2011年对中国楼市来说，注定是不平淡的一年。僵持的房价在2011年出现明显的“破冰”趋势，房价进入下跌通道。
“中国地产黄金时代终结年”、“楼市拐点”、“地产寒冬”……无论将来历史如何回顾这一年，人们已经为这一年添加了多个形容词汇。
面对欧债危机、货币升值压力及通货膨胀困局，中国经济是否依然是引领世界经济的引擎？面对“保民生”的要求，房地产行业调控层层加码、限购，中国房地产发展是否可以走出转型与融合创新之道？保障房制度对房地产格局影响几何？旅游地产、商业地产会否成为传统地产商的最后救命稻草？
2011年12月2日，来自全国的约60位知名地产开发商和专家学者齐聚云南抚仙湖畔，论道地产。对于这些问题，与会开发商的声音中充斥着“悲观论调”……
房地产已到了转型的关键时期
12月2日，昆明刚刚经历了一场降温。来自全国各地的约60位知名房地产老总或代表齐聚澄江抚仙湖畔的一家五星级酒店，开会的主题是：“过去一年房地产回顾与来年展望。”
阴冷的天气让那些来自北方的嘉宾们也感觉到了寒意。会场上，那些端坐在台下、领导着当地房地产企业的老总们，刚刚经历了一场中国地产界十多年来从未有过的“寒冬”。
今年10月份以来，一直僵持的房价出现了明显破冰的迹象。以中海、龙湖、绿地、万科为代表的品牌企业在上海、杭州等重点城市推出大幅降价的项目。首个宣布降价的龙湖地产在上海的一座楼盘遭到了老业主的围攻打砸。一位老业主砸完后丢下一句话：“一套房子总价跌掉五六十万元，我们受不了了！”
此后几天时间，多地降价楼盘的售楼处遇到了开发商与业主对峙的场面。地产界各种问题集中爆发，砸售楼处、跑路、跳楼等恶性事件一一出场。楼市就像惊弓之鸟，越发敏感，住建部领导的讲话、主流报刊媒体上的一篇文章，都能引发地产股价大幅度震荡。
抚仙湖论坛上，与会嘉宾、中国经济体制改革研究会副会长樊纲向大家透露，不少地产商问他：“国际形势这么低迷，有没有可能再闹一次大危机，政府再放松一把，再来一次‘危机拯救’，鼓励大家买房？”樊纲笑着回复：“别做梦了。”
今年11月的一天，潘石屹见到任志强，问他：“现在开发商情况如何？”任志强回答：“撑六个月没有问题。”潘石屹则认为：“许多怕是过不了年了。”
短短两三个月，有关地产寒冬、楼市拐点、中国地产黄金十年终结、房地产转型等言论充斥着地产界。
抚仙湖畔的大会上，站在台上为地产商们做主题演讲的，是房产协会副会长、政协委员、知名经济学家及房产信息集团总裁。他们试图从政策、宏观经济、国际形势、房产信息等各方面，为地产老总们作地产走势分析。
“从近期企业表现来看，本轮降价尚有进一步蔓延的可能。” 中国房产信息集团执行总裁丁祖昱说。
“过去的十多年时间，中国地产走过了黄金时代。而现在，我们国家的房地产业，特别是住宅产业，确确实实面临着转型，而且现在是转型和调整的关键时期。”中国房产协会副会长朱中一为地产商们分析了过去十多年住宅市场繁荣的原因，一再强调，现在已经到了转型的关键时期。
中国地产协会副会长顾云昌面对同一番景象，曾经发表过更直接的观点：房地产黄金时代的结束已经不可逆转，开发商需要勇气和胸襟来接受这场巨变的最终结局。
满眼的降价乱象，令很多人想知道该如何正确理解当下的房地产困局。学界各种数据、预测与观点，对台下的地产商们影响几何，没有人清楚。只是从他们的讨论来看，这些冲杀在地产江湖第一线的“操盘者”们，对中国经济和地产的前景，都有着自己的理解与分析。
面对甚嚣尘上的“拐点论”，原拟在本次论坛邀请嘉宾之列的顾云昌就表示，拐点并非只有房价“调头向下”一种趋势，从过快上涨到恢复平稳、理性、健康的上涨趋势，也可以看作是一种拐点。
“寒冷”还在持续。“调控”“限购”是地产降温最关键的字眼，也是地产商们凑到一起时绕不开的话题。
