“商铺是金”，在投资渠道并不宽广的现在，投资商铺的热度从未削减。那么投资商铺又有哪些注意事项？其实，大到周边规划，小到商铺的层高和户型，都会决定着商铺投资的成败。业内人士认为，投资商铺无小事，失之毫厘，差之千里。
首先要考虑回报率
在买商铺时不能只考虑价格，商铺的价值最终是要通过租赁实现的，而租赁就要考虑租给谁。不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。最好选择通用性较好的商铺，在租赁时选择的空间较大。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，商业地产投资有别于一般商品住宅投资，投资者在购买商业地产之前就应先考虑后期回报问题，切勿偏听开发商所谓的“包租承诺”，盲目购买低价商业地产。商业投资回报率的高低取决于商业地产的人气指数：即商业项目在商场内位置、开发商知名度和招租方向、商业项目周边社区成熟度、交通枢纽集中度、商圈辐射范围等。而了解到商业项目人气指数后，购房者还需选择人气指数相类、已出租的可比商业项目进行比较，看看其他此类商业项目的价格、租金，并计算出租回报率情况，是否与“包租合同”所写承诺吻合。
虽然目前商铺的回报率高于住宅，但选择商铺时还应注意以下事项：商铺的产权年限较短，仅为40年，所以一般购买商铺时商铺的年租金回报率最好高于贷款利率1%以上，以目前的贷款利率来看，商铺的年租金回报率最好在8%以上。不过一些位于城市规划发展方向上的素质较好的楼盘，如果投资者看好其未来的升值潜力，可以长期持有，即使年收益率在4%左右也是可以接受的。
主力店效应很有用
中原地产商业地产部相关负责人认为，社区商铺升值空间往往有限，需要考察周边辐射范围、居民消费能力及消费习惯，即要考虑大环境，看看周围是不是有主力店，可以“傍名牌”。
“有‘主力店’的地方，就有无穷的商业机会。”很多大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，这种案例比比皆是。无论是服饰城还是综合性的百货商店，许多周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。
还有很多人投资商铺喜欢傍名牌，也是不错的，比如肯德基、麦当劳等国际大牌，在选址之前都经过充分的市场调研，对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；另外，知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，因此，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。
另外，周边的租金水平将直接反映所投资的商铺的租金能否支撑购买价格，但是不同业态租金的差异还是非常大的，餐饮、娱乐以及银行业能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。
投资商铺要重细节
投资商铺还很有玄机。我们常常看到同一个地段的商铺，可能两者就是门开的朝向不同，人气就相差很多。住商不动产浙江区域董事长、杭州房地产业协会副会长邓力坦言，投资商铺除了一些大的量化标准外，个个细节都不能放过。
既要看价格，更要看地段。比如，外围周边有些区域价低，但人气不旺，可能要守好几年才会旺。
看附近的商业氛围。大的购物中心旁边的商铺前景看好。另外，还要看周边区域的环境，是不是未来具有很多的需求来满足其之后的出租收益，如果酒店式区域周边根本没有这种氛围，没有这种需求的话，一旦所谓的包租期限一过，其投资价值必然无法实现。
二手商铺成熟度如何，是可以预知和评估的。其中，成熟地段内的二手商铺有一定辐射影响，存在固定的客户群体，所以投资风险较小，回报较为稳定。如是选择沿街商铺，多考虑商业氛围较成熟的街区；如是选择小区周边商铺，重点要关注附近大规模社区的外围商铺。
另外，还要看区域商铺的供应量，量大的区域要谨慎。商业区是店多隆市，但目前大型住宅区的底商配套如果量太大就不太好，因为社区商业的容量有限。如果区域内每个住宅小区四面都是底商，整个住宅区的量就很可观了。
还有，邓力提醒说，商铺的户型也非常重要，尽量选开间大，进深短的。有些商铺层高在3.5-4.2米，其实很难做夹层。如果单价因为层高高一些而价格上涨，要慎重。
文章来源：今日早报
