各地纷纷推出的楼市“限购令”收窄了资金涌向住宅市场的通道，但在流动性泛滥的宏观经济背景下，资金必定要寻求新的出口。业内人士指出，2011年投资者从住宅市场转向商业地产的趋势已经出现，各地写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注。
商业地产投资潜力凸显按照“新国八条”的规定，二套房首付比例从原来的50%提高到60%，而商用地产购房贷款首付比例为50%，投资门槛相对较低。
美联物业的研究报告称，住宅市场交易费用的提高，或将促使更多投资客转战商用物业市场，无疑为商用物业市场带来利好消息。
2月22日，北京丽泽金融商务区的两地块成交，楼面价均超过1.6万元/平方米。23日上海五幅土地出让，其中商业地产地块也受到地产商的青睐。
事实上，回顾2010年的房地产市场，自4月楼市调控政策的影响，就开始有更多的投资客户将关注目光转向商用物业。根据中原地产的统计，北京、上海、广州、深圳四大城市2010年一手写字楼整体销售面积达到555万平方米，同2009年基本持平；同期四大城市一手住宅总销售面积为3649万平方米，较2009年下降40%。数据表明，四大城市写字楼销售市场表现明显优于同期住宅市场。
业内一直流传着商业地产黄金十年到来的说法。有分析认为，商业地产一向因为投资高、回报期长而备受冷落，但现在并不是调控对象的商业地产投资潜力凸显，逐渐成为投资的主旋律。
中原集团研究中心高级经理刘渊认为，随着楼市调控升级以及住宅“限购”城市的增加，2011年1月已出现投资者从住宅市场转向商业地产的趋势，这将为商业地产市场走强铺平道路。2011年各地写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注，投资者必将加大对写字楼等商办物业的投资力度。
[NextPage] 此外，美联物业的研究报告认为，加息直接增加居民的购房成本，而购买商铺一般用于投资全款付清的较多，成本压力影响较小。同时，加息也收窄租金回报与存款之间的利差，商铺租金回报率高于住宅，利差受损小于住宅，因此投资商铺不失为抗通胀的首选项。
空置率降低商业地产价格上涨亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，之前商业地产的价值一直是被低估的，很多商业地产的价格都低于同区域的住宅项目，出现“商住倒挂”现象。
业内人士指出，商业地产的投资热，将造成写字楼、产业园等土地价格上涨，项目价格虚高，目前商业地产市场一直处于上涨阶段，预计今年的涨幅将达到10%至15%。有数据显示，目前北京商业地产的租金普遍出现了10%以上的涨幅，一些优质写字楼租金涨幅甚至达到了50%。
从商业地产的供需情况来看，房讯网CEO兼中国写字楼研究中心主任刘凯认为，2010年写字楼市场新增供应与2009年相比下降接近三成，市场需求随着国际国内经济环境的好转，外资企业需求开始回升，并占据一定比例。内资企业继续扩张，需求增长迅速。从写字楼空置率来看，CBD空置率也由去年最高时候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也创下历史新低。
仲量联行2011年第一季度“全球市场观察”指出，在中国的一些城市，如北京和广州，本地租户的强烈需求推动空置率大幅下降；北京和上海的租金已经回升到之前峰值的水平。
“商业地产的价格不会简单地因为政策而大幅上涨，还依赖于行业的发展状况和专业程度。”郭毅说。
投资回报须慎重考虑商业地产较高的投资回报率是吸引投资者的重要因素，比如拿1000万元用来投资，如果投资别墅，每月租金最高2万元，而用来投资商业地产的话，月租金可能达到6万元。另据了解，目前广州住宅出租的投资回报率约为3%至5%，而商业地产的投资回报率达到6%至8%。
不过，郭毅认为，如果商业地产在专业层面的问题没有得到改善，投资商业地产还需要慎重考虑。现在很多商业地产都是住宅开发商建设，像万达这样的专业开发商还很少。以开发住宅为主的企业对于商业地产的规划、设计、应用的专用程度欠缺，后期的销售和出租，可能很难和商家匹配上，这都会影响商业地产的投资价值。
在商铺、写字楼、购物中心、产权式酒店公寓等多种商业物业中，商铺是中小投资者较为现实的选择。业内人士提醒，对小投资者而言，投资商铺与投资住宅远远不是一回事，一般来说商铺换手率极低。商业地产转让交易过程中存在高额税费，通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。
业内人士建议，相对于住宅地产投资，投资商业地产的模式和途径更加复杂和多样化，投资者可以根据自身的经济实力、投资目的、收益要求等因素综合选定合适的商业地产投资项目，这样既可以规避楼市新政，又可以抵抗通胀。
文章来源：经济参考报
