“在住宅市场遭遇持续调控的压力下，自去年开始，商业地产成为‘香饽饽’，不少开发商尤其是靠住宅起家的开发商纷纷表示将转型商业地产。不管是避险还是平衡，不管是投资还是投机，商业地产都已经成为了不少房企的‘心头肉’。”
纵观一年多以来的试水与发展，商业地产市场虽然明潮暗潮齐涌，但房企在商业地产发展的实质性动作上却表现不一。
德佑地产研究中心主任陆骑麟指出，今年整体市场环境相对较差，并不利于商业地产的发展。对于开发商而言，最主要的还是回笼资金，它们中的大多数放缓了进军商业地产的速度。即便有开发商在持续商业地产布局与拓展，也多以二三线城市为主。
房企分化明显
针对住宅市场的调控尤其是限购，加速了开发商抢食商业地产的意愿与热情。今年年初，在不少上市房企的年度报告会上，企业高层纷纷宣布要加速商业地产的投资与开发，希望通过持有商业物业而平衡现金流和资产收益。
然而，近一年的时间里，不同的企业在逐鹿商业地产上表现明显不同。务实与务虚之间，反映了不同开发企业的实力与战略意图。
以龙头万科来看，虽然关于商业地产的战略有所调整，但其2011年在商业地产的发展上仍有实质性动作，不仅积极整合商业资源，在与商业品牌的关系与梳理上有所进展，加大了住宅综合体的开发，收购开发了一些城市商业中心，并积极涉足高端旅游市场及酒店开发业。
保利集团今年以来加大了在商业地产、旅游地产及养老地产领域的投资。截至三季度末，保利在全国拿下了19宗土地，其中商住用地达到10宗。而目前，保利地产在北京、广州、上海等一线城市规划建设19个写字楼、13个五星级酒店、8个购物中心及2个会展中心。
转型商业地产房企中，最为引人注目、进展最给力的莫过于龙湖地产。以西南为大本营的龙湖地产虽然早在2000年初就开始尝试商业地产的开发与运营，但真正形成全国影响力应该说是在2011年。今年，北京长楹天街开盘销售，回笼资金近10亿元。重庆、成都天街项目同样取得了不菲的收入。与此同时，无锡、杭州、常州、西安等多个天街项目更是把龙湖推到了商业地产的战线前沿。龙湖有关人士曾表示，要追赶万达等国内一线商业地产。
然而，不少房企的战略仍显得格外保守与谨慎。金地、招商等传统住宅开发商虽然有了较为明晰的战略和团队部署，但在今年的实际行动上收效较小。
就金地的情况来看，年初制定了未来5年“再造一个金地”的目标，今年在大连、扬州等城市出手拿地，但除了极少量的服务配套用地带有商业性质之外，均为住宅用地。
公开资料显示，招商地产今年以来在武汉、镇江、深圳等地斩获地块，但这些土地基本上是住宅用地，并没有纯粹的商业用地。
不确定因素较多
企业转型受制于多重因素，很难一蹴而就。
全佳全斯美德总经理端恒认为，在住宅转向商业地产的房企中，分化主要体现在是短线投资还是长期持有。尽管许多住宅转向商业地产的开发商希望未来增加持有物业的比重，但短期来看，其商办项目的开发仍然难以改变住宅模式，主要原因在于资金链现状短期难以改变，且未来是否能真正实现转型，不确定因素也较多。许多所谓的要转向商业地产的开发商，更多的是因为政府土地供应结构的改变以及开发要求而被迫转型。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出，房企转型商业地产过程中，企业的资金链、住宅项目规模以及经营策略都将影响房企转型效果。从规模性而言，如果房企资金链受到楼市调控的抑制，那么房企在商业地产的扩张过程中将以稳健为主，投资量少且投资项目存在一定的试探性。从综合体商业地产的扩张过程来看，如果企业的经营项目分布广阔，那么企业将优先以住宅项目的综合体开发为转型的重要举措。从经营策略方面来看，有部分上市企业的商业地产转型过于急促，导致经营风险增加，企业经营利润大幅下降。