就在高峰论坛召开当天，外界已经传出最新消息：住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策延续。显然，2011年3月以来国家出台的各种地产调控政策，对楼市价格下跌起到了关键作用。
朱中一在当天的论坛开篇主题演讲中便指出，“由于国家限购、限贷等政策的引导，对房地产市场发挥了积极变化，投资性需求得到明显的遏制，不少城市房价下降，居民的购房心态与市场的发展趋于理性”。
知名宏观经济学家、国民经济研究所所长樊纲则频频出现在各种地产论坛中。作为当天的重量级嘉宾，他登台后首先做的事情，是笑着对大家道歉：“不好意思，我是研究宏观经济的，又来掺和地产的事情了。”
接下来的演讲中，樊纲保持开场时的微笑，用平常的语气，为大家分析：“欧美经济将在一个相对长的时间内持续低迷，但最终不会崩盘。”他提出，要吸取欧美经济危机的教训，防止经济过热和泡沫化。
“泡沫是一切危机的根源。房地产要闹大泡沫，整个经济就要出大事。”不过，随后谈到房地产，樊纲并没有表现太大的担忧，“中国房地产市场正在实现软着陆。目前看来，并不是说全国都有泡沫。房价在一些大城市存在一些大泡沫，但是都因为国家宏观调控得到及时遏制，没有波及到全国绝大多数二三线城市，甚至三四线城市。”
记者注意到，这番话，他在一个多星期前就已经在公开场合发表过。不过，在网上招来了一片反对和责骂之声。有人认为他在为政府唱赞歌，也有人认为他在为地产商唱赞歌。
房地产是否有泡沫？上海一位知名地产投资公司董事则发表了另一番观点。他认为，中国有些地方房价确实偏高，但价格高并不等于有泡沫。泡沫伴随借贷而来，而中国买房者少，多为自
有资金，中国楼市离泡沫还有很远的距离。政府应对症下药，用市场的方式去调节楼市，而不是现在的行政调控。他将这种计划的方式称为“一群聪明人做的傻事”。
易居中国董事长周忻同样表达了对市场调节的一番“渴望”：“我们希望更多地通过市场化手段来调节。行政手段能把调下来，但带来的影响是多层次的。”
当天，樊纲发表完主题演讲走下讲台时，主持人提醒他：“很多粉丝通过微博直播表达了对你的崇拜。”已经回到座位的樊纲笑着反问主持人：“有没有骂我的？”主持人忙说“没有”。
几分钟后，樊纲拒绝了在场所有记者的采访请求，独自提前离场。
“网络上的民意，都是一边倒地充斥着对一个行业的责骂。”在场一位开发商感慨，事实上，调控已经使得地产业遭受了前所未有的压力。
因为售楼部被砸而被舆论推到风口浪尖的龙湖集团执行董事秦力奋，也出现在了论坛现场。在记者的追问下，他首先用平静的语气无奈地澄清，售楼部是在房子卖完后才被砸的，所以不存在炒作的动机。“业主的心情可以理解，他们是真正的刚需用户，降价让他们的资产缩水。”另一方面他又表示，房价真的不是开发商一方能左右的事情，而是市场等多方因素。
在场的多位房地产老总毫不隐瞒地表示，自己是任志强、潘石屹的粉丝。仔细分析他们在现场表达的观点，不难看出，与任、潘二人博客上的不少观点一致。
针对行政命令手段，潘石屹在自己的博客上直言：“最不可取的就是行政命令的手段。对市场和十几年来培养起来的市场机制的破坏，是在短期之内难以恢复的。如限购政策，开始实施起来比较难，要组织一套机构、一批人马，取消起来也很难，会给市场造成很大的混乱。让一些人因政策的变化亏钱或赚钱，这是不公平的。”
上海复兴集团董事长范伟是房地产界受关注度较高的人物。主持人骆新一再给他发言权，问他：“如何理解当下房地产困局？”范伟没有多说，只是在会上向大家推荐美国著名作家安兰德的代表作《阿特拉斯耸耸肩》。
安兰德是上世纪五六十年代美国颇具影响力的校园偶像，理性与个人主义的推崇者。她在这本书中试图说明，在对人性的缺点没有充分的了解时，在财富还没有达到无限充裕的时候，空想社会主义的乌托邦显然会给社会带来灾难。妨碍竞争、扼杀创意、执意维护既得垄断利益的资本家是可耻的，而通过自己的创造性劳动赚取的金钱则值得尊重。
