商业地产本轮高涨行情即将触发管控临界。在银监会近日召开的2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康公开表示，加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测。同时，继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持"关注和警觉"。
有媒体借此追踪报道称，此前召开的银监会2011年第三次经济金融形势通报分析会议，即强调了商业地产抵押贷款的风险，还第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求。
对此，银监会法规部一位官员7月28日接受本报记者采访时，证实了上述报道内容。他表示，这确是去年下半年商业地产相关贷款大幅上升以来，银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。"警示级别高于一般的通知文件，相关精神已传达至银监系统上下。"
事出违规案件
2010年下半年，随着房地产调控令的加码，相当多的房企纷纷加大商业地产投资，推动了商业地产贷款尤其是经营性物业抵押贷款的火爆。
据深圳银监局监测，今年一季度以来，商业地产加速升温，深圳部分银行藉此大举进入商业地产贷款领域。
目前来看，"深圳的商业地产贷款多为6～8年存续期的中长期贷款，以贷款人的经营性商业物业做抵押。"深圳银监局一位处级官员7月28日接受本报记者采访时如此总结。
他进而透露，"5月底，我们曾向辖内各商业银行提供商业地产贷款的风险提示，据我们分析，商业地产在过去6～8年内有一个较大的价值波动，希望银行界予以重视。"
中国银监会在上述会议上对商业地产贷款的风险提示则是，"部分银行争相抬高地产贷款金额，拉长贷款期限，放松申贷标准，埋下风险隐患。"
银监会的如此提示，来源于今年以来陆续上报的几宗贷款违规案例。据上述中国银监会法规部人士透露，今年4月，曾有一家小型商业银行被内部披露，商业抵押贷款的贷款用途审核不严格，贷款资金被查到违规流入楼市和股市。今年5月，曾有一家股份制商业银行通过阴阳合同，违反商业贷款期限不得超过10年的规定。这两个案例均发生在东部沿海的二线城市。
"这些案件促使银监会对商业地产贷款做了较为深入的检查稽核，引发了监管高层的注意。"上述中国银监会法规部人士称，上述会议因此提出，加大对假合同、假按揭等违规行为和转按揭、加按揭等做法的打击力度，并杜绝各类信贷资金违规流入住宅市场。
操作细则近期难出
从上述会议来看，房地产信贷与地方政府平台贷款依然是银监会下半年监控的重点。商业地产的上述消息，显示了房地产信贷的重点监控范围在进一步扩大。
"从内部来看，平台贷款可能是当务之急，其他工作会稍显滞后。近期就商业地产贷款发布操作细则的可能性不大。"上述中国银监会法规部人士预计，"不过，（2011年第三次经济金融形势通报分析）会议的要求是，银行对商业地产抵押贷款的贷款标准应大幅高于住宅按揭。"
除对开发商持有的商业物业抵押贷款严控之外，银监会亦瞄准个人和机构的商业地产按揭贷款。
目前，深圳的商业地产按揭贷款条件与二套房房贷政策基本一致，即首付五成，利率较基准上浮20%～30%。"很多贷款资源丰富的银行可以只上浮10%。"前述深圳银监局官员向本报记者介绍。
如此贷款条件加上商业地产不限购的政策优势，深圳商业地产颇有疯狂上涨之势，深圳专注商业地产的"扫楼客"一度走出深圳，到东莞、惠州等地寻找优质商业地产资源。
"如果银监会的商业地产相关贷款新要求正式执行，其首付比例及贷款利率可能会进一步上调。"上述深圳银监局官员分析认为，"但也不一定。目前银行界开始在博弈货币和信贷政策的转向，很难说银行会如何看待新规。"
上述中国银监会法规部人士则认为，部分商业银行首先会根据银监会要求进行"堵漏"。"银监会不会容许按揭贷款继续蔓延到非住房类贷款的趋势。"
住建部政策研究中心主任陈淮曾就此评述认为，商业地产方面的政策总体上并不成熟。他举证到，土地用地50年租用期，以及贷款购买商业地产五成首付，无论在保增长的时代还是在反通胀的时候几乎从未变化。
文章来源：中国房地产报