受制于企业资金链、经营策略等多种因素，房企转型商业地产出现分化，在情理之中。韩长吉同时指出，以住宅开发为主，辅以商业地产开发，并着重控制开发占比的房企将逐渐获得商业地产的盈利优势，转型将为企业带来新的盈利点，但是有部分房企由于规模较小，资金链压力较大，很容易陷入商业地产前期的投资漩涡，导致企业在短期内盈利能力受到影响，转型优势逐渐丧失。
转型面临不确定，导致不同房企选择不同。而实质上，当下商业地产发展所面临的问题，无论转型与否都将无法避免。
同策研究咨询中心总监张宏伟就指出，当前部分房企商业地产拓展已表露出布局过早可能带来的风险问题，尤其是三四线城市的布局，项目的培育发展期较长，需要付出更多，回报时间更长。另外，当前在融资受阻情况下，部分商业地产项目销售物业能否支撑持有物业发展也成为一大问题。因此，企业在转型时必须解决长期策略与短期现金回笼发展之间的矛盾，并做好相应的准备。
案例
万通：目标靠谱多元尝试
从万通地产董事长到万通控股董事长，国内地产大佬级人物冯仑今年正式完成了“退居”。在冯仑开始聚焦于万通控股时，事实上他已经勾画了万通地产未来的发展，尤其是在商业地产发展方面。
关于商业地产的转型与发展，冯仑曾表示在此问题上要非常谨慎，强调转型的安全性，直言不转90度弯，要转60度弯，“慢一点，时间会长一点，但会走得长远。”
[NextPage] 根据万通地产制定的相关发展目标，到2015年，万通将投资150亿元，开发超过100万平方米的商用物业，持有投资级商用面积超过50万平方米，目标年租金收入约为11亿元。对于这一发展目标，不少业内人士表示较为靠谱，比较实际。
2011年，万通地产开始在商业地产领域发力。3月31日，万通地产联合体以15.5亿元的总额摘得上海虹桥商务区核心区一期04号地块，至此时，万通地产的商用物业项目达到了6个。
年初，万通地产总经理云大俊曾公开表示，万通地产力争5年内商用物业的收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资型持有物业占总资产的20%~30%。万通地产2011年中报显示，其物业出租营业收入约为5154万元，比上年增长了44.21%，营业利润率约为61.24%，比上年增长了11.58%。
除了公开市场拿地储备商业地块，万通地产在商业房地产金融领域也有所尝试。
今年9月份，万通地产与华润深国投信托有限公司共同发起设立万通核心成长股权投资基金，并随后将其持有的全资子公司北京万通时尚置业有限公司100%股权中的49%股权，转让给万通核心成长股权投资基金。万通时尚经营北京万通中心D座项目，总建筑面积约为33万平方米。
金地：出手谨慎剑指600亿
在宣布要大力发展商业地产的众多房企中，金地无疑是具代表性的一个。在发展目标面前，金地在商业地产的实际动作上，却显得很谨慎。
今年初，金地集团董事长凌克公开表示，商业地产的开发将成为金地重要的业务板块，并与房地产金融成为金地未来发展的重要两翼。2011年，将重点培育商业地产的开发运营能力以及大盘的开发能力，从资金、人才、管理资源上给予充分倾斜，并希望在今后5年，每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右，“到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地”。
5年再造一个600亿元的金地，金地吹响了加速进军商业地产的号角。而当时，凌克也对外透露，2011年金地将在商业地产投资1至2个综合体。而有关资料显示，接近年底，金地并没有迈出获取商业综合体的第一步。
虽然项目获取方面，金地进展并不大，但在商业地产发展上金地曾做了不少努力。
