北京楼市限购政策的深入执行，使得住宅市场成交量一路下探，而商业地产市场，尤其是甲级写字楼再度成为市场“明星角色”。
7月6日，国际地产代理机构第一太平戴维斯发布的2011年第二季度研究报告显示，第二季度，北京的住宅市场与商业地产市场呈现出了“冰火两重天”的态势，住宅市场成交量下滑，尤其是高端别墅市场成交量减少超6成；而在持续两个季度的疯狂增长后，二季度北京甲级写字楼市场平均租金创下2000年以来的高峰，空置率达到历史最低点。
高端楼盘“很受伤”
根据第一太平戴维斯的研究报告，在住宅限购政策的影响下，2011 年第二季度，北京一手住宅整体市场成交量环比减少11.8%，仅为230 万平方米。甲级公寓售价环比下降0.3%达到每平方米53887元，成交量增加3.8%至770 套。
同时，根据北京市房地产交易管理网数据显示，今年上半年，北京住宅总签约套数为43705套，同比下降了15.7%。
高端住宅所受政策影响尤为明显。根据第一太平戴维斯的调查统计，第二季度北京高端别墅市场成交量锐减了65.7%，仅成交58 套。不过，其销售价格仍上涨了4.1%，达到41566 元/平方米。
第一太平戴维斯北京住宅部董事常峥表示，对于高端楼盘，第一太平戴维斯基本每天都有监测，现在市场上卖得比较好的有两个产品，一个是长安太和，售价达8万多元每平方米；第二个是金茂府，住宅产品则是推出基本就售罄。
据其分析，这两个热销的高端楼盘有其自身特殊性，除了地段优势外，在售房源多是酒店式公寓，不受限购政策限制。而这两个项目之外，有些高端项目已经沉寂很久了，有些项目则是只有零星成交。
“对发展商来说，如果要新推高端楼盘，预售许可证是他们最需要先考虑的问题。”常峥说，受现有政策的影响，高端住宅项目能不能拿到预售许可证是个问题，因此开发商在提交申请前需要对价格进行再三考量。
常峥透露，现在开发商们也特别小心，在追求售价之外，他们也更关注住宅的多元化，比如有些高端项目配套马球会等。
对于下半年的北京楼市，常峥预计，由于现有政策以及严格的货币供给将持续，2011 年下半年，北京高端住宅市场的成交量和均价仍将下跌。
[NextPage] 商业地产紧俏
与住宅市场形成了截然不同的局面，过去的第二季度，北京的商业地产租金价格持续攀升，尤其是甲级写字楼成为北京商业地产市场上最紧俏的物业。
根据第一太平戴维斯的研究报告，进入2011年以来，由于没有新增供给，需求又增加很多，二季度北京甲级写字楼物业的租金迅速上涨，环比上涨12.6%，达到241元/月/平方米，创下自2000年以来的价格高峰。此外，今年上半年，北京甲级写字楼售价47684元/平方米，环比上涨了20.3%。
据第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼介绍，2011年上半年，北京甲级写字楼净吸纳量为435000平方米，同比增加49.8%。第二季度，北京甲级写字楼平均空置率为5.9%，环比下降2 个百分点。
王琼表示，这几乎是北京历史上最低的空置率水平。除东二环区域外，主要商务区的空置率均低于10%。金融街区域几乎全部租满，空置率仅为0.5%；燕莎区域以及东长安街区域空置率较2010年底大幅下降，仅为5%左右。
王琼介绍，第三季度北京甲级写字楼市场将有约106000平方米新增供给量，其中CBD及周边区域仅有10000平方米，其余供应集中于望京以及燕莎等区域。
“目前，国有企业、金融机构、高新科技公司、能源公司等对北京地区的甲级写字楼的需求极大。”王琼说，由于2011年前两个季度没有新增供应入市，同时需求又不断增加，因此新入市项目很难缓解区域内供给不足的状况，很有可能被市场上旺盛的需求快速吸收。
至于未来市场表现，第一太平戴维斯预计，在未来的几个季度，稀缺的供给将继续增加写字楼租赁过程中业主方的谈判筹码，因此租金有望继续上升，“业主市场”将继续深化，租户很难得到租赁优惠（如免租期，装修期等），但租金经历了两个季度的疯狂上涨，有望于在下个季度得到减缓。
文章来源：中国房地产报
