从朦胧时期的自发、觉醒到复苏，杭州商业地产在风雨中走过了十余年光景。纵向观察杭州商业地产的发展轨迹，不难发现，杭州商业地产发展正朝着从商场到商街，从商街到商圈，由点到线，由线到面的发展进程。而次级商圈的逐步完善、综合体项目的次第崛起以及社区商业的日臻成熟，正成为杭州商业地产逐步走向成熟的三大最为鲜明的业态特征。
次级商业中心逐步完善
“我相信未来10年，中国大型的商业地产开发商，绝对不会如今天这样只有大连万达一家。”这是金地集团董事长凌克在宣称将进军商业地产的同时，对未来这一行业的格局做出的预判。
事实也正如此，随着万科、金地等传统的住宅开发商相继涉足商业地产，这个被视作比住宅开发需要更高技术含量的领域，将是习惯了从住宅开发和销售中短期套利的开发巨头们必须面临的新挑战。挑战的背后，我们不仅看到的是众多企业的角力以及背后城市次级商业中心的次第崛起。
近年来，黄龙商圈以及星光大道为代表的滨江商圈的形成，应该能够成为杭州早年和近年来次级区域商业中心成长的典范案例。
黄龙区域作为一个杭州城市中心的定位其实早就已经确立，早在上世纪六、七十年代，中央就有相关指示精神，要在黄龙区域以900亩地圈成一个中心，统一规划，统一定位。经过几任政府领导的努力，尤其是最近几年来长三角经济的繁荣，杭州作为该区域的重要城市，其商业氛围也日趋浓厚，这样一种大背景，给黄龙区域的发展提供了许多有利条件。
西湖景区近在咫尺，浙大两校区与之相依——对于城西文教区及住宅区来说，黄龙区域如同要塞，把控着城西与市中心的联结。这样一个地理位置，从一开始就奠定了黄龙区域不可比拟的显赫地位。颇值一提的是，回顾黄龙区域商务氛围的成熟，浙江世贸中心的开发建设起到了不容忽视的推动力。
可以毫不夸张地说，正是因为有了浙江世贸中心的建成，黄龙商务中心的特征才开始初现端倪。根据相关统计数据显示，自建设投入使用以来，浙江世贸中心在2001年的写字楼出租率就曾经达到了93%、饭店出租率则达到80%以上，而世贸中心12000多平方米、750个国际标准展位的室内会展场馆，更是在全年中的210天中吸引着国内重要展览公司租馆举办会展，时至今日，世贸中心仍然是杭州会展业的重镇。而作为纯商务甲级写字楼的“世贸大厦”更是因其规范、完善、高效、全面、细致的物业管理被市场认可，多年来吸引着众多实力强大的国际国内知名企业进驻，其租金价位亦稳居浙江省之最，是业内称之“世贸板块”顶级写字楼的领头羊，大大提升了该区域的品牌及地位。而黄龙体育中心、西湖区体育馆、浙江图书馆、浙江音乐厅等大量的文化体育场所，更聚集了各类赛事、演艺活动及其他大型群众性活动。
此后，随着中田大厦、嘉华国际、黄龙世纪广场等高档写字楼陆续交付使用，大量优秀企业纷纷进驻。在1平方公里的范围内，黄龙商圈聚集了15个写字楼，其中甲级写字楼就占了12个，占80%。入驻黄龙区域，在某种意义上已成为企业实力的象征，许多浙江企业正是在这里被外界所认同。西子湖畔，宝石山北麓，西湖区花费十年时间成功打造的具有杭州自然山水物质的CBD区域。这个杭州最具潜力、最富探索精神和现代文明底蕴的龙脉之地，在经过长达十年的坚持后终于成为浙江向国际开放的窗口，代表着浙江经济中极具生命力的部分。
与黄龙商圈众多企业联手打造形成新商圈不同的是，此后出现的星光大道似乎更成为了一家企业的“独唱音乐会”。这个位于钱江南岸三桥和四桥之间的项目，总建筑面积近30万平方米，坐拥企业集团总部区块和新兴居住区，如今早已经是滨江规模最大的综合性商业街。