[NextPage] 保障房对楼市影响有多大？
2011年，与楼市密切相关的另一个关键词是“保障房”。
曾几何时，一则“未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套”的消息像一个重磅炸弹，在地产界炸开了锅。潘石屹在接受媒体采访时表示，这样一个大的量，将使得整个房地产格局从今年开始发生一个特别大的变化。
“十二五”规划中明确指出：未来五年，全国计划新建保障性住房大约是过去10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。
仅2011年，全国将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。而在过去，全中国每年销售的商品房总和都不到1000万套。
一年过去，保障房对地产界影响几何？地产商们对保障房态度有了什么转变？
今年7月份的一天，任志强在接受央视新闻频道采访后，感慨地发了条微博：“央视的记者根本就不知道什么是‘保障房’。”当天下午，另一家媒体采访他时，同样涉及到保障房问题，依然是“一头雾水、不知所云”。
任志强看来，这似乎是一个很讽刺的现象，整个社会都在谈论保障房建设，但到头来，大家却连保障房的概念都没搞清楚。
保障房，这一我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。
保障房的定义中说是“根据政策以及法律法规的规定”，但具体依据哪条法律，没有明说；“提供给特定人群”，但哪些人才是特定人群、如何量化考核，同样没有明确规定。很多时候，正是因为这种定义的模糊，才导致人们在谈论的时候不知所云。
在任志强看来，保障房概念的模糊，归根结底在于中国至今没有“住房法”，没有厘清谁应享受政府公共资源的保障，谁应获得政府的支持与帮助，如何公平的分配以实施最困难救助，如何成为促进市场竞争体制的机会安全网，如何防止腐败和扩大贫富差距。现有政策中大量出现的问题，正是因为利用保障房政策进行不合理分配，从而导致扩大了收入分配差别，因此让保障房走入了歧途。
抚仙湖论坛上，针对政府近年来推行的保障房建设规划对地产界的影响，主持人请在场的大佬们用一个词给个评价。十余人组成的圆桌会议，半数人肯定保障房的民生效果，半数人对保障房执行过程及最终可能带来的影响表示怀疑。
“保障房对地产界可以说是没有影响。”在场有学者直言不讳：保障房与商品房的关系，就好像公交车与出租车的关系，如果一切按照正常程序走下去，二者的受众层本就少有交叉。
现场一度变成地产商们的“正义论坛”，他们对保障房的执行及未来惠及的受众轮番发表看法，其中不无忧虑。
有房地产老板当场“开炮”：这是“剧本还没写好，戏就上演了”。还有的地产商表示，在没有调查清楚建多少、给谁住和如何分配的情况下，政府匆匆上马如此庞大的建设项目，无异于“给腐败制造温床”。
朱中一成了论坛现场氛围的“缓和剂”：“大家提到的问题，中央政府肯定也都考虑到了，保障房目标还会再做调整。”他还表示，1000万套保障房已在11月底前全部开工。通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本可以解决城镇低收入家庭住房困难问题。
然而，这一美好前景，在众多房地产老板看来，无异于水中月、镜中花。上海城开集团总裁就曾直言不讳地说，目前的保障房建设，已经远远超出政府的支付能力。
这一说法，可以在任志强最近的一篇博文《啥是中国的大跃进》中找到数据佐证：整个保障房建设需要资金1.3万亿，其中社会筹集8000亿，央企补贴1000多亿，其余4000亿由地方政府支出。然而“当土地无法用市场方式获取高价时，这4000亿元要从地方政府的牙缝中挤出来就十分困难了”。因此，对于保障房建设顺利完成，“钱成了一个重要的限制条件”。
