随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大，成都写字楼市场升温、购物中心涌现。专家分析认为，在调控政策影响下，部分投机性需求转向，由此催热了商业地产市场。一方面房地产企业需要“避风港”，一方面地方政府需要资金弥补住宅用地的收入损失。
据成都10月份月市场数据显示，10月主城区商业新增供应面积8.2万平米，但成交面积只有3.9万平米，比9月成交量下降高达53%。写字楼方面，10月成都主城区写字楼新增供应2266套，供应面积达33.6万平米，但成交却不足供应一半，只有1048套，实际成交面积则只有8.3万平米，比9月下降了41.1%。然而，随着调控的持续深入，消费者的观望情绪逐渐蔓延，一度炙手可热的商业地产也大有趋冷之势，如何延续商业地产的“三分钟热度”，或将成为房企即将面对的难题。
“租”还是“售”开发商策略各不同
2011年10月18日，中海国际中心全球招租启幕仪式在成都举办，中海在活动中多次强调了其商业地产“只租不售”的纯租赁特色。这样的现象在成都并非首例，已经成功运作的“仁恒置地广场”，其商业配套就采用了以“出租”为主要合作意向的经营方式，纯租赁模式的公司对承租对象的要求也非常高，其经营的商业业态一定要与项目的总体规划相一致。如果不相吻合，公司则拒绝合作。
对于房地产开发商而言，将商铺出手，可以快速回笼资金，获得利润，从而实现可持续发展，而“只租不售”却需要一个长时间的市场培育期，才能够逐渐收回成本。中海兴业（成都）发展有限公司高级商务经理钟燕告诉记者：“目前，中海地产商业地产项目总规模已超过260万平，产品线涵盖“中海系”甲级写字楼、“环宇城”购物中心及星级酒店三大系列。中海商业地产项目均采取“单一业权、统一经营”的管理模式，遍布香港、国内一线城市及重点二线城市。”她还表示成都的中海国际中心希望“以打造业权统一、品质化运营的平台，给予商家信心，建立长期稳定的合作关系”。
同样是要打造国际甲级物业中心的成都中建投峰汇中心，却是“只售不租”，成都中原地产张雷告诉记者：“租还是售，主要是看开发商擅长的部分在哪里，如果说开发商它没有商业地产后期招商、租赁这块的经验，那么出售就是一个可以快速回笼资金的捷径。如果开发商在后期的招商方面有自己的渠道和合作伙伴，租赁制将会给他带来更长远和稳定的汇报。”他以万达为例，为什么无论万达的商业地产开在任何地方，即使在当时是很偏僻的，都可以吸引众多大牌商家入驻，就是因为万达有众多长期合作的品牌伙伴，无论万达开在哪里他们都会给予支持。
“供过于求”和“同质化”风险正在增加
据资料显示，成都10月主城区商业新增供应面积8.2万平米，写字楼新增供应2266套，商业地产供应量的持续攀升。不可否认，一方面在限购限贷政策后出台的一段时间，部分投机性需求转向商业地产，还有一些被限购，但有明确购房需求的消费者转而购买商住公寓等，一定程度上催热了商业地产。然而另一方面，“供过于求”和“同质化”风险正在增加。
张雷告诉记者，当前成都的购物中心等商业地产发展过热，却存在同质化严重的风险。其产品结构亟待调整，必须错位经营和类别化特色来提高产品附加值，商业地产升温的同时也使得众多购物中心存在盲目、无序、趋从发展的现象，差异性的不足则造成购物中心普遍千店一面的现象。
据了解，现在有些房地产商投资购物中心，由于对零售业本身需求并不了解，致使一味的追求大规模，有的购物中心甚至占地面积达上千亩；但由于其地理位置的原因，商户资源不足、客户资源不足，造成无人光顾的局面。另外，也有的是在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心，商户、客户资源分流现象严重。“商业地产如何解决同质化是一方面，另一方面值得注意的是，如果商业地产的炒作盛行，商业地产的价格会被进一步推高，可能会导致商业地产泡沫的出现和膨胀。”张雷指出，当购买者的预期获利不足以涵盖包括商业地产为主所耗费的成本的时候，买卖链条就会由此断裂，进而一系列问题就会相应出现。
文章来源：金融投资报