据星光大道的开发商——华联集团相关负责人回忆表示，星光大道在规划之初就被定为为“一站式的国际化体验性主题商街”，集购物、美食、娱乐、休闲、居住、商务、旅游、运动八大功能，分商铺、产权式商务酒店，由星光大厦、星光美食世界、星光科技广场、星光艺术坊、星光名店街区、星光娱乐总汇、星光运动天地、星光名人俱乐部、星光健康城、星光会所、星光空中酒廊等功能区块组成。2009年，“星光大卖场”正式开业，在滨江掀起了一轮又一轮的消费狂潮，其后，韩国第一大超市易买得、肯德基、麦当劳、舒适堡、星巴克等相继开业。与此同时，星光大道周边600多万方的新兴住宅总体量、160多万平方米的写字楼总体量以及大量的企业总部大厦，更为该商业街未来的经营发展提供了强大的人流保障和消费力。基于此，以星光大道商业步行街和集团总部楼群、沿江景观带及周边高档住宅区为基础的星光大道商业旗舰，在此后的日子里正以“星光”一样的速度迅速崛起。
城市综合体的杭州路径
作为一个出现在住宅地产开发之后的地产家族新成员，商业地产的概念最早出现在中国是在2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。
2000年，是杭州本土企业华元房产的一个转折点。之前，与当时的众多开发商一样，华元方面也并未形成商业地产的成熟开发模式。在经过多次参与各种论坛的“洗脑”“取经”之后，华元高层对商业地产的概念逐步清晰。此间，万达集团的“定单房产”的开发思路对华元高层触动极大。据曾经担任华元房产副总裁周锦虹回忆表示，“其实我们当时实际上已经在操作，只是没有形成核心的开发思路。”在周锦虹眼中，商业地产的关键之处在于形成缜密的产业链条。期间涉及调研公司、设计公司、商家团队等诸多领域。“建立完备的商家资料库至关重要。”周锦虹表示。而上述观点也得到了相关人士的认同，“商业地产项目是做所有地产项目中最难的。”从地产开发商角度讲，做地产项目从易到难的顺序一般是这样的：住宅——公寓——别墅——办公楼——商业。只有住宅等前几个顺序的项目做得很成功，最后做商业地产项目才有成功的可能，不然很可能会失败。
就在2000年这一年，华元房产第一个初具城市综合体功能的商业地产项目——运河购物广场开始建设，2004年，华元参与打造的西城广场的出现，开始填补城西匮乏的商业设施。直至今天，西城广场依然是杭州大城西商圈的重要购物中心。至此，早期杭州的商业地产就在这样摸索的状态下逐步前行。
2005年8月29日，华润（集团）有限公司以11.002亿元的价格，拿下位于钱江新城的E地块。继深圳之后，华润集团携手香港地产巨头新鸿基，中国第二座“万象城”正式落户杭州钱江新城。
此时，在华润置地的发展规划中，城市综合体占据的比重日益增大。而深圳万象城的成功更是给华润置地高层极大的信心。有数据显示，深圳万象城运营至今，仅2007年其营业额就达到了26亿元人民币。可以说，万象城这一崭新的城市综合体，极好借鉴了国外购物中心的成功经验，其业态组合也采取了“主力店+次主力店+品牌专门店”的形式，截至2010年年底，深圳万象城年营业额更是突破了40亿元人民币。成为迄今为止中国内地投资回报率相对较高的购物中心。至此，华润置地在开发一个项目时，将住宅、高档写字楼、商业物业和酒店等物业形态进行综合规划、配套开发的模式日臻成熟。
尽管当杭州万象城选址在钱江新城伊始，有关这座全新的购物中心的生存争论一直不绝于耳。但是，自2010年4月22日开业以来，杭州万象城仍然用自己的表现证明了华润与新鸿基的战略成功。数据显示，杭州万象城自开业以来，其月销售额亦不断上升。华润新鸿基房地产(杭州)有限公司总经理郑淳译此前表示，接下来，万象城将重点打造二期，同时引进更多的奢侈品牌。华润新鸿基方面将杭州万象城最终的年销售额目标锁定在了50亿人民币。
