“零风险投资，10％回报率不是梦”，“市中心唯一在售产权旺铺”，“机会百年一遇，8.8万元就做市中心商铺业主”，记者最近收到一些商铺促销短信的轮番“轰炸”。
广告词让人怦然心动，投资商铺是否真的如此一本万利呢？记者走访广州市场上在售的多个商铺项目发现，个中虽然不乏真金白银，但也有鱼目混珠，投资者须有火眼金睛才能披沙拣金。
诱惑：面积“微” 总价低
记者在街边收到一张宣传单，醒目位置印着“8万元就可以拥有一间市中心产权旺铺”，随后记者来到海珠区敦和路上该项目地址，这个项目共计三层，其中一层目前已经处于经营状态，在售的是二层和三层，每层都被分割成一百多个面积在10平方米左右的商铺。
超低价商铺不存在 宣传只为吸引人
记者向销售人员询问8万元一间的在哪里，得到的回答是“没有，最便宜的也要20多万元”。“那为什么宣传单上写得那么低呢？”记者问销售人员，“这只是吸引客户的手段，现在都注重营销，这样宣传来看的客人会多些。”销售人员非常直接地告诉记者。
另一个位于海珠广场的项目的销售人员在电话里告诉记者，便宜的只要40~50万元，然而当记者到达现场的时候发现，这样价格的商铺位于四楼，且数量不多，位置很偏。销售人员向记者推荐的位置较好的单位都在150万元以上。
商铺越拆越细 15平方米算“大铺”
这些商铺项目都有一个非常鲜明的特点，那就是每个铺面的面积都非常小。海珠广场的商铺项目定位为精品批发商场，大部分是15~20平方米的单位；人民北路一个定位为潮流商品零售的商场项目里，15平方米的单位就被销售人员称为“大铺”；白云区增槎路的一个项目都被分割成不到10平方米的小铺面；康王路上的一个项目，记者甚至见到了只有5平方米的“微型铺”。
这些商铺的实用率都在50％左右，这就意味着实用面积大多只有几个平方米，最小的不到3平方米，只有两张桌子那么大。
为什么把铺面隔得这么小呢？“最重要的原因是面积小，总价就低，比较好卖。”中原工商铺商铺部区域总监法永能一语道破天机。“现在几十万元在市中心连个车位都买不起，而在我们这里却能买一个独立产权的商铺，您还犹豫什么呢？”在几个销售中心记者都听到了销售人员同样苦口婆心的规劝。
风险：好买不好租
然而市场上是否真的需要这么多“微型铺”吗？海珠区的那个项目展示了多间装修精美的样板铺，但每个铺面看起来实用面积就在15平方米以上。销售人员告诉记者，每间样板铺实际上都是由几间铺面打通的，在统一经营的两年时间里都是维持这样的格局。
“微型铺”租赁市场已饱和
“把小铺打通成大铺经营能够吸引一些知名品牌，符合品牌形象，也能够提高商场的档次。”销售人员告诉记者。那统一经营结束之后大家各自拿回铺面，就不再需要营造品牌形象提升商场档次了吗？对于记者的疑问，销售人员表示，“你可以继续跟旁边的业主一起把铺面租给一个大店，也可以自己把它隔成几个平方米的小店独立出租，但是一般的业主都会愿意和旁边的人一起出租，毕竟这样有利于商场的经营”。
很多买家担心销售人员所说的这种“理想状态”最终很难实现。“比如有租客想租下你的铺面和旁边的一个铺面打通经营，但是旁边的业主要价很高租客难以承受，就只能单独出租。也有一些人想要经营自己的店面，这样经过一段时间之后，商场就可能被分割成一个个的小铺面了，格局变化之后，商场能否像之前统一经营那么旺就不好说了。”在场的一位顾客向中介人员提出了这样的疑问。对此，销售人员的回答是，“到时候管理公司会说服大家统一出租”。
不过业内专家指出，既然商铺卖出去了，今后如何出租就不是管理公司一方说了算了的，且不说商场能否做旺，管理公司目前的规划能维持多久都很难说。
