哪些因素撬动了豪宅的价格？在城市经济能力及外来人口都远不及一线城市的情况下，二三线城市何以力挺房价上涨？遭警示的商业地产即将结束“春天”了吗？房贷收紧、信托掐断，房企该怎么办？今天我们就请中国城市发展协会副主席朱震山为我们一一分解。
■朱震山：
中国城市发展协会副主席、中国房地产经理人联盟常务理事。
降价缘于买家减少
豪宅就像名牌商品，购买豪宅是购房者身份的象征。开发商一般会开出高价，并力挺到底。
■记者：广州作为我国的一线城市，豪宅业主惜售情绪一直较高，新增盘源较少，价格一直坚挺。可是如今，豪宅盘的价格却开始出现松动的迹象，若遇上急需资金周转的业主，降价幅度更大。您认为是哪些原因松动了价格？
■朱震山：豪宅价格要分一手房和二手房两个市场来看。如果是二手房市场，影响豪宅价格的最主要的还是房地产调控的大背景。此外，豪宅的投资前景，资产保值等因素也在影响市场走向。豪宅购买者基本上都是改善型需求者，很多人已经有了不止一套房产。那么在限购又限贷的严厉调控下，豪宅买家就会大大减少。在客源减少的情况之下，豪宅的价格就会开始出现松动。
而在一手房市场中，开发商主动降价的则很少。在豪宅市场中，开发商普遍认为购买的人群就那么多，而且也比较固定。房子涨价，购房者不一定不买，房子降价，也许肯定会不买。因为豪宅产品不同于一般的普通住宅，豪宅一般占据城市的黄金地段，周边配套设施齐全，装修考究、奢华。豪宅就像名牌商品，购买豪宅是购房者身份的象征。开发商一般会开出高价，并力挺到底。不过随着房地产调控逐步深入，一些小的房地产企业也可能由于资金链的问题，出现降低价格的情况。
■记者：这种势头会扩展到普通住宅吗？
■朱震山：国家紧密的调控政策对房地产市场的影响还是很大的，主要集中在资金回收和融资渠道上，对价格的影响应该会逐渐显现。普通住宅市场可能会出现新入市楼盘降价的状况。因为已经入市的项目，如果在现阶段降低了价格，那么就会对先前已经购买了房子的业主造成一定的影响，而新入市的项目则没有这方面的压力。
县级区域将成新热点
一线城市实施限购情况下，把很多购房需求挤到了二三线城市。
■记者：今年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，较6月上涨0.21%。其中，有66个城市价格环比上涨，33个城市环比下跌，1个城市价格与上月持平。与最近几个月的情况类似，房价上涨较快的城市仍以二三线为主。在城市经济能力及外来人口都远不及一线城市的情况下，二三线城市何以力挺房价上涨？
■朱震山：由于一线城市受到限购政策的影响，成交量下降，市场趋冷，房企开始新一轮的洗牌。正是在这样的背景下，恒大、万达等一线房企纷纷登陆石家庄。一线房企的到来不仅带来了先进的建筑理念、开发模式，其高品质的产品也在提升二三线城市房地产的整体水平。
同时，目前在我国投资渠道比较单调，很多人还是愿意选择购买房产来保值自己的资产。一线城市实施限购情况下，把很多购房需求挤到了二三线城市。
在开发商、购房者同时转移到二三线城市时，二三线城市房地产开发和投资快速升温。开发商希望炒热这些地方的楼市获得流动资金，弥补一线城市的疲软，购房者也希望获得投资楼市达到资产保值增值的目的。这个时候，政府已经出台二三线城市的限购政策，如果政策执行力度到位，二三线城市的房价一定会受到抑制。
[NextPage] ■记者：房价上涨的势头从一线城市传导到二三线甚至三四线城市，那么这种势头会传导到县级区域吗？
■朱震山：县级区域目前还普遍处于房地产发展的初级阶段，存在家属楼、单位楼升级置业需求，县级区域将成为楼市发展的下一个热点。
总的来说，县级区域的需求还是比较旺盛的，对房价也能形成一定的支撑。此外，随着经济的发展、物价的上涨，房价也会随之上涨。
发展过热遭到警示
住宅类产品的调控导致资金流入商业地产投资领域，这是很正常的一个过程，不过，过度集中就会出现过热。
■记者：近日，银监会主席刘明康公开表示，要加强对商业地产抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测。此前召开的银监会2011年第三次经济金融形势通报分析会议，也强调了商业地产抵押贷款的风险，还第一次对商业地产抵押贷款提出风险警示。商业地产本轮高涨行情即将触发管控临界，遭警示的商业地产即将结束“春天”了吗？
■朱震山：住宅类产品的调控导致资金流入商业地产投资领域，这是很正常的一个过程，不过，过度集中就会出现过热。经济的发展也需要越来越多的商业地产，警示只是让商业地产的发展速度控制在符合市场规律之中。
商业地产的成功与否，牵涉到的方面比住宅要多得多。商业地产的发展主要依靠产品自身核心竞争力，先进的主题商业模式设计、先进的商业物业运营管理，以及符合市场的商业类型选择都尤其重要。
判断商业地产是否过热，首先看，是否出现市场饱和。其次看，商业地产运作是不是专业人士在运作。也就是说商业地产的投资比较专业，许多非专业投资者进入，导致商业地产发展的风险加大。
信托收紧 房企融资雪上加霜
房地产企业最重要的生存命脉就是资金，融资受到一轮又一轮遏制，房企自然受损严重。
■记者：继银行信贷和股市融资收紧之后，房地产信托也有收紧的风险。最新消息称，部分信托公司已经暂停了房地产信托业务，而部分银行也在实际操作层面叫停了该业务。信托融资收紧将对房企产生何种影响？
■朱震山：房地产企业最重要的生存命脉就是资金，融资受到一轮又一轮遏制，房企自然受损严重。对于房地产企业而言，原有的主要融资渠道银行贷款在一轮轮的调控中、一次次的上调存款准备金率后，已经缩减得所剩无几。除了保障房项目外，实力雄厚、信誉良好的房企还能获得一些贷款外，其他开发企业基本拿不到贷款。
如今，作为房地产行业主要融资渠道的信托此番再度收紧，将使房地产企业的融资情况更为雪上加霜。但对于资金运营良好的房地产企业来讲却又是机会。统计显示，上半年，我国前十大房企销售额都出现了大幅上涨，有的企业甚至增长了超过八成的销售额。越是在这样的市场环境中，大型房企的规模优势、品牌效应、技术优势越能显示出来。而原本就很弱的市场，在大型房企的强攻下，中小开发商就更加艰难，房地产市场整合洗牌的时代也随之来临。
文章来源：《河北青年报》