以EAC为例，作为浙江市场上第一个真正“租售”结合的写字楼，EAC·企业国际有规划地寻找符合自身定位的大客户的运作模式也将为今后杭州高端商务地产的市场路演探索出一条新途径。
早在拿下位于世贸黄龙区域的这块绝版地块时，刚刚涉足房地产的建工房产董事长汪初祥就曾经先后组织公司骨干数十次远赴美国、欧洲、东京、澳大利亚及韩国进行考察研究，最终携手美国HBA、王董国际、华森建筑、泛亚易道景观设计等国际知名企业。这样的大手笔今天似乎看起来平淡无奇，但是对于当时刚刚起步的杭州房地产业界而言，似乎显示出了越来越可贵的一面。
作为浙江省第一个走“全国际团队专业协作”营运道路的发展商，建工房产在开发世贸丽晶城·欧美中心项目中搭建起了房地产领域内的“梦之队”。全球最大服务式写字楼运营商雷格斯；全球最大的酒店式服务公寓运营商奥克伍德；全球最大的餐饮及后勤服务管理公司法国索迪斯……梦幻之队组合的背后是其产生的巨大集聚效应，作为当前世界500强入驻杭州的首选物业，世贸丽晶城·欧美中心更是成为黄龙国际商务区的闪亮地标。
在经历了一次又一次的宏观调控之后，历来喜好住宅开发的杭州开发商，终于意识到了商业地产的种种甜头。业内人士对记者表示，这样的表现在从今年的土地市场中就能得到生动的体现。“同时，杭州目前包括EAC、万象城等少数几个近年兴起的城市综合体项目都取得了巨大的成功，无形之中也会让不少企业有深刻体会。”目前，国内对于商业城市综合体的成功案例可谓众多，银泰置地的三大产品线以外，还包括万达集团的万达广场、中粮地产的大悦城、华润新鸿基的万象城、凯德置地的来福士、深国投印象城、嘉里建设的嘉里中心、宝龙地产的宝龙城市广场、复星系的东方春天等等，众多项目多年积累所积淀的发展模式可谓各有千秋。而这些项目，目前均如雨后春笋般布局于大杭州的各个区域。
社区商业：一场看不见的“战争”
近年，随着大杭州的构筑和逐渐成形，住宅郊区化势头迅猛，而为郊区居民入住的社区商业也随之迅猛发展起来，随着杭州地铁规划的尘埃落定，也使这一趋势表现得尤明显。环顾目前杭州在建的近郊大盘中，包括良渚文化村、和家园、翡翠城、江南春城旗下四大楼盘等近郊大盘均已进入交付周期，而如何通过自身完善的配套建设来提高社区入住率，也成为上述这些近郊大盘的当务之急。在传统的开发运营思路上，杭州的社区商业又出现了哪些与以往截然不同的新亮点？
目前，在杭州楼市的版图中，下沙沿东板块、三墩、闲林、西溪、青山湖等历来是杭州大盘的重镇。众所周知，楼盘体量越大，开发商所必备的综合实力、开发经验要求也越高，其相应承载的社会责任也越重。大盘操作的成功，不单是一个项目的成功。除了对区域举足轻重的贡献力，对城市化进程重要的助推作用外，作为一项系统工程，大盘的成功经验包括其得失，对提升行业进步同样有着深刻的意义。
环顾已经开发结束的近郊大盘，亲亲家园目前，应该是其中最具人气的代表性楼盘。时任坤和建设集团有限公司（杭州）相关负责人对记者回忆表示，“当年亲亲家园一期推出近30万平方米的体量，为打造社区商业，我们提供了很多优惠政策作为社区商业的扶持政策，因此，亲亲家园一期就率先引进了包括联华超市、新华书店、知味观等在内的与老百姓生活密切相关的品牌商家。正因为上面的种种努力，才有了今天亲亲家园的高入住率。”2006年1月1日，亲亲家园小区内人声鼎沸，业主盼望已久的亲亲家园生活广场终于开街。此次开街仪式，亦被坤和高层是亲亲家园社区商业配套设施从构想到实现的一个重大转折，使得亲亲家园构筑完全功能型的生活社区品质又向前迈出一大步。
