自去年以来，住宅地产受到严厉打击，国家出台的一系列政策让住宅地产迅速降温，其前景扑朔迷离，投资方和房产企业不得不寻求更稳妥的投资渠道。而与此同时，商业地产回报率节节攀高。因此，商业地产开始逐渐取代传统炒房模式，成了市场资金眼下更稳妥、更有效的投资渠道。有中介从业人士表示，今年以来，明显感觉资金越来越多地进入到了商业房产市场。
根据2011年一季度北京房地产市场报告显示，甲级写字楼租金继续快速上涨，达到每平方米每月218元(按建筑面积计算)，整体平均租金已超过2008年金融危机前的最高值。商铺市场方面，一季度，商铺整体市场租金平稳上涨，其中优质购物中心首层平均租金环比增长2.4%，达到每平方米每月639元。报告预计，受益于强劲的市场需求，优质商铺市场租金将保持上涨态势。
商业地产或将迎来豪门时代
“未来10年将是商业地产的黄金10年，也将迎来商业地产的豪门时代。”首创置业董事长刘晓光表示，他从中国消费结构的变化看到了机会。
数据显示，2010年中国的奢侈品消费总额达110亿元，占全球的1/10，将呈大幅增长之势。很多名牌产品在国内买不到，要到国外买，中国拥有巨大的消费潜力。商务部表示中国将进一步推动关税方面的调整。境外的游资、热钱、品牌要进到中国市场，最好的途径是开店、增加自有资产、加快扩张步伐，这在客观上产生了对商业地产的需求。
“目前，商业地产基本是随着住宅开发的脚步发展，主要是由于房地产开发业务里面，一定是有住宅也有商业。但随着房产政策的逐步推进，商业地产开发的比例逐渐上升，占总业务的比例应该是在20%左右。”京汉置业集团商业中心总经理王海天对商业地产的未来非常乐观。而国家发改委的调研报告也显示，随着以美式综合性摩尔为代表的大型综合购物中心在全国各大中城市落户，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产的发展留下了巨大市场空间。商业地产不同于传统的商铺租赁形式，其以全面融合地产业与商业为特色的形式，或将成为市场新宠。
正因如此，同时也受行业政策影响，很多房地产企业积极参与到了商业地产的开发中。国内四大住宅地产巨头中的三个已经明确表态将进入商业地产领域。而一些原先就有商业地产业务的公司更是加快了扩张步伐。
据专业人士介绍，我国商业地产发展经历了三个阶段：起步阶段是线性商铺，这种形态的商业地产呈直线型布局，功能单一，较低端；发展阶段是商办综合楼，这种形态的商业地产呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体，如上海淮海路的香港广场；完善阶段是城市综合体，这种形态的商业地产呈综合立体布局，集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体，如上海的环球金融中心、日本东京的六本木等。而在发展水平差距很大的中国，各个地区和城市的消费能力、习惯、特点等都有很大差异，因此商业地产在中国必然呈现出不同阶段并存的现象。
商圈引领商业地产
SOHO中国董事长潘石屹曾表示过，国务院提出新的十项政策，只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。“过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。”
有业内人士认为，宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。而政府正努力拉动内需，自然会刺激商业地产的发展。所以，零售业以及商业地产仍有较好的发展前景。
商业地产之所以成为投资热点，除了楼市新政影响以及商业地产本身的升值潜力之外，更在于商圈的带动。商圈拥有巨大的人气集聚效应，由商圈来带动商业地产销售，已经成为商业地产的一大运作模式，想要让商业地产真正迎来“春天”，还有赖于各个商圈多样化的形成以及商业地产配套的成熟化。
从目前北京房地产市场来看，几大商圈已非常成熟：黄金地段的西单商铺已经处于一铺难求状态，CBD商圈也早已上演了商铺争夺战，而逐渐兴起的朝阳门商圈则热度高涨。该商圈毗邻30余家世界500强企业和高标准国际配套，已经形成独立而成熟的第一涉外区，同时，被地铁2号、5号、6号三条地铁线包围，已经奠定基础。随着朝阳首府、北京INN等多家大型商业办公体的建成，朝阳门区域已逐渐形成完善的商业体系，该区域的商业发展前景被普遍看好。
据了解，该商圈目前在售项目销售业绩均不错，优唐U-TOWN商铺销售火爆，北京INN的商铺接近尾声。待售项目则被投资者密切关注。其中朝阳门SOHO销售之火爆创下纪录，其三期银河SOHO目前的客户关注度非常高，预计年内推出。即将销售的朝阳首府仅50余个商铺，却已经有400多投资者前来考察。其销售负责人称，客户主要看中朝阳门商圈的潜力，与银河SOHO互成补充，形成“大商场小旺铺”的格局，银河SOHO以大型商业和写字楼为主，主要是150平方米-600平方米的底商，所以受到了证券公司、银行、卖场和超市的关注。业内人士预计，如果银河SOHO、朝阳首府、北京INN等商业兴起，将和朝外商圈一起真正形成朝阳门商圈，并与东四商圈相连结，形成巨大的规模效应。当然，未来商业地产发展热点将不仅限于传统商圈，区域购物中心将随着地铁、城铁等轨道交通的兴建和开通逐渐发展起来。
任何投资都存在风险，商业地产的投资同样需要犀利的眼光。所在商圈、板块未来的发展定位、交通与人气情况、升值潜力、租赁价格等，在投资商业地产时需要慎重考虑。开发商在进入商业地产项目开发之前，一定要做详细的考察、调研，正确评估自身的资本实力，切勿盲目入行。另外，因为商业地产投资大、占地广、建设和投资回收期长，为了实现行业的健康可持续发展，地产开发商必须具备杰出的经营管理能力以及雄厚的资本实力和市场融资能力，只有这样才能将商业地产的蛋糕做大，变成地产行业中优秀的投资项目以及强大的经济发动机。
文章来源：中国新闻网
