一季度的住宅市场高端、刚需冷热不均，开发商有人冲进，有人撤退，商业地产市场在去年高歌猛进后，今年一季度也出现冷热不均的现象。但一季度土地市场上，商业地产表现抢眼，成交量达全部土地的8成，显示出市场对商业地产的高度认可。同时，写字楼方面价格和成交量也达到高位。然而，从总成交量上来看，2012年的商业地产似乎还没有跑赢去年，买卖双方倒挂，高存量与高供应量下的博弈还在继续。
商业地产成交量冷热不均
据透明房产网数据显示，一季度办公用房方面，1月成交量为502套，到3月（截至26日）成交量为1119套，该数据的增长幅度达到122%；而新增供应也从1月份的457套，增长至3月份的2045套，增长幅度超过300%。而商业营业用房的表现却显疲态，主城区一季度3个月的成交套数分别为305套、372套和342套；新增供应量则分别为：1月1331套、2月278套、3月1097套。
从土地市场上看，商业用地不仅出让数量多，成交也很高。据四川中原数据显示，今年第一季度出让的47宗土地（不含工业用地）中，商品住宅用地仅7宗，其余均为商业用地，高达8成之多。成都主城区出让的土地中，高新区占据半壁江山，几乎清一色为商业用地。郊区县土地市场上，在供应地块集中的金堂、新都、双流三个区域，土地性质也都是商业与城镇混合住宅为主。虽然多数优质地块均以底价成交，但整体看来，商业地产市场仍然具备极大的市场认可度。
值得注意的是，伴随着甚嚣尘上的商业地产“过剩论”，写字楼市场一季度表现并不如担忧所言，反而量价齐增，“3月成交均价达到12216元/平米，同时2～3月的月度成交量则达到8万～9万平方米，均为历史高位水平”。正合地产顾问有限公司董事长兼总经理毛勇表示，无论是从目前市场现状来看，还是后市的发展，住宅市场持续调控下商业产品市场仍将得到投资者持续关注，但存量压力将会限制竞争激烈的区域特别是天府新区项目价格表现。
写字楼租赁成亮点
自2011年4季度开始，写字楼销售市场出现下行趋势，写字楼成交量始终处于低位徘徊。但从目前市场反应的情况看，写字楼租赁市场却一反销售市场的颓势，市场反应一枝独秀。
在城南金融城片区，中海国际中心自亮相以来，A、B栋预租达到了4.5万平方米，并吸纳了不少带国字头的实力企业入驻，其中包括川内最大国有企业——四川发展控股有限公司。据了解，目前中海国际中心的租金水平在110元/平方米~150元/平方米元间，已经处于行业平均租金水平之上。
同样位于天府大道旁东方希望天祥广场，也同样感受到了未售先火的市场气息。记者在临时的销售中心看到，前来咨询的人很多。业内人士分析认为，1季度与4季度往往是写字楼租赁旺季，所以市场相对会比较活跃，当前市场呈现良好的发展势头，也不排除因企业迁移而导致的新签约租赁比较多等原因。
目前写字楼租赁市场的火热也暗藏隐忧。从当前市场态势来看，成都优质写字楼租赁市场确实成交活跃，尤其是高新区，但高新区写字楼项目今后的供应量还在持续上升，而众多品牌开发商尤其是国际城南片区从去年蓄势到今年的综合体项目，也都将在一二季度集中亮相。目前良好的市场消化情况和未来高存量的预期，让业界对未来写字楼市场捏着一把汗。“高新区创新科技产业的发展能量远未释放出来，也亟须大量的商业物业配套，如果着眼未来三五年，市场还是能够逐步稀释的。”成都市高新区发展策划局局长汤继强在接受媒体采访时也给出了这样的答案。
二季度市场继续胶着
二季度，预计开发商将继续加大商铺写字楼等多形态商业产品的供应量，以达到快速回笼资金的目的。“除了刚需物业外，商业已经成为了多数开发商在当下回款的重要利器，但大环境对其的影响却丝毫不能忽视，市场的消化速度远远跟不上挂牌数量的暴涨，或许‘理性出街’将成为今后商业地产开发商不得不面对的现实。”对此，商业地产研究人士祁宏志认为。在宏观调控大背景下，住宅市场遇冷，部分开发商开始把目光瞄准了商业地产，一方面商业能够分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流，例如保利、蓝光、绿地等企业去年起举行的商业地产房交会，均取得了不错的销售成绩。商业地产继续发热的趋势还将延续。
同时也有专家表示，一季度在整体楼市持续偏冷的情况下，不少中小投资者仍采取观望态度。2月开始，市场积累需求有所释放，并且企业自用需求上升有力支撑了市场成交量。但是在供应巨幅放量的市场情况下，写字楼去化速度相对较为缓慢，使得库存量始终居高不下。而商铺市场由于长期以来供应有限，市场投资及自用需求相对较为旺盛，供需基本持平，未来受到大成都范围内众多商业广场项目带动，供应量急剧增加之后，后市表现还难有定论。按照市场规律，商业地产接下来会进入一个“滞涨期”。“商业地产是个相对比较市场化的行业，它有周期性限制，有兴有衰，这是市场经济的规律性。”倍瑞地产总经理闵红松说。
文章来源：天府早报
