产潮悄然涌动。
3月8日，连杭经济区所在的盐仓首座城镇综合体——杭海商业中心开工。6大主题商业，380余停车库，4方位10余部双向直达自动扶梯，众多商家蜂拥而至，打造连杭经济区精彩生活——这样的硬件与配套，放在任何一座大都市，都不觉得落伍。
杭海商业中心坐落于浙江海宁连杭经济区核心区域。附近120万平方米超大型生活住区星星港湾的业主们，正在期盼着这个家门口的商业巨无霸，憧憬着轻松购物的愉悦。杭海商业中心以游乐为核心，涵盖购物、娱乐、休闲、餐饮，将给这座小镇的人们带来都市般的旅游体验、消费体验、欢乐体验……
商业综合体，对日出而作、日落而息的乡镇人们来说，无疑是一个新鲜的名词。
商业综合体走进新市镇，是我省地产开发的新动向，其背后涌动着强大的地产推力。
系列出列
杭海商业中心，并非省内少见的乡镇商业综合体。
2011年12月11日，嘉兴濮院佳源中心开盘面市。而此前三个月，该公司旗下第二个新市镇商业综合体——王江泾佳源中心广场开工。
这是一种全新的商业地产开发模式。
日前，记者前往嘉兴佳源集团总部采访。据介绍，这种新的开发模式，不同于城市综合体，不同于MALL，不是专业市场，更非社区商业。新市镇商业综合体，是为了改变新市镇原有商业散、乱、差的低端形象，满足新市镇居民生活与文化需要，集餐饮、娱乐、休闲、演艺、购物、宾馆等多种功能于一体的新型商业平台。
“目前在嘉兴的许多新市镇，人们不是没有消费能力，而是苦于没地方消费。虽然现在很多新市镇都已有大卖场进驻，但总体呈现一种散、乱、低端的商业业态。所以很多人是在城镇里赚钱，到城市里消费。”佳源集团有关负责人如是说。
小城镇需要拥有多个建筑体组成的建筑群，包括从单一的商业零售发展到不同业态的组合，把商务、办公、休闲、演艺、购物、酒店、居住等功能融为一体，满足城镇居民购物、休闲和娱乐的一站式需求。在这种需求下，新市镇商业综合体应运而生，将极大提升城镇的三产服务水平，拉动农村消费能力，提供与城市接轨的生活模式和生活方式。
佳源中心广场为濮院人描绘了一幅标准的城市生活图景。这里，不是单纯的生活，而是一个时尚、休闲、活力十足的开放空间。人们可以在电影院里观看刚上映的世界大片，可以买到最新款式的衣服和新上市的数码产品，可以坐在街边的咖啡馆里享受精致的美食，可以在下班后与朋友一起K歌、溜冰、玩电玩，还有步行可达的大型超市、娱乐休闲会所、游乐中心……在这里，每个人都自得其乐，实现自己的生活梦想。享受生活，在家门口就可以实现，何须跑到嘉兴、杭州、上海、香港。
佳源的这种新市镇综合体，在功能上定位为集约土地、整洁城镇、方便居民、繁荣经济的现代化一站式消费服务居住集聚区，在业态上划分为购物中心区、文化娱乐中心区、商务服务中心区、美食餐饮中心区和城镇高端住宅。
浙江佳源房地产集团有限公司董事长沈玉兴说，房地产业跌宕起伏，住宅市场频频调控，品牌地产商必须针对形势，为企业的未来布局，
第一个乡镇综合体
事实上，2006年的时候，浙江第一个乡镇综合体横空出世。
诸暨店口镇，2006年建起了一个小城市综合体——铭仕广场。这是浙江省乃至全国乡镇一级规模最大、配套最全的商业文化综合体。
日前记者走进铭仕广场。在这个中国普通的乡镇上，记者看到了铭仕电影大世界，据悉是全国乡镇第一家；世纪联华超市7000多平方米的大卖场，浙江乡镇第一家；1200平方米的新华书店博库书城，浙江乡镇第一家；20多台自动电梯的现代化设施，浙江乡镇第一家。
所谓智者所见略同。铭仕广场与佳源新市镇综合体开发思路，表现出惊人的一致。
铭仕广场的开发者——浙江名仕集团董事长冯剑铭追溯起2005年。他说，店口镇是一个工业化程度极高的地区，城市化、商业化却极为落后。就城镇建设而言，集镇面貌脏乱差，镇上没有地标性的建筑；就商业而言，只有世代沿袭的传统市镇街道，没有一个像样的商圈，除了一些超市和开架式便利店，传统的夫妻店和农贸市场，仍是人们主要的消费场所。
“因为我们的工业品制造涉及到外贸业务，早些年，我到了欧美一些国家的小镇看了之后，带给我很大的震撼。而相比在经济指标、人口规模上和店口差不多的国外小城镇，店口的城市环境、商业文化、文明程度，期间的落差实在太大。当时直观告诉我：乡镇一定会实现城市化，2005年我的口号就是：用未来思考现在，把城市的商业文化载体搬到乡镇来。”[NextPage]