“此外，从租赁的角度来看，这种‘微型铺’已经饱和，目前市场上的‘微型铺’主要在一些专业的批发市场，他们只需要展示少量的样品，加上批发市场租金高，‘微型铺’可能比较受欢迎。但对于零售市场来说，经营模式在不断变化，这种‘微型铺’的风险可能比较大。”法永能表示。
“参考租金”非常不靠谱
“零风险投资，10％回报率不是梦”，承诺高回报是各个商铺项目营销惯用的手段。海珠区的那个项目定位为零售，主要经营服装、饰品、百货等。销售人员向记者推荐二楼一个10.64平方米的单位，折后价格为24.3万元。[NextPage]
“我们这条街非常旺的，一楼目前的市场租金在700~1000元/平方米/月，二楼的租金可以达到300~500元/平方米/月，保守一点的按照200元/平方米/月计算，出租回报率超过10％。”销售人员信誓旦旦地向记者保证。
随后记者在这条路上逛了一圈，在该项目不到100米的地方就有一个类似的商场，每个铺面都被分割成实用面积只有3~5平方米的小商铺，记者在该项目的一楼看到，商铺总量在50个左右，但其中就有6个商铺处于空置状态，还两个商铺贴着转租的字条。
记者在一楼找到了两家贴着“旺铺转租”字条的铺面，其中一位女老板告诉记者，她的店铺实用面积4平方米，租金为1260元/月，按照50％的实用率计算，这个店面的建筑面积在8平方米左右，算下来租金只有157.5元/平方米/月；另一个铺面实用面积为5平方米的商铺，租金为1365元/月，折合每平方米建筑面积租金也只有136.5元/平方米/月。
可见前述销售人员给出的“参考租金”非常不靠谱。在北京路附近的一个项目，销售人员给出的参考租金也比记者了解到的实际租金高出一倍多。
投资提醒：个别商铺产权剩余年限极短
近两年由于住宅项目限购，股市低迷，使得商业项目的销售非常火爆，很多人都想进入这个市场来分一杯羹，一些楼龄很长的裙楼项目也被包装、分割成商铺进行销售，商铺的使用年限本就只有40年，这样一来使用年限就更短了。投资者在购买之前一定要咨询清楚使用年限的问题，不同的项目差异可以很大。
记者看到的大部分项目使用年限都还有35年以上，但海珠区的那个商铺项目，目前使用权只剩下27年，减去2年的统一经营，只剩下25年的使用权。除此之外，目前在售的这些项目原来可能只有一张或者几张大的房产证，现在分割成数十个上百个小型商铺出售，因此要了解能否办理独立的房产证，这对今后的转让也至关重要。
商铺悉数出售不利经营管理
“最关键的问题还是这个场子将来能不能做旺，衡量一个商场的发展前景有很多需要考虑的因素，包括项目所处的位置，交通是否便利，管理公司水平等等，这些非常复杂。”中原三级市场发展部总监刘广浩表示。
商场统一管理非常重要，大型商场往往会有严格的规划，不同的区域经营不同的产品，如化妆品区域不能卖鞋，卖鞋的区域就不允许卖服装，诸如此类。然而将商铺悉数卖出去之后，管理公司就失去了管理的主动权，既然商铺都是业主的，人家想要租给谁，或者经营什么样的产品都难以限制。
“正是因为这样的原因，以前一些商铺即使是出售，也只是出售部分商铺，如30％~50％，很少有全部出售的项目”，刘广浩表示，一方面管理公司方便管理，另一方面业主也会比较放心，“如果公司把商铺都卖出去了，它还有什么动力把一个商场经营好呢？”
开发商热衷卖光
然而记者走访的多个项目中，除了个别项目因为一楼正在经营而不能销售之外，其他的单位几乎是悉数出售。位于北京路附近的一个定位为精品批发的项目，去年年底销售人员告诉记者，开发商就是为了方便经营管理，所以留着三楼、四楼和五楼的商铺自己经营，然而最近，该项目又拿出3楼开始销售。
“目前商铺市场非常火爆，开发商使出浑身解数卖铺，广告有不少水分，对于投资者来说，虽然几十万元可能不算多，但依然要多了解、分析，理智、谨慎地看待商铺的热销。”法永能提醒投资者说。
文章来源：广州日报