今年年中，金地曾计划通过收购香港上市公司至祥置业61.96%股权实现借壳上市。金地收购消息传出时曾引起业界轰动，不少业内人士认为金地借壳港股，除了拓宽融资渠道，也是为其未来600亿元商业地产发展铺路。不料，由于技术性问题导致最终收购失败。金地高层对外表示，将不会放弃借壳的努力。
去年9月份，金地成立专门的商业地产公司，目前主要资产包括北京金地中心、西安曲江商业综合体、浙江绍兴商业街以及深圳旧城改造城市综合体项目等。对于当前金地商业地产的规模，日前金地集团总裁黄俊灿表示，“金地旗下商业地产总价值量有60亿-70亿元，未来公司还将逐步对商业地产做更多的投入。”
星浩：借窗口期适时投资
星浩资本开启了集聚投融资、地产开发管理、物业持有、基金退出等完整机制的全产业链商业模式。2011年，星浩资本携其星光耀计划，“快马加鞭”拓展商业地产。
至今年3月份，星光耀计划基金一期封闭，共募集37亿元资金。据星浩资本总裁助理俞力介绍，至今年8月份，星光耀计划首期资金募集已全部用于投资三个分别位于大连东港、哈尔滨群力新区、南通崇川新城的城市综合体项目。三个项目，均包含了住宅、购物中心、办公等业态。目前，三个项目全部已经开工，预计到明年三季度，三个项目的一期部分住宅将会推向市场。
资料也显示，星光耀计划所投三个项目，建筑体量较大，总建筑面积接近230万平方米，其中大连东港项目约为58万平方米，南通崇川新城项目约为30万平方米，哈尔滨项目达到140万平方米。
对于今年出手拿地，俞力表示，基金一期募集完成为后续发展带来了资金保障，而公司也认为今年是一个投资的窗口期，所以至8月份把一期资金全部投出去拿了三块地。
日前，有消息称，星浩资本与成都东部新城文化创业产业综合功能区(东村)，签订了相关的意向投资协议。
对此，俞力表示，“成都项目是为二期基金募集做储备的，预计二期基金募集将于明年春节前封闭，规模与一期接近，投资三个左右的项目，而这次的投资重点会放在长三角地区。”
对于星浩在上海的具体投资发展计划，俞力表示，上海作为星浩资本总部，是项目发展的重中之重，目前正在浦东、闸北、虹桥等地积极接触项目，希望能在合适时机拿到合适地块，在上海打造星光耀广场的全国标杆，星光耀民企联盟总部也有可能进驻。
龙湖：顺势而为加速发展
曾经以开发中高端住宅而著称的龙湖地产，悄然之间已经初步完成了商业地产品牌的打造，开始运营并已经有所收益。
可以说，在众多由住宅转型商业的房企中，龙湖是发展步伐最快、较为务实的企业之一。至今，龙湖已初步形成了龙湖天街、龙湖星悦荟、龙湖MOCO等三大商业地产产品线。
2011年，调控形势下，龙湖在商业地产上的一系列积极动作，更是引发了市场的普遍关注。
3月份，北京长楹天街首次开盘，单月销售额超过3.5亿元，8月加推再次揽金5亿元左右。5月份，其位于海淀区颐和园同庆街旁的龙湖星悦荟项目正式开业亮相。在上海，8月份，龙湖地产以30.54亿元的总价中标上海虹桥商务区核心区一期05号地块，开始正式加大对上海商业地产的进军。
实际上，龙湖在上海嘉定的首个综合体项目——龙湖郦城，其郦城MOCO在今年10月份之后的降价销售潮曾“独领风骚”。龙湖通过该项目的热销，回笼数亿元资金。
与此同时，在成都和重庆，龙湖的商业地产项目更是收益不菲。以重庆龙湖为例，相关统计显示，截至今年11月底，龙湖地产重庆公司的销售业绩首度突破百亿元大关，其中就有超过28亿元的收入直接来自于120万平方米的商业项目重庆时代天街。
此外，杭州滟澜天街、无锡悦城天街、常州北城天街、常州西城天街、西安北城天街等天街系商业均取得了较为理想的销售业绩和招商成果。
相关资料显示，龙湖的商业地产规划是，2014年底在国内运营的商业项目达到18个，经营面积达到200万平方米，所贡献利润将占利润总额的15%~20%，而预计租金占利润的10%左右。