事实上，对中国的小城镇进行商业投资，已成为一种共识。麦肯锡全球研究所(McKinsey Global Institute) 在一份研究中国城市化趋势的报告中说：“随着中国在内陆大举建设新的城镇中心，以及土地用途的改变使城乡之间的差别变得模糊，许多城市将‘搬到’农村。”
尽管在理论层面达成了共识，但中国乡镇的商业投资现状却是：只听楼梯响，不见人下来。因此，从2005年起，冯剑铭决定做一个先行者，开始谋划铭仕广场。
这之后，就是目前记者所看到的一切。
2010年3月，中国城镇投资国际高峰论坛在上海举行。会后，国家发改委城市和城镇改革发展中心主任李铁来到铭仕广场考察评价：铭仕广场是未来走向的引领者，开创了中国城镇发展的一种新模式，铭仕广场的乡镇SHOPPINGMALL的开发经验，有利于在全国小城市中心城镇推广。
作出有针对性的前瞻性的调整，寻找企业可持续发展的先机。浙江佳源集团契合国家统筹城乡发展的宏观政策，结合深耕三四线城市的发展脉络，创造出佳源特色的小城镇开发模式——新市镇商业综合体，把新市镇商业综合体作为佳源集团商业地产发展的重点。
选址的秘密
地段，地段，还是地段。乡镇，能否有足够的消费力支撑相对庞大的商业综合体，选址至关重要。
在新市镇商业综合体开发中，佳源集团发展了一个CTD——中央城镇区概念。C指中央，意味选址是在当前或者下一个区域发展中心位置，具备较好的地段优势；T指城镇，意味着拓展的对象是城镇，具有发展的潜力；D指区域，意味着项目并不局限于行政区划的设置，而是要以综合体带动整个片区的成熟与发展。
濮院佳源中心广场面对的，就不仅仅是濮院镇本身，它至少要辐射10公里范围内的人口，包括洪合、桐乡东部等地，从而建立一个区域商圈。而王江泾佳源中心进入的王江泾镇，则是浙江省首批“强镇扩权”试点改革的27个经济强镇之一。据介绍，今后每一个佳源中心广场，均要选择具有较强辐射能力的中心乡镇，这些中心乡镇应该具有十万以上的常住人口，有较为鲜明的产业集群和经济支撑，具有小城市发展的可能。
再来看看铭仕广场，在选址上，它与佳源集团的选择异曲同工。
铭仕广场所在的店口镇是一个发达的工业化城镇，拥有6家上市公司，被称为浙江资本市场第一镇。全镇本地人口6.2万，外来人口6万，有经济单位1万个，工业企业5000家左右。它是中国东南沿海最为发达的乡镇的代表。
这就是铭仕广场成长的广阔背景。
采访中，业内人士认为，商业综合体规划建设和经营管理，首先在于项目区位选择合理。如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，那么，项目也就成功了一半。
不能单靠开发商一己之力
日前，经过本报牵线搭桥，浙江佳源集团董事长沈玉跃与浙江名仕集团董事长冯剑铭坐在一起，共同探讨“乡镇综合体”。
他们认为，建造乡镇综合体容易，但是运营面临种种挑战。他们探讨了乡镇综合体商业与住宅比例、商业租售比例、餐饮与酒店分合等问题。双方一致认为，乡镇综合体开发空间广大，有获益性，更有社会意义。据悉，佳源集团目前已协议谈好10个乡镇综合体项目，强调乡镇中心概念。
目前国内的商业综合体建设如火如荼，但主要集中在一二线城市，以名仕集团、佳源集团为代表的地产商，将开发目光瞄准了小城镇，引起国内地产界的密切关注。
原省建设厅副厅长唐世定认为，佳源集团将开发的区域瞄准了小城镇，不同于目前国内集中在一二线城市的商业综合体建设，而是介于区域级商业区和社区级商业地产，既有区域级商业功能，也有完善城镇配套的功能，符合统筹城乡发展政策导向，可有效推进城市化，提升城镇和社区居民群众生活质量。
包春华，浙江商业地产网副总编，浸淫商业地产多年。
他认为，长三角地区聚集了大批富裕的县镇，有较高的生活水准和较强的消费能力，容易接受新事物，容易认同城市综合体。目前正是开发商开发乡镇综合体的良机。
但乡镇和一二线城市不同，必须注意综合体的体量和消费群体对等问题。一个县镇居住人口和未来发展人口都有一定的规划，综合体的体量必须考虑现在和将来的发展，过大和过小都会对项目运营不利。其次要加强城市综合体的建设能力、经营管理。开发商不能简单仅考虑投资价值，更重要的是要考虑招商、运营的问题，毕竟县镇和大都市有很大的区别。
采访中，不少专家提出，更重要的是，乡镇综合体的开发不能单靠开发商一己之力，必须和当地政府紧密合作，对城市规划和商业网点布局契合，真正做到一个综合体繁荣一方经济和代表乡镇的形象。而政府对综合体的开发需要大力支持，在土地出让、税收优惠等各方面进行扶持。
文章来源：浙江日报