另外，在任志强看来，土地、建设能力和分配机制，也是制约保障房建设的重要问题，因此，他不无担忧地说：“我实在不愿意让那不达目的誓不罢休的胡来拖垮中国经济。”
地产转型向何处去？
房地产已经到了转型的时候。
至少在过去的一年中，商业地产、旅游地产快速、持续火热，已经足以看清地产大旗风向标。“房地产必须转型”几乎是抚仙湖论坛上地产大佬们的共识。
朱中一多次在公开场合为地产商们提建议，这次也不例外：“房地产业转型，应以住宅地产为主协调发展；房地产的开发建设模式应该由粗放型向经济环保型方向转变。要做好区域经济定位，拓宽融资渠道，寻求新的开发、经营和销售模式，关注商业地产、旅游地产、行业地产、养老地产等，加快房地产业转型。”
然而，就开发商个体来说，如何寻求商业地产与旅游地产的融合创新之道，并非易事。
当主持人提问“商业地产是未来的发展方向吗”时，驰骋商业地产江湖二十多年的上海证大房地产有限公司董事吴洋给出了一个很有趣的答案：“不要相信哥，哥只是传说。”
吴洋见证过多起住宅地产转向商业地产的失败案例。“开发商做商业地产的目的是追逐资本，带着住宅地产的观念去做商业地产，急于追逐资本最大化，那会死得很快。商业地产需要至少八到十年时间来经营，需要像一个孩子一样来精心培育。”他奉劝地产商们，转型前要先转变观念。他警告：“蜜月很短，日子很长。”
“商业地产是未来的希望，你信吗？反正我不信。”吴洋这么说，还是基于另一现实的考虑：十多年经济发展，一线城市商业地产格局已定，目前已到提升格局的时候；而二线城市的格局也已基本完善，空间不多；剩下的三四线城市还正在发展当中。“在这种情况下，我们怎么去发展？”
那么，旅游地产会否成为地产商最后的救命稻草？
作为当天仅有的几个“东道主”之一，云南文化产业投资控股集团有限责任公司副总经理游炜，面对在场来自全国各地的住宅地产老板，上演起“最直白的勾引”：“房产商们不要太纠结，直接往我们这边转吧。”
游炜分析，目前房地产在受打压的情况下，如果和旅游文化产业结合，不但发展前景广阔，还可规避很多风险。“我们不像房地产那样，需要调控，还要被打压，我们这个国家是鼓励发展的。”他也承认，如何将文化贯穿到地产中，还需要深入研究，需要做大量的工作。但他深信，地产和文化旅游的结合，将是地产转型的最好路径。
“旅游地产现在对大家来说，基本上还是一张白纸。前途大有可为。”朱中一在接受都市时报记者采访时，还一再强调，尤其是云南的旅游地产发展潜力巨大。
然而，在旅游地产专家、国务院发展研究中心研究员刘峰看来，尽管旅游地产目前已经有了不错的发展苗头，但还有很多问题需要解决：第一，群雄混战。第二，大地产小旅游现象是很明显，挂羊头卖狗肉。第三，经营模式比较单一，持续的盈利和综合效益很难保证。最后，规划主题缺乏创意。
就在地产商纠结于“住宅地产该如何往商业地产、旅游地产方向转，怎么转”的时候，复星集团执行董事长范伟提出了另一种转型论调：从经营模式上转型。从“操盘手”转向“管理者”，组织专业的投资团队，帮别人投资管理资金，而不是去纠结到底是做住宅还是旅游。“相信无论做住宅或者旅游，都要最顶级的人来负责操盘。”他建议，未来所有的老板都需要有一个好的判断，即是做轻松一点的老板，还是赚辛苦钱。
这也恰恰应和了朱中一在论坛开场便说过的话，房地产转型不用太担心，不做这一块了，还有很多其他的办法，有很多路可以选择。
曾经持续高烧的楼市似乎已成过往，即使是几天前央行下调准备金利率，也没办法让地产商们欢欣起来。
“那时对整个经济的，不是对房地产的，我们一定要有足够的时间准备”。会谈即将结束，朱中一的收尾，理性中带点悲怆。
对中国地产商们来说，接下来的一年，将会是更具挑战性的一年，如任志强所说，“至少还能熬半年”。那么，半年之后呢？
文章来源：昆明信息港