亲亲家园，作为三墩板块已经交付入住的规模最大的社区，在开发之初，坤和方面就期望通过“邻里中心”和“三和大街”，共同串联起社区公共建设的活动休闲、交往空间，形成传统的前店后屋的商业形态。将店、居与街密切联系起来。整个亲亲家园商业文化中心总面积达11000平方米，这应该是当年杭州住宅小区中比较大的配套。而在产品打造上，亲亲家园更试图通过一系列教育、商贸、休闲、运动等完全功能配套来满足业主对于社区成熟配套、可实现生活的要求。因为，对于这样一个100万平方米的大型社区来说，一个完整的社区配套是衡量业主生活品质是否合格的重要原因。[NextPage]
据该负责人回忆表示，亲亲家园作为一个总建筑面积达100万平方米的住宅小区，自开发建设以来，一直以“大市政、大社区、大配套”的观念进行系统开发。全力打造的亲亲生活广场位于三墩地区规模最大的商品房小区亲亲家园内，不仅地处成熟生活社区的核心地带，而且采用了开放式、休闲商业广场的设计手法，将城市商业与传统社区商业的消费需求集于一身，在业态规划上，引进了大型超市、知名餐饮、书店、家居等融“吃、喝、玩、购”一站式消费商业物业，以强大的复合型商业业态规划，直至今天辐射着整个三墩乃至城西区域。
与此同时，从2003年起，闲林板块就以优质的居住前景纳入众多开发商的开发计划中，在大城西的旗帜下跻身杭州房地产市场，掀起了开发热潮。基于优越的生态环境，闲林在购房者心目中成为了“休闲、生态、自然”的代名词。随着该板块人口的不断导入，闲林居住板块的消费需求也慢慢地彰显出来。
闲林作为大城西的西部纵深带，它的商业市场崛起与城西商业圈接合。在这样的商业映带下，闲林板块内的第一大盘翡翠城的社区商业中心——“翡翠天地”开始浮出水面。
翡翠天地总共有50000多平方米的体量，大小产权商铺70多间。在前期的规划中，绿城方面就通过周密的市场调研及对社区商业的系统研究，在功能上将翡翠天地进行系统的功能区分。而在业态的选择上，则通过引进中型超市、健身会所、主题餐饮等丰富多彩的商家，与距离翡翠天地将近3.5公里范围内的沃尔玛山姆店形成了一个共同繁荣大城西商圈的商业辐射能力。
一直致力于社区商业招商的杭州赢商投资总经理方芳表示，社区商业其实是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，正因为如此，社区商业也自然成为了城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性等特点。“一个完善便利的社区商业配套服务可以促进楼盘的销售，能够降低由于交通等不利因素带来的抗性，可以提高楼盘的价值，还可以给开发商带来较高的开发利润。同时随着生活水平逐渐提高，人们对生活品质的要求也越来越高，对社区商业配套的需求也在逐步提高。如何做好社区商业配套已经成为开发商在楼盘开发之初必须提前考虑的重要问题，它也是住宅楼盘产品定位中的重要部分，社区商业配套是住宅品质的重要体现。”业内人士表示，社区商业最早出现在20世纪50年代的美国。随着家庭汽车的普及，发达的轨道交通以及城市居民大量向郊区扩散，是社区商业形成的三个先决条件。“而在目前的杭州，这三个条件已经开始逐步成熟。”目前，包括仍在开发建设的万科第一盘——良渚文化村等高端大型社区商业正朝着注重品牌化、服务化，档次与功能互相紧密融合的道路上发展。而杭州的经济发展以及居民对高品质生活的追求都为高档社区商业的发展提供了一个良好发展契机。但同时，目前的高端住宅在社区商业配套上也存在着一些不足，尚需要更有针对性、更具服务性的商家参与到高端住宅社区商业配套中来。
文章来源：杭州日报