[NextPage] 访谈
柳费国：预计限购仍将持续
东方早报：如何看待宣称转型商业地产的房企近一年以来的表现？
柳费国：今年以来大的地产公司在商业地产转型上遇到了两个比较大的障碍。其一是调控对高端住宅市场影响比较明显，一些企业周转较差资金吃紧，影响商业地产的拓展。其二是商业地产资金渠道狭窄，继续阻碍商业地产的发展。当商业地产的销售受到调控影响，持有型商业也会变成一个大难题。目前，针对开发商的各种融资途径都卡得很严，预计还将会持续一段时间，所以本来资金就紧张、还大笔下注商业地产的企业，估计未来一段时间会更糟。
今年几家大房企在具体的动作上分化较为明显。有一些公司开展了实质性的项目投资开发，也有一些企业仍然只是停留在存量资产的整合、团队建设阶段，实质性动作较为缺乏。真正坚定不移地实施商业地产战略的比较少见。
东方早报：请回顾一下今年商业地产的整体发展？
柳费国：今年前三季度商业地价稳步上升，大宗交易跟预测基本一致，比较旺盛。有些交易在最后一个月完成不了，会顺延到明年一季度。
统计显示，今年截至11月底，上海大宗交易成交总金额超过430亿元人民币，同比增长约55.4%，其中商业综合项目与办公项目所占比例最高，分别为37%和35%，零售物业只占6%。
今年商业物业租金上涨最为明显，尤其是社区商业的租金增长超过了核心商圈的租金增长。社区商业增长对于社区发展其实会带来不利影响，跟核心商业区租金上涨的后果较为不一样。按照目前预计，商业地产总额和租金增长将远远超出通胀的增长。
东方早报：对于2012年您有什么样的预期？
柳费国：预计2012年将有两个大的特点，其一是限购继续，其二是商业地产发展会进入相对理性的阶段。因为狂热的替代性投资行为阶段已经过了，明年大量项目逐步进入建设的高峰期。在大量项目的建设投入期以及招商期，商业资源的争夺或者掠夺会比较鲜明，可能会造成大量项目延后。
朱兆荣：明年将是艰难的一年
东方早报：去年有不少房企曾宣称加大或转型商业地产投资与开发，一年多以来，这些房企进展如何？造成当下进展状况的原因有哪些？
朱兆荣：加大或转型商业地产，这个风气两三年前已经开始。两三年前比较早介入的，目前可能已经有部分项目问世；去年刚介入的，还没有这么快。相比前几年积极涉足商业地产，今年开发商都相对冷静，不少企业放慢了脚步。大部分商业地产属于中长期投资，资金需求量大，回报期较长，尤其是在今年限购影响下，大多企业资金链会比较紧张，因此过去一两年房企一窝蜂拿地、涉足商业地产的现象，今年有所减少。
东方早报：当前的商业地产发展是否已进入成熟阶段？您认为国内商业地产发展存在的问题是什么？
朱兆荣：从整体来说，国内有个别企业正在逐步步入成熟发展阶段。商业地产的发展是经营和经验的问题，国内有少部分大型开发商经历过两三轮的磨炼，对商业地产的掌控和操作有了一定的熟练程度。未来市场的两极分化会比较明显，大的开发商越来越强，小的越来越弱。
国内商业地产发展遇到的问题不是市场的问题，而是供应的问题。目前国内不少区域的商业地产供应量非常庞大，可能在有些地方供应量甚至已经超过了需求量。巨量供应的释放，会对租金和零售商的需求带来影响。
此外，根据观察，零售商对于商场物业选址和开店需求在发生潜移默化的改变，由过往的以量取胜，演变为以大取胜、以质取胜，并配合网上电子商务等。这种零售商需求的改变，会影响到商业地产项目的发展，因此开发商要积极捕捉这种变化，如果未来供应的位置和定位不符合零售商的胃口，项目发展将会面临较为严重的问题。
东方早报：对于明年的市场有何预期？
朱兆荣：明年也将会是比较艰难的一年，对企业也将是一种考验。近几年的投资开发，往后两三年大部分供应量会逐步体现在市场上，加剧市场的竞争，形势更为艰难。
文章来源：东方早报
