限购令后，楼市萧然。宏观调控之下，住宅市场的日子颇为难过，开发商再次将目光锁定商业地产。不被“限购”紧箍箍住的商业地产，一直是楼市江湖中颇为特立独行的一位，住宅市场只要出现起伏，商业地产就会被市场想起。记者在采访中发现，与今年年初，商业地产中酒店式公寓打鸡血式的热闹不同，2011年下半年，商业地产发展条理更清晰。而记者在采访招商银行投资分析人士后了解到，受“限购限贷”的政策影响，很多银行开始向其高端客户进行不动产投资转型建议，由原来的“多套小住宅”向“少量商铺”转变，而这些客户看好的正是城市综合体和投资型社区商业。另外，记者在采访中了解到，目前一些有实力的开发商对于商业物业的态度也从之前的开发销售模式向自行持有经营的方向过渡，而写字楼在下半年的火爆，则与天津产业结构调整密不可分。当住宅市场在宏观调整之后出现“阵痛”，房地产市场供需双方呈现博弈胶着状态的时候，商业地产的繁华热闹，似乎可以成为这个行业突围的“奇兵”。
研究机构
城市综合体是未来趋势
中原地产投资顾问部总监高飞在接受记者采访时表示，大型城市综合体将是商业地产发展的趋势。在天津，城市综合体概念从两、三年前就已经开始有了雏形，大品牌地产开发商，从最初的开发住宅附带一层底商的模式向大型城市综合体方向发展。究其原因，商铺动辄几百万的投资，并不是普通投资客能够负担得起得，而小面积的商铺又只有在核心商圈推出，才能吸引投资者的目光，毕竟商业地产在首付比例、银行贷款利率和年限上都比住宅更加苛刻。“大型城市综合体，则在引进主力店和专门店方面更加具备实力，一个好的主力店和专门店的加盟不仅能够带动商圈的形成，促进其他业态的发展。”高飞说。
记者在采访中了解到，目前天津的城市综合体，在开发商的运作中，已经从单一购物中心到个性化的生活体验中心，从最初满足基本生活需要的城市商业，发展到全方位能容纳一个家庭半天或一天休闲的城市综合体。比如，位于老城厢板块的天津大悦城将全新“体验式”购物理念引入天津市场，引导商业地产步入“购物中心”模式。再如南开区西部熙汇广场，由10万平方米家居建材Shopingmall、12万平方米大型购物中心、精装公寓、星级酒店、写字楼五大业态构成。城市综合体已经成为商业地产发展的一个新特点，这些投资庞大的城市综合体正在改写着城市的商业格局。
开发商
自持物业的多寡是实力体现
由绿城集团打造的绿城·蓝色海岸，项目总建筑面积21万平方米，形成白金五星级酒店、私人酒店公寓、定制化高端商业和甲级写字楼在内的城市综合体。在谈到商业地产前景时，营销总监阎冬表示，这是房地产发展走向成熟的必然趋势。他认为，作为上市的大型开发商，经营型物业持有量的多寡是公司经济实力的体现，会在股价上有所体现。就目前的市场态势来看，宏观调控将是持久战，而地产商自持物业的增多，能够使企业在宏观调控中保证整个资金链的良性运转。
学者
产业结构调整的连锁反应
天津财经大学经济学院教授丛屹认为，商业地产的火爆是产业结构调整的连锁反应。商业地产受到追捧，从去年就已经开始了。今年上半年，商业地产的酒店式公寓和商铺受到追捧，主要是限购令影响下，住宅市场的资金流向商业地产，这属于市场的短期效应。而今年下半年写字楼市场呈现出火爆的态势，则与天津产业结构调整发力相关联。
“写字楼的热点区域与市区改造密切相联，举例来说，河西友谊路沿线的写字楼租金达到每天每平方米5元左右，有的高端写字楼的租金能达到每天每平方米接近7元，而且有的极少写字楼这个价位还不包括物业费。”丛屹说，在他看来，下半年商业地产的火爆，朝着更理性稳健的方向发展。天津产业结构的调整，使得天津的航运业、服务业、楼宇经济、总部基地经济得到极大发展，这都是写字楼发展的重要契机。
银行
向商业地产贷款业务倾斜
值得一提的是，银行正逐步向商业地产贷款业务倾斜，如招商银行推出的商业地产贷款业务“自主月供还款法”，就是个人办理商业地产贷款，首付为五成，贷款年限为十年，但是客户可以按20年贷款期限来计算每个月的还款额，余额可以在贷款的十年末一次性还清。这样的还款方式，商业地产贷款的每月还款金额，与普通的商业地产贷款每月还款金额相比，降低了三分之一。
投资者
供需矛盾有待解决
记者在采访时发现，在国家对楼市的宏观调控之后，“限购限贷”使得很多手中有剩余资金的人们，把目光转向商业地产，除了门槛较低的酒店式公寓受追捧外，素有“一铺养三代”之称的商铺也受到人们的青睐。但受到首付比例、银行贷款及利率的局限，让很多投资者徘徊在买与不买之间。
一位在某航空公司担任物流经理的Z先生告诉记者，由于自家住在红磡领世郡，所以很想购买那附近的商铺，但是转一圈下来，面积不是太大，就是单价过高，面积过小的店铺又看不上眼。手里三、四十万的余钱，一直想找个商铺投资，可转了一圈，就是找不到可心满意的铺面。
与Z先生想购买商铺的烦恼不同，拥有数家肉质加工厂的邓先生则是为了租不到好铺面而苦恼。他告诉记者，由于生产扩大，对于经销店铺的需求也日益加大，可是，转了好些地方，找到的铺子不是太偏僻就是面积太大。“起码半个月跑遍天津，才能找一个合心铺面。”邓先生说。
有关专家表示，目前天津的商业地产方兴未艾，但在火爆的供应后面，需求一方的个性需要亟待满足，否则就会出现供需不平衡。另外，商业地产扎堆出现，同质化问题也不容忽视，比如本市某热点区域，数十家开发商在一个区域全部打出商业地产概念，如果不细分市场细化客群，肯定也会出现供过于求的现象。
文章来源：天津日报
